还在为有贷款的房子如何出售发愁？本文将详细解析转按揭、提前还款、买受方垫付三大核心方式，教你如何评估剩余贷款金额、选择靠谱中介机构，并提醒交易过程中的合同风险。无论你是着急套现周转，还是想置换新房，这份实用指南都能帮你避开80%的卖房坑点。
图片由www.webtj.cn匿名网友分享
一、先搞清楚房子现在啥情况
哎，我邻居老张上个月卖房时就吃了大亏。他以为贷款还剩30万，结果银行一查发现算上违约金要还42万。所以第一步必须拿着房产证原件去贷款银行打印还款明细，这里有个小技巧：记得让客户经理帮忙计算提前结清的总金额，包括没还完的本金、剩余利息和违约金（如果有的话）。
然后要对比市场价，比如房子现在值200万，贷款还剩150万，这时候卖房就有点尴尬了。建议在贝壳、链家这些平台查同小区近三个月的成交价，心里先有个底。要是发现房价涨得比贷款利息快，其实可以再观望下。
二、最稳妥的办法：先结清贷款再卖
虽然这个方法听起来简单，但很多人卡在资金周转上。比如王女士用存款提前还款，结果三个月后才拿到解押材料，差点错过置换时机。这里推荐三个筹钱渠道：1. 自有存款（适合短期能回款的卖家）2. 过桥贷款（月息大概1.5%-3%，要找正规机构）3. 亲戚借款（记得写借条约定利息）
特别提醒：解抵押流程现在提速了！像工行、建行这些大行基本15个工作日内能办完，不过要准备好结清证明、他项权证这些材料。我表弟上个月办解押，就因为少带身份证复印件多跑了两趟。
三、试试转按揭这个隐藏功能
可能很多人不知道，其实2019年央行就允许带押过户了。具体操作是买卖双方到银行签三方协议，把房贷直接转到买家名下。不过要注意两点：目前只有建行、招行等部分银行开通此业务买家必须在该银行办理贷款去年深圳有个案例，买卖双方因为利率调整闹纠纷，所以务必在合同里写明利率计算方式和还款期限。
四、让买家先垫付？这些坑千万别踩
我同事小刘就栽过跟头，买家垫付了50万首付帮他解押，结果房价突然下跌买家反悔了。如果选择这种方式，一定要做到：✓ 在住建委官网下载制式合同✓ 首付款必须走银行监管账户✓ 约定超期赔偿条款建议让中介作为第三方见证，最好再做个资金监管公证。记得去年杭州就有个卖家卷款跑路的案子，买家现在还在打官司呢。
五、这些细节不注意可能赔钱
最后唠叨几个容易忽略的点：1）个税计算要根据房产证年限，满五唯一能省好几万；2）提前还款可能影响征信记录，半年内别申请其他贷款；3）和中介签合同时，一定看清服务费是否包含解押代办费。对了，最近有个新政策，公积金贷款的房子要多提交一份公积金中心同意书，大家记得提前准备。
总之卖有贷款的房子就像走钢丝，既要懂银行门道又要会谈判技巧。如果实在拿不准，花500块请个专业律师审合同真的不亏。毕竟房子几百万的买卖，可比那点咨询费重要多了对吧？
