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想买房却不知道怎么向银行贷款？新房和二手房贷款流程一样吗？需要准备哪些材料才能顺利申请？别着急，小编这就为大家详细讲讲买房银行怎么贷款的那些事儿，从申请条件到放款流程，新房、二手房的差异也会一一说明，一起往下看吧！
一、申请银行房贷，得满足哪些条件？
很多朋友第一步就卡在这里，不知道自己到底能不能申请房贷。其实银行的要求不算特别复杂，主要看这几点：
1. 基本资格
- 年满 18 周岁，有完全民事行为能力；
- 有稳定的职业和收入，能提供收入证明（比如近 6 个月的工资流水）；
- 征信良好，没有严重逾期记录（比如近 2 年内连续逾期超 3 次，累计逾期超 6 次，大概率会被拒）。
2. 首付比例
这是大家最关心的，不同情况首付比例不一样：
- 首套房：大部分城市首付最低 20%-30%，比如总价 100 万的房子，首付至少 20 万；
- 二套房：首付比例更高，一般 40%-60%，具体看当地政策。
有人会问，“首付必须是自己的钱吗？” 小编得提醒一句，银行会查首付来源，不能是借贷来的哦，不然可能影响审批。
二、新房和二手房贷款，材料有啥不一样？
准备材料是最容易出错的环节，新房和二手房差别还挺大，整理了个表格给大家对比：
| 材料类型 | 新房贷款 | 二手房贷款 |
|---|---|---|
| 身份相关 | 身份证、户口本、婚姻证明（已婚需结婚证） | 买卖双方身份证、户口本、婚姻证明 |
| 房产相关 | 购房合同（和开发商签的） | 购房合同（和房东签的）、房产证原件 |
| 其他 | 首付款发票 | 首付款资金监管证明、房东的银行卡信息 |
网友小李分享：“我买二手房时，房东的房产证上有共有人，没让共有人签字，结果材料被退回来重弄，耽误了半个月，大家一定要注意！”
三、贷款产品那么多，选哪种好？
常见的有商业贷款、公积金贷款，还有组合贷（商贷 + 公积金贷），该怎么选呢？
1. 商业贷款
优点：额度高，办理快；缺点：利率比公积金高。适合公积金余额少，或者想快速放款的朋友。
2. 公积金贷款
优点：利率低（目前 5 年以上利率 3.25%，商贷普遍在 4% 以上）；缺点：额度有限（比如很多城市个人最高贷 50 万，夫妻双方 80 万）。
3. 组合贷
如果公积金额度不够，剩下的部分可以用商贷补上，这样能省点利息。小编建议，能用上公积金尽量用，长期下来能省不少钱呢。
有人问 “利率是固定的吗？” 不是哦，现在大多是 LPR 浮动利率，每年调整一次，具体以合同约定为准。
四、从申请到放款，流程是怎样的？
一步一步来，别慌，跟着走就行：
1. 提交申请
把准备好的材料交给银行客户经理，填写贷款申请表。这时候要注意，信息别填错，比如工作单位、收入这些，填错了可能要重新审核。
2. 银行审核
银行会查你的征信、收入，评估你的还款能力。新房的话，还会查开发商的资质；二手房就需要第三方评估公司给房子估价，评估费一般几百块钱。
3. 签合同
审核通过后，去银行签借款合同，里面会写清楚利率、还款方式（等额本金或等额本息）、贷款期限这些。签之前一定要仔细看，有不懂的当场问。
4. 办理抵押
新房是预抵押（等房产证下来再转正式抵押），二手房要去不动产登记中心办抵押登记，把房子抵押给银行。
5. 放款
抵押办好后，银行就会放款了。新房的话，钱直接打给开发商；二手房是打给房东的监管账户。
网友王姐说：“我办的时候赶上银行额度紧张，审批过了等了一个月才放款，建议大家避开年底申请，那时候银行放款都慢。”
五、放款后，还有哪些要注意的？
别以为放款了就没事了，这些事得记牢：
1. 按时还款
每个月还款日之前，保证还款卡里有钱，逾期会影响征信。可以设置自动还款，省得忘了。
2. 还款方式能改吗？
大部分银行支持还款满 1 年后申请更改，比如从等额本息改成等额本金，但只能改一次，大家想清楚再改。
3. 提前还款划算吗？
如果手里有闲钱，提前还款能减少利息，但有些银行会收违约金（比如还款不满 3 年收 1% 的违约金），提前问清楚哦。
结尾我想说，买房贷款是个细致活儿，急不得。建议大家提前 3 个月就开始准备材料，查好自己的征信，选银行的时候多跑两家对比利率和政策。毕竟是几十年的贷款，多花点时间了解清楚，才能选到最适合自己的方案。希望这篇指南能帮到正在看房的你，祝大家都能顺利买到心仪的房子！
