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买房这事，谁不是头一遭就犯怵？尤其是银行贷款的利息，算来算去像一团乱麻。有人签合同的时候稀里糊涂，还了几年才发现，自己比邻居多还了好几万利息 —— 这可不是小事，都是辛苦钱啊！所以今天，小编就来好好说说 “银行贷款买房利息怎么算”，不管你是商贷、公积金贷，还是想知道不同还款方式差在哪儿，看完这篇应该能明白不少，希望能帮到你。
一、先搞懂两种贷款：商贷和公积金贷，利息差别大了去了
我们常说的银行贷款买房，主要就两种：商业贷款和公积金贷款。别看都是贷款，利息能差出一大截。
先说公积金贷款，这可是国家给咱的福利。目前来说，首套房公积金贷款 5 年以上的利率大概 3.25%，二套房可能会往上浮一点，比如 3.8% 左右。但商贷就不一样了，它是在 LPR（贷款市场报价利率）基础上加点，现在 5 年以上 LPR 是 4.2%，银行再根据你的情况加几十个基点，首套房商贷利率可能到 4.5% - 5%，二套房说不定就得 5.5% 以上了。
不过话说回来，公积金贷款虽好，额度却有限制。像小编所在的城市，单人最多贷 50 万，夫妻俩人一起贷也就 80 万。要是买的房子总价高，光靠公积金可能不够，这时候就得组合贷 —— 商贷加公积金贷，利息计算起来就更复杂了。
二、还款方式别瞎选：等额本金和等额本息，差的不是一星半点
确定了贷款类型，接下来就得选还款方式。最常见的就是等额本金和等额本息，别看名字就差俩字，还的利息能差出一辆车钱。
等额本息是每个月还的钱一样多，刚开始还的大部分是利息，本金少。比如你贷 100 万，分 30 年还，商贷利率 4.8%，那每个月大概还 5246 元，30 年下来总利息差不多 88.9 万。这种方式的好处是前期压力小，适合刚开始工作、收入稳步上升的年轻人。
等额本金呢，是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以每个月的还款额会越来越少。还是贷 100 万，30 年，4.8% 的利率，第一个月要还 6889 元，之后每个月少 11 块左右，总利息大概 72.3 万。总利息是少了，但前期压力大，适合现在收入高、能承受的朋友。
有些朋友可能会说，那肯定选等额本金啊，总利息少！但小编得提醒一句，这得看你的实际情况。要是你这几年打算换房，或者手里有更好的投资渠道，等额本息前期还的利息多，本金少，提前还款的时候可能反而更划算 —— 这事儿没有绝对的好坏，得算细账。
三、实例来了：不同情况，利息到底怎么算？
光说理论太抽象，小编给大家举几个例子，咱们一起算算看。
案例 1：首套房，纯公积金贷
小王买首套房，贷 80 万，分 30 年，公积金利率 3.25%。
- 等额本息：每月还 3481 元，总利息 45.3 万。
- 等额本金：第一个月还 4389 元，之后每月少 6 块多，总利息 39.1 万。
案例 2：二套房，纯商贷
小李买二套房，贷 120 万，分 20 年，商贷利率 5.6%。
- 等额本息：每月还 8507 元，总利息 84.1 万。
- 等额本金：第一个月还 10600 元，之后每月少 23 块多，总利息 72.3 万。
案例 3：组合贷（商贷 + 公积金贷）
小张买首套房，总价 200 万，首付 60 万，贷 140 万（公积金 60 万 + 商贷 80 万），分 25 年。公积金利率 3.25%，商贷利率 4.6%。
这种情况就得分开算，公积金部分和商贷部分各自按不同利率算利息，再把每月还款额加起来。
- 公积金 60 万，等额本息：每月还 2803 元，总利息 24.1 万。
- 商贷 80 万，等额本息：每月还 4593 元，总利息 57.8 万。
- 合计：每月 7396 元，总利息 81.9 万。
大家可以照着自己的情况套一套，心里大概就有数了。不过具体到每个银行，可能还有细微差别，毕竟有些银行会给优质客户一点利率优惠，这就得靠大家多问了。
四、避坑指南：这些地方不注意，可能多还好几万
算清楚利息只是第一步，还有些 “坑” 得避开，小编给大家提个醒。
- LPR 调整别忘了
现在商贷都是浮动利率，跟着 LPR 走。比如你贷款的时候 LPR 是 4.2%，银行加了 40 个基点，利率就是 4.6%。要是明年 LPR 降到 4.0%，你的利率就变成 4.4%，利息也会跟着少 —— 但反过来，要是 LPR 涨了，利息也会变多。所以签合同的时候，得问清楚重定价日是每年 1 月 1 日，还是贷款发放日，这会影响利息调整的时间。 - 提前还款有讲究
不少朋友手里有钱了，想提前还一部分贷款，这是好事，但得看合同。有些银行规定，还款不满 1 年提前还，要收违约金（一般是 1-3 个月的利息）；还有些银行要求最低还款额，比如每次至少还 5 万。更重要的是，提前还款最好选 “缩短还款年限”，而不是 “减少月供”，这样省的利息更多。 - 首套和二套认定别搞错
首套房和二套房的利率差不少，各地认定标准也不一样。有的地方认房又认贷，只要你名下有房，或者有过贷款记录，就算二套；有的地方只认房。小编建议大家买房前，先去当地公积金中心和银行问清楚，别因为认定错了，多付了利息。
关于不同银行对 “认房认贷” 的具体执行细节，可能每个城市甚至每个网点都有差异，小编这里也没法说全，大家一定要亲自去核实哦。
五、小编的几点心里话
买房贷款是大事，利息计算看着复杂，但只要静下心来，按步骤算，其实也没那么难。咱们普通人攒钱不容易，能省一点是一点。
小编觉得，选贷款方式和还款方式，就像穿鞋子，合不合脚只有自己知道。别盲目听别人说 “哪种好”，得结合自己的收入、还款计划、甚至未来几年的打算来选。要是实在拿不准，多跑几家银行，让客户经理给你算明细，对比一下再决定也不迟。
希望这篇文章能帮到正在买房路上的你，祝大家都能买到满意的房子，还款没压力！
