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咱们在生活中，经常会遇到手头紧张的时候，这时候名下有套还在还贷款的房子，就难免会想：这房子还能再贷点款吗？毕竟房子是不少人手里最值钱的资产了。今天就来好好聊聊这个事儿，让新手小白也能一目了然。
有贷款的房子到底能不能再贷款？答案先告诉你
有贷款的房子还能再贷款吗？肯定地说，可以。但不是随便就能贷，得满足一些条件，而且有几种不同的方式。为啥能再贷款呢？因为房子在还贷款的过程中，随着你不断还款，已经拥有了一部分 “净值”，也就是房子现在的市场价减去还没还的贷款本金，这部分净值就成了再贷款的基础。
打个比方，你买的房子总价 100 万，首付 30 万，贷款 70 万，还了 3 年，还剩 60 万贷款没还，而现在房子涨到了 120 万，那房子的净值就是 120 万 - 60 万 = 60 万，这 60 万就可能成为再贷款的 “本钱”。
常见的两种再贷款方式，各有啥特点？
知道了能再贷款，那具体有哪些方式呢？主要有两种，咱们一个个说。
1. 按揭房二次抵押贷款
这种方式就是把房子再次抵押给银行或其他金融机构，获得一笔新的贷款。不过这里要注意，第一次抵押的银行可能对二次抵押有要求，有些银行不做二次抵押，这时候就可能需要找其他机构。
那二次抵押贷款具体怎么操作呢？其实步骤不复杂，首先要找能做二次抵押的机构，然后提交房子的产权证明、还款记录、个人征信等材料，机构会评估房子的价值，再根据净值确定贷款额度，最后审批通过后就能放款了。
2. 信用类贷款（依托房屋净值的信用贷）
除了抵押，还可以申请和房子相关的信用贷款。这种贷款不抵押房子，而是根据你房子的净值、还款记录和个人信用来审批。比如有些银行推出的 “按揭房信用贷”，只要你还房贷满一定时间，征信没问题，就能申请，额度一般是房子净值的 10%-30%。
这两种方式有啥区别呢？咱们用表格对比一下：
| 贷款方式 | 是否需要抵押 | 额度高低 | 利率高低 | 办理难度 |
|---|---|---|---|---|
| 二次抵押贷款 | 是 | 较高（一般不超过净值的 70%） | 中等 | 较高（需评估、抵押登记） |
| 信用类贷款 | 否 | 较低 | 较高 | 较低（主要看征信和还款记录） |
办理再贷款，这些条件得满足
不管选哪种方式，都得满足一些基本条件，不然人家可不会放款。咱们一条条说清楚：
- 房屋产权要清晰，不能有查封、抵押给多个人等纠纷，不然机构不敢接。
- 已还房贷的时间，大多数机构要求满 1 年，部分要求满 3 年，具体看机构规定。
- 个人征信得良好，不能有连续 3 次或累计 6 次以上的逾期记录，不然会被认为还款能力有问题。
- 有稳定的收入来源，比如工资、经营收入等，机构得确保你有能力还新的贷款。
- 房子的房龄不能太长，一般砖混结构的房子不超过 20 年，框架结构的不超过 30 年，太老的房子不好评估价值。
可能有人会问，要是我征信有点小问题，比如有一两次轻微逾期，还能贷吗？这种情况得看机构的宽松程度，有些机构对轻微逾期容忍度高，但可能会提高利率或降低额度，所以尽量保持好征信哦。
额度和利率，到底谁说了算？
很多人最关心的就是能贷多少钱，利息高不高。其实这不是固定的，受好几个因素影响：
先说额度。主要看房子的净值，也就是市场价减去未还贷款。比如净值 100 万，二次抵押可能贷到 50-70 万，信用贷可能贷到 10-30 万。另外，个人收入高、征信好，额度可能会更高一点。
再看利率。二次抵押贷款的利率一般比第一次房贷高，比信用贷低，目前市场上大概在 4%-8% 之间；信用类贷款因为没抵押，风险高，利率也高，一般在 6%-12% 之间。不同银行、不同地区的利率会有差异，比如国有银行利率可能低一些，民营机构可能高一些。
有人会问，利率是固定的吗？不一定，有些是固定利率，整个贷款期都不变；有些是浮动利率，会跟着市场利率调整，办理的时候要问清楚。
这些坑可别踩，不然容易出问题
再贷款虽然能解决资金问题，但也有不少要注意的地方，新手很容易踩坑：
- 不要盲目贷款，得想清楚用途。如果是用来投资高风险的项目，比如炒股、买期货，建议别贷，万一亏了，房子可能被收走。最好用在急需的地方，比如装修、看病、生意周转等。
- 算好还款压力。本来就有房贷要还，再加上新的贷款，每个月还款金额会增加，一定要确保收入能覆盖，不然逾期了影响征信，得不偿失。
- 选择正规机构。别找那些没资质的小贷公司或 “高利贷”，他们可能手续费高、合同有陷阱，最后让你还不起钱。优先选银行，其次是有牌照的正规金融机构。
- 了解清楚手续费。除了利息，可能还有评估费、抵押登记费、手续费等，这些加起来也是一笔钱，办理前要问清楚总费用多少。
举个例子，让你更明白
小王在 2020 年买了套房子，总价 150 万，贷款 100 万，月供 5000 元。到 2023 年，他已经还了 3 年房贷，还剩 85 万贷款没还，房子现在市场价涨到了 200 万，净值就是 200 万 - 85 万 = 115 万。
他最近想装修房子，需要 30 万，就想再贷款。他去银行咨询，银行说他符合二次抵押贷款条件，评估后给他贷了 70 万（115 万净值的 60% 左右），利率 5.5%，分 10 年还，月供 7500 元左右。加上原来的房贷 5000 元，他每个月要还 12500 元，他的月收入是 2 万，能承受，就办理了。
这个例子里，小王的情况比较典型，有稳定收入，房子有净值，所以顺利贷到了款。
最后想说的一些心里话
现在很多人都有按揭房，遇到资金需求想再贷款是很正常的事。但记住，房子是大事，再贷款前一定要多对比几家机构，算清楚成本和还款压力，别因为一时急需而冲动决定。
从目前的市场来看，2024 年全国按揭房二次贷款的申请量比去年增长了 15%，这说明越来越多人认可这种融资方式，但同时逾期率也有小幅上升，主要是有些人没算好还款能力。所以啊，咱们要理性对待，让房子成为助力，而不是负担。
希望今天说的这些，能帮到有需要的朋友。要是你还有其他疑问，欢迎留言一起讨论。
