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准备贷款买房的朋友们，是不是一想到要算月供和总利息就头大？“贷款买房月供和总利息怎么算” 这个问题，估计是很多人在买房前最想弄明白的。毕竟每个月要还多少钱，整个下来要多花多少利息，直接关系到未来几十年的生活质量。小编当初买房时，对着一堆数字算得晕头转向，后来才慢慢摸出些门道，今天就把这些超简单的方法分享给大家，保证你看完就能自己算清楚。
先搞懂两个常见的还款方式
我们贷款买房，最常用的就是等额本金和等额本息这两种还款方式，虽然名字听起来挺像，但实际差别可不小。
等额本息呢，就是每个月还的钱一样多，不管是本金还是利息加起来，月月都相同。这种方式的好处是刚开始压力小，每个月拿出固定的钱就行，适合工资比较稳定的朋友。但它也有缺点，就是前期还的利息多、本金少，要是想提前还款，可能不太划算。
等额本金就不一样了，它是每个月还的本金一样多，利息会慢慢减少，所以每个月的还款额会越来越少。这种方式总利息会比等额本息少一些，不过刚开始要还的钱比较多，压力会大一点，适合现在收入高，或者想少还点利息的人。
等额本息的计算方法，几步就能算明白
想算等额本息的月供和总利息，其实不用太复杂，记住这几步就行。
首先，得知道自己贷款多少，也就是本金，还有银行给的年利率，以及要还多少年。比如你贷了 100 万，年利率是 4.9%，分 30 年还。
第一步，把年利率转换成月利率，就是用年利率除以 12，像 4.9% 除以 12，大概就是 0.4083%。
第二步，算还款总月数，30 年就是 360 个月。
第三步，用公式计算月供。公式是：月供 = 本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数 ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。可能看着有点复杂，其实你把数字套进去就行。像刚才的例子，100 万 ×0.4083%×(1+0.4083%)^360 ÷ [(1+0.4083%)^360 - 1]，算出来月供大概是 5307 元。
总利息就更简单了，用月供乘以总月数，再减去本金。5307×360≈191 万，减去 100 万本金，总利息大概是 91 万。
不过话说回来，这个公式里的次方计算可能有点麻烦，要是不想自己算，用网上的贷款计算器也行，输入数字就能出结果，很方便。
等额本金的计算，其实更 straightforward
等额本金的计算方法相对简单些，每个月的本金都是固定的。
还是以贷 100 万，30 年，年利率 4.9% 为例。每个月要还的本金就是 100 万除以 360 个月，大概是 2777.78 元。
第一个月的利息是用本金乘以月利率，100 万 ×0.4083%≈4083 元，所以第一个月的月供就是 2777.78+4083≈6860.78 元。
第二个月的本金还是 2777.78 元，但利息要少一点了，因为本金已经还了 2777.78 元，剩下的本金是 100 万 - 2777.78=997222.22 元，利息就是 997222.22×0.4083%≈4072 元，月供就是 2777.78+4072≈6849.78 元。
以后每个月的利息都比上个月少一点，大概少 11 块左右，月供也就越来越少。总利息的话，把每个月的利息加起来就行，大概是 73.7 万，比等额本息少了不少。
这些因素会影响你的月供和利息，可别忽略了
除了还款方式，还有一些因素会让月供和利息变多或者变少。
首先是贷款利率，不同的银行、不同的贷款类型，利率可能不一样。公积金贷款的利率通常比商业贷款低，所以能用公积金贷款的话，尽量用，能省不少利息。而且首套房和二套房的利率也有差别，一般二套房利率会高一些。
然后是贷款年限，贷款时间越长，每个月的月供越少，但总利息会越多。比如同样贷 100 万，年利率 4.9%，等额本息的话，20 年总利息大概 65 万，30 年就到 91 万了。所以大家可以根据自己的情况选择，要是不想多还利息，就尽量缩短贷款年限，前提是月供压力能承受。
还有本金多少，贷款越多，月供和总利息肯定也越多。所以在买房时，能多付点首付，就少贷点款，未来的压力也小些。
教你个小技巧，快速估算月供和利息
要是你不想用复杂的公式，也可以用个简单的方法快速估算。
比如等额本息，有个大概的算法，贷款 100 万，年利率 4.9%，30 年的话，月供大概是本金的 0.53 倍，100 万就是 5300 左右，和实际算出来的差不多。总利息大概是本金的 0.9 倍，就是 90 万左右。
等额本金的话，第一个月的月供大概是本金的 0.68 倍，100 万就是 6800 左右，总利息大概是本金的 0.73 倍，73 万左右。
这个估算方法虽然不是百分百准确，但能让你在选房的时候快速有个数，知道自己大概能承受多大的贷款。
小编的一些个人看法，希望能帮到你
算清楚月供和总利息后，大家在选还款方式时，别只看利息多少。要是你现在收入不高，或者觉得未来收入增长有限，等额本息可能更合适，每个月压力小。要是你现在收入不错，能承受前期的高月供，那等额本金更划算，总利息少。
还有，提前还款要不要做呢？小编觉得要是你手里有闲钱，而且没有更好的投资渠道，提前还一部分贷款，能减少利息支出，还是不错的。但要是有收益更高的投资，那还不如把钱投进去。
另外，关于不同银行在计算利息时是否有特殊的细则，比如有没有一些隐藏的费用或者计算方式上的微调，具体我也不太清楚，这可能需要大家去银行详细咨询一下。
最后想说的是，贷款买房是件大事，算清楚月供和利息只是第一步，大家还要考虑自己的实际情况，别因为买房影响了正常的生活。希望今天分享的这些方法，能让你在买房路上少走点弯路，顺利买到自己心仪的房子。
