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手里的房子还背着房贷，急着卖掉换钱或者换房，可一想到 “贷款还没还完，这钱该怎么处理” 就头大 —— 这是不是很多朋友的真实写照？毕竟谁也不想因为贷款的事没理顺，导致房子卖不出去，甚至惹上一堆麻烦。今天小编就来好好聊聊，有贷款的房子卖的时候贷款怎么处理，把各种情况都说明白，希望能帮到正在犯愁的你。
先搞清楚贷款的 “底细”，别稀里糊涂卖房
打算处理贷款前，得先弄明白自己的贷款到底是啥情况，不然很容易踩坑。
第一步肯定是查剩余贷款本金。你可以打银行客服电话，或者去贷款银行的网点，让工作人员给你打一份详细的还款清单。这里要注意，清单上不光有剩余本金，还得看有没有违约金。有些银行规定，还款满 3 年就不收违约金，有些则要满 5 年，差几个月可能就多掏好几千，这点一定要问清楚。
另外，还得算算最近一个月的利息。房贷是按月计息的，比如你这个月 10 号打算还款，那 1 号到 10 号的利息也得加上，别自己算个大概数就完事了。我之前有个同事，以为还剩 50 万本金就行，结果银行一算连本带息带违约金要 51 万多，差点因为钱不够耽误了过户。
不过话说回来，就算你自己算得再细，也最好让银行重新核算一遍。毕竟银行的系统才是最准的，咱们自己算的难免有疏漏。
自己拿钱先还贷款，适合手里有闲钱的人
如果手里有足够的钱，或者能从亲戚朋友那借到，先把剩余贷款还清，是最直接的办法。
这么做的好处很明显：贷款还清后，银行会给你出具解押证明，拿着证明去房管局办理解押，房子就彻底属于你了，之后和买家过户也能顺顺当当，不用牵扯银行。而且买家一般更愿意买没有贷款的房子，觉得更放心，说不定还能卖个好价钱。
但这种方法的缺点也很突出 —— 得一下子拿出一大笔钱。要是你手里的钱刚好够还贷款，那卖房后可能就没啥余钱了；要是向朋友借，还得欠人情，甚至可能要付点利息。所以啊，这种方法更适合手里资金宽裕，或者着急快速卖房的人。
我个人觉得，要是借钱的利息比银行违约金低，倒也可以考虑。比如你差 10 万，朋友愿意无息借给你，那总比让银行收几千违约金划算，当然前提是关系够铁，别因为钱伤了感情。
让买家帮忙还贷款，省钱但得签好协议
要是自己没钱，也可以和买家商量，让他们先付一笔钱帮你还贷款，这种情况在二手房交易里挺常见的。
具体操作一般是这样：买家先付一部分首付款，这笔钱直接打到你的贷款账户，用来还清剩余贷款。等解押后，再办理过户，买家支付尾款。这样你不用自己掏钱，买家也能顺利买到房，看似两全其美。
但这里面的风险可不小。比如，买家付了钱帮你还了贷款，你却反悔不想卖了，或者房子因为其他原因过不了户，买家的钱可能就打了水漂。反过来，要是你还了贷款，买家却凑不齐尾款，你也会很被动。
所以一定要在合同里写清楚：这笔首付款的用途是 “偿还房屋剩余贷款”，还要写明如果一方违约，该怎么赔偿。最好找个第三方中介见证，或者把钱放在监管账户里，等解押完成再转给你。我邻居去年卖房就是这么操作的，合同写得明明白白，最后没出一点岔子。
找中介或担保公司垫资，适合 “钱不够又急卖” 的情况
要是既没钱自己还，买家也不愿意先掏钱，还可以找中介或者担保公司帮忙垫资。
这些机构会先把剩余贷款给你还清，等房子卖出去、拿到房款后，你再把垫的钱还给他们，同时付一笔服务费。服务费一般是垫资金额的 1%-3%，比如垫 10 万，就得付 1000 到 3000 块。
这种方法的好处是不用自己费心找钱，流程也快，有些机构一周就能办好。但缺点也很明显：服务费不算便宜，而且得找靠谱的机构。有些小公司可能会收隐形费用，比如 “手续费”“加急费”，最后算下来可能比预期多花不少钱。
至于这种方式到底值不值，或许没有标准答案。要是你着急卖房用钱，比如等着这笔钱给家人治病、孩子上学，那多花点钱换时间也划算；但要是不着急，还是尽量选前两种方法，能省则省。
解押和过户时，贷款相关的细节别忽视
不管用哪种方法还了贷款，解押和过户这两步，和贷款相关的细节也得注意。
解押的时候，一定要拿到银行出具的《贷款结清证明》和《他项权利证》，这两个是办理解押的关键材料，缺一不可。有些银行是邮寄的，记得问清楚什么时候能寄到，别耽误了解押时间。解押完成后，房管局会在房产证上盖个 “已解押” 的章，这时候房子才算彻底没贷款了。
过户的时候，最好让买家看看贷款结清证明，让他们放心。另外，有些城市规定，贷款还清后得等一段时间才能过户，比如 3 天或者 7 天，具体时间我也没完全弄明白，建议大家提前问问当地的房管局，别以为还完贷款当天就能过户，白跑一趟。
最后说点个人心得
处理有贷款的房子，核心就是把 “欠银行的钱” 和 “卖房拿的钱” 理顺。我觉得最关键的是提前规划，别等到要签合同了才想起处理贷款，那样很容易手忙脚乱。
不管选哪种方法，多和银行、买家、中介沟通总是没错的。有不懂的就多问几句，别怕麻烦，毕竟卖房不是小事，一步错可能就损失好几万。我之前帮表哥卖房，光是和银行沟通就跑了两趟，虽然费点劲，但最后所有流程都顺顺利利，表哥拿到钱的时候还说多亏我细心。
希望大家看完这篇文章，再遇到 “有贷款的房子卖的时候贷款怎么处理” 的问题，能心里有数，少走弯路，顺顺利利把房子卖出去！
