想用房子抵押贷款却不会算利息？这篇文章帮你掰扯清楚！从贷款额度计算公式到不同还款方式对比，手把手教你算清月供和总利息。重点分析银行利率浮动规则、隐藏费用避坑指南，还会用真实案例模拟计算过程，最后提醒你抵押贷款可能遇到的风险。看完这篇，你连银行经理的专业话术都能听懂了！
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一、房子抵押贷款到底能贷多少钱？
别急着去银行问，自己先拿计算器按两下。一般来说，最高贷款额度房产评估价×抵押率。普通住宅抵押率通常是70%，比如评估价300万的房子，理论能贷210万。不过实际审批时，银行会看你的收入流水能不能覆盖月供，像小王去年申请时，明明房子值200万，却因为月收入不够，最后只批了120万。这里有个关键点：评估价往往比市场价低10%-20%，特别是老破小户型，银行压价更狠。
二、两种还款方式算出来的利息差多少？
先说等额本息，这个算法银行最喜欢推荐。比如贷100万，利率5%，20年还清，每个月固定还6599元。但很多人不知道，前五年还的利息占比超过70%！再看等额本金，同样条件下首月要还8333元，以后每月少还17块。虽然总利息能省11万多，但前期压力特别大。我表姐开店的选了这个，结果疫情时差点断供。所以做生意现金流不稳的，真不建议选等额本金。
三、利率浮动藏着哪些门道？
去年央行降息后，LPR从4.65%降到4.3%，但银行实际执行利率可不止这个数。比如某大行的抵押贷广告写"最低3.85%起"，仔细看小字才发现要满足"存款50万+买理财+征信无瑕疵"等5个条件。更坑的是利率调整周期，有人签的合同写着"每年1月1日调整"，结果LPR上涨时月供突然多出八百块。这里教大家一招：签合同时重点看"重新定价日"条款，选贷款发放日调整更划算。
四、这些费用银行不会主动告诉你
除了利息，办抵押贷还得掏评估费、抵押登记费、公证费，七七八八加起来得5000-8000块。有些中介还会收"渠道服务费"，高达贷款金额的1%。最坑的是提前还款违约金，李哥去年想提前还贷，结果发现合同里写着"三年内还款收3%违约金"，硬生生多付了2.4万。所以签合同前，记得用手机把整个文件拍下来，重点核对费用明细表。
五、手把手教你做贷款方案对比
拿张白纸画个表格，横向列3家银行，纵向写利率、年限、还款方式、违约金这些关键项。比如A银行利率4.9%但能贷20年，B银行利率4.6%却只能贷10年。这时候要算资金使用效率，如果是做生意周转，选长期贷款更保险。对了，别忘了把房产证拍照存网盘，上次赵阿姨家水管爆了把证件泡烂，补办耽误了一个月审批。
看完这些干货，是不是发现抵押贷款的水挺深？建议各位在办理前，先到央行征信中心打份详细版征信报告，再用银行官网的贷款计算器多试几种方案。要是觉得头晕，花300块咨询费找持牌金融顾问帮忙规划，可比你盲目申请被拒划算多了！
