还在还贷的房子想赠与家人？这事儿可不像送件衣服那么简单！今天咱们就掰开揉碎了说说，从银行解押、公证手续到税费成本，连带可能遇到的坑都给你理清楚。重点提醒：千万别急着签字，搞懂这5个关键步骤能省下几万块冤枉钱！
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一、贷款没还清的房子到底能不能送人？
其实啊，法律上还真没说禁止赠与抵押房。但现实中银行这关可不好过——毕竟房子还押在人家那儿呢！我有个朋友去年就想把按揭房过户给儿子，结果银行死活不同意，最后只能先借钱还清贷款。这里有个关键点：必须取得抵押权人（也就是银行）书面同意，否则房产交易中心压根不给办手续。
二、搞清赠与流程才能不踩坑
完整流程大概长这样：1.先去贷款银行打份还款明细，2.带着身份证、房产证跑公证处，3.等银行审批通过后办理过户。注意！现在很多城市要求先做资金监管，比如深圳就规定要冻结赠与房产评估价的3%作为保证金。上个月有个案例，王女士就是没做资金监管，结果过户后儿子拒缴个税，现在还在和税务局扯皮呢。
三、这些风险你可能没想到
先说受赠方风险：如果赠与人突然去世，继承人就可能来争房产。去年杭州就有个案子，爷爷把按揭房赠给孙子，结果爷爷过世后其他子女主张撤销赠与。再说赠与人风险，比如接受方要是断供，银行可是会连你一起告的！更别说3%的契税和20%的偶然所得税，这笔钱算下来可能比买卖过户还贵。
四、教你三招安全操作指南
第一招：先跟银行商量转按揭，像工行、建行现在都有这项业务，能把贷款转到受赠人名下。第二招：务必做赠与公证，别以为亲戚之间写个协议就行，没有公证处盖章，房管局根本不认。第三招：提前算好税费，特别是满五唯一这类政策，用好了能省十几万。举个例子，如果房子持有超过5年且是家庭唯一住房，个税就能免掉。
五、这些特殊情况要特别注意
如果是夫妻间赠与，记得先还清共同债务；给未成年子女的话，监护人要签保证书；要是房子有二次抵押更麻烦，得所有抵押权人都同意。之前接触过个案例，李先生把二抵的房子赠给弟弟，结果因为小贷公司不配合，折腾了半年都没办成过户。
说到底，赠与按揭房就是个技术活。关键是要银行、税务、房管三头跑明白，该花的钱省不得，但冤枉钱一分都别多给。拿不准的时候，花几百块咨询专业律师可比事后打官司划算多了！
