打算贷款买房却不知道从哪下手？这篇指南将从零开始教你如何规划首付、选择贷款方式、避开常见坑点。涵盖银行面签技巧、利率计算秘诀、征信维护方法等核心知识，用真实案例拆解等额本金/本息的区别，手把手教你准备材料清单，特别提醒容易被忽略的3个法律风险。（全文约1200字，阅读需要8分钟）
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一、贷款前的准备工作不能马虎
先说个真人真事，我表姐去年看中套房，急匆匆交了定金才发现自己流水不够。这里划重点：提前半年就要养好银行流水！建议每月固定日期存入工资的2倍金额，千万别当天进当天出。
首付比例这事得仔细算：
- 首套房通常30%起，但像北京上海可能要35%
- 二套房直接跳到50%-70%
- 有个朋友把老家房子抵押凑首付，结果多背了笔贷款利息
征信报告自己先查查看，我上个月帮客户发现他有8年前的助学贷款逾期，你说这冤不冤？现在手机银行就能查，一年免费查2次，超过次数会影响评分。
二、贷款流程比你想的复杂
材料准备就像玩闯关游戏，缺张纸都得重来。必备清单包括：
- 身份证+户口本（婚姻证明别忘了）
- 收入证明要盖公章，月供不能超过收入50%
- 近半年银行流水，支付宝微信的现在部分银行也认
面签环节有讲究，信贷经理悄悄跟我说过：穿正式点能提高通过率。上周有个客户穿拖鞋来，经理直接让他补材料拖延了半个月审批。
三、利率选择是个技术活
现在LPR是4.2%，但实际利率得看银行加点。比如某大行首套加30个基点，算下来就是4.5%。这里有个省钱妙招：每年1月1日调整利率，要是当年LPR降了你就赚到。
公积金贷款确实划算，3.1%的利率谁不心动？但要注意最高额度限制，比如深圳个人50万家庭90万。组合贷听着美好，实际要多交评估费、担保费，我算过超过120万的贷款才划算。
四、还款方式选错多花冤枉钱
等额本金前期压力大但总利息少，适合打算提前还款的。举个例子：100万贷30年，等额本金比等额本息少还17万利息。不过前5年月供要多出1500元左右，得掂量下自己的腰包。
提前还款现在要收违约金了！某股份制银行规定3年内提前还款收1%手续费，最好在签合同时看清条款。去年有客户提前还50万被扣了5000块，气得在银行大厅理论了半天。
五、这些坑千万要绕着走
开发商合作的银行不一定利率最低，多比较3-4家总没错。上周刚帮客户从5.8%谈到5.3%，省下的钱够买全套家电。
警惕零首付骗局！国家明令禁止这种操作，去年南宁抓了个中介就是搞这个的。还有所谓的装修贷当首付，查到直接拒贷还要上征信黑名单。
最后说个冷知识：放款后要回执原件！有客户收房时发现被重复抵押，就是少了这张纸。建议买个防火保险箱专门放房产资料，别像我那个粗心同事把合同当废纸扔了。
