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第一次买房的朋友，是不是一想到贷款就发懵？不知道首套房和二手房贷款流程差在哪，利率怎么算才对，能贷多少钱心里也没数 —— 这篇就专门说 “买房子怎么贷款”，把首套房、二手房的流程、利率、额度全讲清楚，就算是小白也能看明白，看完至少少走 3 个弯路。
首套房贷款：流程没那么复杂，但这几步不能省
咱们先说首套房，很多人觉得 “首套房贷款肯定简单”，其实流程是固定的，但每个环节都有要注意的地方，漏一步可能就耽误时间。
第一步，先查自己有没有贷款资格。不是说你有钱付首付就能贷，银行得看你有没有买房资格（比如社保缴够没），征信好不好。咱们可以先自己查下征信，在央行征信中心官网就能弄，花个 1 天左右出结果。要是征信上有逾期记录，别慌，轻微的逾期（比如忘了还信用卡几十块）可能影响不大，但要是连三累六（连续 3 次或累计 6 次逾期），那可能就得缓缓了。
第二步，选贷款类型。常见的有公积金贷款、商业贷款，还有组合贷。公积金贷款利率低，比如现在很多地方首套房公积金利率 3.25% 左右，但额度可能不够；商贷额度高，利率稍高（现在首套房商贷利率大概 4% - 5%），但灵活；组合贷就是两者结合，不过流程会麻烦点。小编觉得，能用上公积金尽量用，毕竟能省不少利息。
第三步，提交材料申请。身份证、户口本、收入证明这些是必须的，收入证明得够月供的 2 倍以上，不然银行可能觉得你还不起。提交后银行会审核，大概 1 - 2 周，通过了就可以签合同，然后等着放款。放款后，下个月就开始还月供啦。
二手房贷款：比首套房多了 “房子评估” 这道关
买二手房的朋友，贷款流程和首套房有重叠，但多了个关键步骤 —— 房子评估，这步直接影响能贷多少。
二手房贷款第一步不是查自己，而是先让银行评估房子值多少钱。银行会找评估公司去看房子，房龄、装修、地段都影响评估价。比如一套挂牌 100 万的房子，评估价可能只有 90 万，那贷款额度就按 90 万算，首付就得多掏 10 万（100 万 - 90 万 ×70%=37 万，假设首套贷 7 成）。所以买二手房前，最好先大概了解下小区近期的评估价，心里有个数。
流程上，二手房得先和卖家签合同，再去银行申请贷款，和首套房比，多了 “网签”“过户” 这些和卖家配合的环节。利率方面，二手房和首套房差不多，但有些银行会因为房龄太老（比如超过 20 年），利率稍微上浮一点，这点得提前问清楚。
额度上，二手房受评估价影响大，而且房龄越老，能贷的比例可能越低。比如房龄 10 年以内能贷 7 成，20 年以上可能只能贷 5 成，所以买老房子的朋友，首付压力可能更大。
利率怎么算？不是固定数，和这两个因素有关
很多人问 “现在贷款利息多少”，其实没有统一答案，主要看你在哪买，用什么贷款方式。
公积金利率相对固定，首套房一般是 3.25%（5 年以上），二套房会高一点，但各地可能有微调，比如有些城市首套房公积金利率会上浮 10%，这点得查当地政策。商贷利率就灵活多了，每个城市有 “基准利率”，银行再根据你的情况浮动。比如现在 LPR（贷款市场报价利率）5 年期是 4.2%，首套房可能在 LPR 基础上减 20 个基点（就是 4%），二套房可能加 60 个基点（4.8%）。
不过话说回来，利率不是一成不变的，每年 1 月银行会根据最新的 LPR 调整你的月供。比如你今年贷款利率是 4%，明年 LPR 降了，你的利率可能也会跟着降，月供就少点；要是涨了，月供也会涨。所以签合同的时候，要看清楚是 “固定利率” 还是 “浮动利率”，各有各的好，固定利率安稳，浮动利率可能跟着降息省钱。
贷款额度不够？这两个办法或许有用
“我想买的房子要 150 万，首付 50 万，想贷 100 万，但银行说只能贷 80 万，该怎么办？” 这是很多人遇到的问题，额度不够确实头疼，但不是没办法。
第一个办法，加个共同借款人。比如让配偶、父母一起申请贷款，他们的收入也算进去，这样总收入够了，额度可能就上去了。不过共同借款人也得查征信，要是他们有贷款没还完，可能会有影响。
第二个办法，提高首付比例。比如原来想贷 7 成，现在贷 6 成，首付多掏点，额度自然就够了。虽然首付压力大，但月供会少点，适合短期内能凑到钱的朋友。
这里有个小提醒，额度不是越高越好，得根据自己的还款能力来。要是月供占了收入的一半以上，生活质量可能会受影响，万一遇到失业、生病，还不上就麻烦了。
选贷款的时候，这些 “坑” 得避开
小编发现，很多人贷款只看利率，忽略了其他细节，结果后来后悔。
比如还款方式，有等额本金和等额本息两种。等额本息每个月还一样多，前期压力小，但总利息多；等额本金一开始还得多，后面越来越少，总利息少。年轻人收入可能越来越高，选等额本金可能更划算；要是收入稳定，等额本息也没问题。
还有提前还款，有些银行会收违约金，比如还款不满 1 年罚 1 个月利息，所以签合同前一定要问清楚。要是打算提前还款，选那种违约金低或者没违约金的银行。
另外，不同银行政策不一样，别只问一家。比如这家银行给你贷 7 成，可能另一家能贷 7.5 成；这家利率 4.2%，那家可能 4%。多跑几家银行对比，能省不少钱。
小编的一点心里话
买房子贷款是大事，没人能保证一步到位不出错，但提前了解清楚流程、利率、额度这些事，能少走很多弯路。首套房和二手房贷款虽然有区别，但核心都是 “银行要确认你能还上钱”，所以把自己的资质准备好（征信、收入）是关键。
要是你现在正在看房，不妨按这个步骤来：先查征信和资格，再选好贷款类型，多对比几家银行，最后根据自己的情况选额度和还款方式。别被 “贷款” 这两个字吓住，其实理清了思路，小白也能搞定。
希望这篇文章能帮到你，要是还有不清楚的地方，欢迎留言问我，咱们一起讨论！
