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有不少朋友会有这样的疑问，自己房子还在还公积金贷款呢，现在因为各种原因想把房子卖了，这能行吗？答案是，有公积金贷款的房子是可以出售的。不过，卖房过程确实比没有贷款的房子要复杂一些，得把一些手续办明白，接下来就给大家详细讲讲。
有公积金贷款的房子为何能卖
在以前传统观念里，抵押中的房子似乎不能交易，但根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定 。所以从法律层面，有公积金贷款抵押的房子具备了交易的基础。打个比方，就好像你租了个房子，房东虽然把房子抵押给银行贷款了，但不影响他把房子卖给别人，只要按照一定流程来。
卖房之前要做的准备
- 梳理清楚自身贷款状况
- 大家需要明确公积金贷款剩余的本金和利息还有多少。可以通过公积金管理中心的官方网站、手机 APP，或者直接拨打公积金客服热线，也能前往公积金管理中心的办事窗口查询。还有一种方式，就是联系当时办理贷款的银行，让工作人员帮忙查询告知。清楚剩余贷款金额，对于后续制定还款计划以及和买家协商价格都非常关键。比如，如果剩余贷款比较少，可能自己咬咬牙就能凑钱结清；要是金额较大，可能就得依赖买家的首付款或者考虑其他办法了。
- 了解当地政策
不同地区对于有公积金贷款房子出售的政策可能会有差异。有些地方可能对交易的房屋性质、房龄等有要求。像有的城市规定，经济适用房在有公积金贷款且未住满一定年限时，出售是有特殊规定的。所以一定要关注当地公积金管理中心和房地产管理部门发布的政策信息，可以多浏览政府官方网站、政务公众号，或者直接打电话咨询相关部门，把政策吃透，避免后续出现麻烦。
常见的卖房方式及对应手续
- 自筹资金结清贷款后卖房
- 操作流程：先计算好剩余公积金贷款的本息总额，然后自己准备足够的资金，前往贷款银行办理提前还款手续。还款完成后，银行会出具贷款结清证明。接着，拿着这个证明以及相关材料，比如身份证、房产证等，到当地的不动产登记中心办理解押手续。只有完成解押，房子才能自由交易，之后就可以和买家按照正常二手房交易流程，签订买卖合同，办理产权过户等手续了。
- 优点：这种方式流程相对清晰简单，不用担心依赖他人资金带来的不确定性，能比较自主地掌控卖房节奏。
- 缺点：如果手头没有足够资金，可能需要四处筹措，压力较大。而且提前还款有些银行可能会收取一定的违约金，增加了成本。
- 用买家首付款结清贷款卖房
- 操作流程：首先要和买家充分沟通，让买家知晓房子存在公积金贷款的情况，并就用其首付款来结清贷款一事达成一致，将相关内容明确写入房屋买卖合同。买家支付首付款后，将这笔钱用于提前偿还公积金贷款。和自筹资金结清贷款后续流程一样，还款后从银行拿到结清证明，再去不动产登记中心办理解押，解押完成就能办理过户手续。不过，为了保障双方资金安全，建议通过资金监管账户来操作首付款的流转。
- 优点：对于卖家来说，不需要自己准备大量资金，缓解了资金压力。对于买家而言，能以相对合理的价格买到房子，双方都有一定好处。
- 缺点：买家可能会对用自己首付款给卖家还贷款存在顾虑，需要卖家耐心沟通解释。而且一旦买家资金出现问题，导致首付款无法按时到位，整个交易进程就可能受阻。
- “带押过户” 方式卖房
- “带押过户” 含义：这是一种比较新的模式，简单来说，就是原房贷没还清、房产还处于抵押状态时，无需卖方提前结清旧贷款、注销原抵押权，通过住房公积金管理中心等多部门协作，办理过户、再次抵押，并用新发放的住房公积金贷款（或买家的其他贷款）结清旧贷款，实现房产登记和抵押贷款的有效衔接 。目前很多城市都在逐步推行这种便民政策。
- 办理条件示例（不同地区有差异）：
- 卖方近段时间内（如三个月）不能有逾期还款、涉诉等风险因素。
- 买方公积金贷款资金（若买方申请公积金贷款）要大于卖方贷款余额本息。
- 公积金中心要是抵押物的唯一抵押权人，且房产未被法院冻结等。
- 买方夫妻双方需符合当地《住房公积金贷款管理办法》办理要求。
- 办理流程示例：
- 贷款申请阶段：买卖双方（含配偶）带着贷款相关材料，到当地公积金分中心服务窗口或者银行延伸网点，申请办理 “带押过户” 手续，同时签订不动产 “带押过户” 登记的约定。买方需提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、主借款人 Ⅰ 类银行储蓄卡、存量房买卖合同或买卖双方的交易合同，首付款银行转账凭证（纯公积金贷款需提供）等材料；卖方需提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、不动产产权证、卖方所有权人 Ⅰ 类银行储蓄卡等材料 。
- 贷款审批阶段：住房公积金中心对提交的贷款材料进行审核审批。审批通过后，会及时通知买方；要是买方公积金贷款审批金额小于卖方公积金贷款余额本息，那就得同时通知卖方，在办理 “带押过户” 手续前提前结清差额部分。
- 办理 “带押过户” 手续阶段：买卖双方带着相关 “带押过户” 材料，到不动产中心办理手续（要是纯公积金贷款，过户后存量房买卖合同或房屋买卖协议书载明金额、增值税发票金额及不动产交易登记金额不一致的，须取最低值重新认定购房总价） 。这里采取二手房转移登记、新抵押权首次登记、旧抵押权注销登记 “三合一” 的办理模式。公积金所属分中心、买方、卖方都要按要求提供相应材料，比如公积金所属分中心需提供赣州市不动产 “带押过户” 登记申请表、关于办理不动产 “带押过户” 登记的约定、不动产登记证明等材料；买方需提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、存量房买卖合同等；卖方需提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿（满足满五唯一提供）、不动产产权证、原契税完税证明等。如果申请人委托他人办理，还得提交相应的公证委托书和代理人身份证明等。
- 贷款发放阶段：买方把过户后的不动产权证原件、契税完税证明和增值税发票原件交给原受理窗口补录贷款材料，住房公积金中心安排专人到不动产登记中心领取过户后办理的不动产登记证明。确认无误后，公积金中心发放贷款，贷款资金优先用于结清卖方住房公积金贷款本息，剩余部分转入卖方银行账户内 。
- 优点：大大减轻了卖方筹集资金结清贷款的压力，降低了交易成本和时间成本，同时也保障了交易资金的安全，因为整个流程有相关部门和银行的监管。
- 缺点：目前部分地区可能推行程度有限，不是所有房子都能满足 “带押过户” 条件，而且办理流程涉及多个部门和环节，对工作人员业务熟练度和部门间协作要求较高，可能存在沟通不畅等问题影响办理进度。
其他卖房过程中的注意事项
- 合同条款要严谨
不管采用哪种卖房方式，签订房屋买卖合同时一定要仔细斟酌条款。要明确约定好贷款结清的时间、方式，过户的时间节点，双方违约责任等。比如，如果因为卖家原因导致贷款无法按时结清影响过户，卖家要承担什么样的赔偿责任；要是买家不按时支付首付款，又该如何处理等。严谨的合同能有效避免后续纠纷。 - 税费问题要明确
二手房交易涉及契税、个人所得税等税费。这些税费由谁承担，一定要在合同里写清楚。一般来说，契税是由买家承担，但个人所得税等可能双方协商决定。如果不提前明确，到时候可能因为税费问题产生分歧，影响交易。 - 配合银行和相关部门要求
在办理还款、解押、过户等手续过程中，要积极配合银行和不动产登记中心等相关部门的要求。比如提供材料要真实、完整，按要求的时间节点办理业务等。要是因为自己不配合导致手续延误，可能会面临违约风险。
根据相关数据显示，在一些已经推行 “带押过户” 政策的城市，二手房交易活跃度有了明显提升，部分城市二手房交易量环比增长了 20% - 30% 不等 。这也说明这种创新的卖房方式得到了市场的认可，给买卖双方都带来了便利。希望通过以上详细的介绍，能让大家对有公积金贷款的房子如何出售以及需要办理的手续有清晰的认识，顺利完成房屋交易。
