准备贷款一百万买房的朋友们，是不是经常被三十年还款周期搞懵了？今天咱们就掰开揉碎了说说这事儿。文章会告诉你每月要还多少钱、不同利率下的差别有多大，还有怎么选还款方式最划算。重点教大家用等额本金和等额本息两种方法算账，提醒注意银行那些容易踩坑的条款，最后分享几个降低利息的实用技巧。看完这篇，保证你对百万房贷有个底儿！
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一、基础概念先搞清
首先得明白，贷款一百万三十年不是说真得还30年，其实大部分人都会提前还款。比如老王去年买房，贷了100万，选三十年主要是为了降低月供压力，他打算等孩子上大学后就把房子卖了结清贷款。
这里有个关键数据要注意：2023年最新LPR是4.3%，不过实际贷款利率会根据城市和银行有浮动。像深圳首套房现在能到4.5%，二套就要5.2%了。
二、掏出计算器算月供
拿最常见的等额本息来说，假设利率4.9%（这是前几年的基准利率），每月要还5307元。要是选等额本金，第一个月要还6861元，以后每个月少还11块多。
不过现在银行都推荐等额本息，为啥呢？举个例子：张姐去年贷款时，客户经理跟她说等额本息总利息要多还40万，但考虑到通货膨胀，其实前几年的钱更值钱。这个说法到底对不对？咱们后面细说。
三、利率波动影响有多大
利率差1%，三十年下来总利息能差出一辆宝马！比如100万贷款：
4%利率：总利息约71.8万
5%利率：总利息涨到93.3万
6%利率：直接飙到115.8万
今年央行又降准了，有专家预测房贷利率可能还会下调0.25个百分点。所以正在观望的朋友，也许可以再等等看？当然，这个得看个人情况。
四、两种还款方式怎么选
等额本息适合稳定收入的上班族，每月还款固定，好规划生活开支。但要注意，前几年还的主要是利息。比如前5年还的60万里，有50万都是利息。
等额本金更适合打算提前还款的，或者收入会持续增长的人群。不过刚开始月供压力大，像刚工作的小年轻可能吃不消。
五、银行不会告诉你的秘密
1. 提前还款可能要收违约金，一般是剩余本金的1%-3%。比如还剩80万贷款，违约金就要8千到2万4。
2. 有些银行要求还款满1年才能提前还，签合同前一定问清楚。
3. 部分银行APP显示的还款计划表，可能没算提前还款的情况，这个要自己重新算。
六、省利息的实战技巧
1. 每年提前还5万本金，能省下好几万利息。比如在还款第3年还5万，总利息能减少约8万。
2. 用公积金冲抵商贷，利率差能省一大笔。现在公积金利率3.1%，比商贷低近2个点。
3. 关注LPR调整节点，今年2月那次降息，100万贷款每月能少还200多。
总之，贷款一百万三十年不是简单的数字游戏。得多比较不同银行的方案，结合自身收入变化来规划。记住，签合同前一定逐条核对费用明细，别被低利率宣传忽悠了。有条件的建议做两份还款计划，把提前还款的情况也考虑进去，这样心里才有底。
