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刚办完二手房过户手续,拿到钥匙的那一刻是不是特别开心?但转头看到房贷合同上的数字,可能又有点犯愁了 —— 首付已经花了不少,装修还得花钱,这房贷到底怎么还才最划算?既能减轻每月压力,又能少掏点利息?别着急,今天咱们就针对二手房的特殊性,好好聊聊这个事儿。
一、二手房房贷有啥不一样?先搞懂这些再选还款方式
买二手房和新房的房贷,可不是一回事儿。二手房的房龄、评估价都会影响贷款,这些因素没考虑到,选的还款方式可能就不合适。
首先,房龄会压缩贷款年限。比如你买的房子已经 15 年了,银行可能最多只给你贷 20 年(新房能贷 30 年)。年限短了,月供自然会高一点。其次,评估价可能比成交价低。比如你花 150 万买的房,银行评估只值 140 万,那贷款额度就按 140 万算,首付可能得多掏 10 万,手头的钱更紧张了。
有位买了 10 年房龄二手房的朋友就说:“我当初没算评估价,首付多付了 8 万,导致刚开始还款时手头特别紧,要是早知道,选还款方式时就会更谨慎。” 所以啊,先弄清楚自己的贷款年限、额度,才能选对方式。
那二手房常见的还款方式有哪些?还是等额本金、等额本息这两种主流的,咱们先对比看看(以贷款 60 万,房龄 10 年,贷 20 年,年利率 4.8% 为例):
还款方式 | 首月月供 | 末月月供 | 总利息(约) | 适合情况 |
---|---|---|---|---|
等额本息 | 3903 元 | 3903 元 | 33.7 万 | 手头紧,想月供稳定 |
等额本金 | 4900 元 | 2510 元 | 28.9 万 | 收入稳定,能承受前期压力 |
看表格能发现,等额本金总利息少了近 5 万,但首月月供比等额本息高了 1000 元。对刚买二手房的人来说,这 1000 元可能就是装修的一笔材料费,所以得结合自己手头的钱来选。
二、手头钱紧?这样还能减轻前期压力
刚买完二手房,很多人手里的钱都花得差不多了,装修、买家具还得花钱,这时候月供要是太高,日子会过得很紧张。这种情况该怎么选?
小编建议优先考虑等额本息。月供稳定,前期压力小,手里的钱能先用来装修。比如贷款 60 万,等额本息每月 3903 元,要是选等额本金,第一个月得还 4900 元,多出来的 1000 元,买点地板、涂料不香吗?
要是觉得总利息太高,也可以等过两年,手头松点了再提前还一部分本金。比如装修完第 3 年,攒了 10 万提前还进去,剩下的 50 万重新算月供,总利息能少 3 万多,还不影响前期生活。
有个朋友就是这么做的,他买了套二手房后,选了等额本息,先用手里的钱简单装修住了进去,第 2 年年终奖发了 5 万,就提前还了本金,月供从 4200 元降到了 3800 元,他说:“这样既没耽误住,利息也省了,挺适合咱们这种手头紧的。”
三、收入稳定,想多省点利息?试试这样还
要是你收入比较稳定,比如每月能有 8000 元以上,而且装修钱已经备足了,那不妨考虑等额本金。虽然前期月供高,但总利息少,长期来看更划算。
咱们拿贷款 60 万、贷 20 年举例,等额本金首月 4900 元,到第 10 年,月供就降到 3700 元了,越往后压力越小。而等额本息 20 年里每月都是 3903 元,总利息多花 4.8 万。对收入稳定的人来说,前期多还点,后期轻松,还能省不少钱。
不过这里有个小提醒:二手房房龄如果比较大,贷款年限可能只有 15 年。这时候选等额本金,首月月供会更高(比如 60 万贷 15 年,首月要还 5500 元),得确保月供不超过月收入的 40%,不然容易影响生活。
就像邻居王哥,他买的二手房房龄 12 年,贷了 18 年,选的等额本金。他说:“我每月收入 1 万 2,5000 多的月供能承受,现在还了 5 年,月供已经降到 4500 元了,算算比等额本息能省 6 万多,值了。”
四、提前还款有讲究,二手房更要算好这笔账
买二手房的朋友,手里有闲钱了想提前还房贷,得比新房多考虑一步 —— 装修和维修的备用金。毕竟二手房可能有点旧,住进去说不定哪天真得修修补补,没点备用金可不行。
那啥时候提前还最划算?建议等装修完、手头有了 3-5 万备用金后再考虑。提前还的话,优先选 “缩短贷款年限” 而不是 “减少月供”。比如贷款 60 万,还了 3 年,提前还 10 万,把年限从 17 年缩到 12 年,总利息能比单纯减少月供多省 2 万多。
还有个小细节:二手房可能是组合贷(公积金 + 商业贷),这时候提前还款要先还商业贷。因为商业贷利率比公积金贷高(比如商业贷 5%,公积金贷 3.25%),先还商业贷能省更多利息。
有位网友分享经验:“我买二手房办的组合贷,商业贷 30 万,公积金贷 20 万。去年提前还了 15 万商业贷,现在每月少还 1200 元,比先还公积金贷省多了,大家可以参考下。”
五、这些坑别踩,二手房还款更要注意
- 忽视房龄对年限的影响:房龄 + 贷款年限超过 30 年的话,银行可能拒贷,或者只能贷短年限。选还款方式时没算这点,可能导致月供过高。
- 刚过户就提前还:很多银行规定,还款不满 1 年提前还得收违约金(1-3 个月利息),二手房首付已经花了不少,别再白白多花钱。
- 忘了评估价影响:评估价低导致贷款额度少,首付多,这时候选等额本金可能更吃力,不如先等额本息过渡。
小编就见过有人踩坑:买了 20 年房龄的二手房,以为能贷 25 年,结果银行只给贷 15 年,选了等额本金后月供 6000 多,占了月收入的 60%,日子过得紧巴巴。所以这些细节一定要提前问清楚银行。
六、最后说句心里话
刚买二手房的你,可能觉得房贷压得有点喘不过气,但只要结合房龄、手头的钱和收入情况,选对还款方式,其实没那么难。手头紧就先等额本息,稳住生活;钱够、收入稳就选等额本金,多省点利息;过两年有闲钱了,再提前还一部分。
慢慢还,房子会越来越像家,贷款也会越还越少。毕竟有了自己的小窝,心里踏实,这点压力也算值得啦。希望这篇文章能帮到你,选对方式,轻松还房贷!