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在生活中，不少人会遇到资金周转难题，而手头有套还在还房贷的房子，就会琢磨：没还完房贷的房子能抵押贷款吗？答案是，通常情况下是可以的，这种操作被称为房屋二次抵押贷款 。但其中的门道可不少，接下来就为你详细讲讲 2025 年的办理指南以及额度计算方法。
一、没还完房贷的房子能抵押的原因
银行在发放房贷时，会对房屋价值进行评估。只要房子还有剩余价值，从理论上来说，就具备再次抵押的可能性 。打个比方，你买的房子当初评估价值 100 万，贷款了 70 万，随着时间推移，房子市场价值涨到了 120 万，还了几年房贷后，剩余贷款本金还有 60 万，那这房子就还有可用于抵押的价值空间。
二、办理二次抵押的条件
- 房屋要求
- 产权明晰：房屋产权必须清晰，不存在纠纷，没有被查封、扣押等限制交易的情况，要有完整的产权证明，像房产证得在借款人手中。要是房产证抵押在银行或其他地方，那办理二次抵押贷款业务就难了。
- 剩余价值足够：房屋得有足够的剩余价值。一般而言，可抵押贷款额度需达到房屋总价值一定比例才好办理，比如 6 - 7 成比较容易，要是只有 3 - 4 成，通常就很难成功办理。而且，房屋性质也有讲究，一般是市场发展潜力较大的优质住房和商业用房才行，并且要是现房，期房是办不了的。
- 房龄限制：2025 年的情况来看，很多金融机构要求房龄在 20 年以内 ，不过在一些一线城市，房龄要求可能会放宽到 25 - 30 年 。
- 借款人要求
- 信用良好：借款人得有良好的信用记录，没有逾期、欠款等不良信用情况。银行或其他金融机构很看重信用这块，要是信用差，二次抵押申请大概率会被拒。
- 还款能力达标：得具备稳定且足够的收入来源，一般月收入至少要达到还款金额的两倍以上 ，这样金融机构才放心把钱贷给你，因为得确保你有能力承担二次贷款的还款压力。同时，原房贷还款情况也很重要，不少银行要求正常还款至少 12 个月，部分银行甚至要求 24 个月以上 。
三、办理流程
- 选择贷款机构：你可以选择银行，银行贷款利率相对低，但要求严格、审批流程长；也可以选择其他金融机构，它们审批灵活、放款快，不过利率可能高些 。比如平安银行在二次抵押业务上，有线上评估服务，最快 3 天就能放款，适合急需资金的人；民生银行对小微企业主有经营贷贴息政策，利率能低至 3.8% ，但需要提供纳税证明。
- 准备材料：
- 身份证明：身份证、户口本、结婚证等。
- 房产证明：房产证、原抵押合同、还款证明等。
- 收入证明：近 1 年银行流水，用来体现月均收入情况。
- 资金用途证明：如果是经营贷，需要购销合同；如果是消费贷，像装修贷就需要装修合同 。
- 提出申请：向选定的贷款机构填写申请表格，详细说明贷款用途、金额等信息 。
- 房屋评估：贷款机构会安排专业人员或指定评估机构对房屋进行评估，以此确定房屋剩余价值和可贷额度 。在 2025 年，学区房、地铁房这类房产在评估时可能会有 10 - 15% 的溢价率，而老旧小区评估价可能会被下调 。评估费用一般在 500 - 2000 元，会计入贷款成本 。
- 资质审核：贷款机构审核借款人提交的材料，重点核查房产是否存在查封风险，资金用途是否合规（严禁流入楼市、股市） 。审批时间一般在 5 - 10 个工作日，2025 年随着线上化办公推进，审批速度有所提升 。
- 签订合同：若审核通过，双方签订贷款合同，明确贷款金额、利率、还款期限、还款方式、逾期责任等条款 。
- 办理抵押登记：前往当地不动产登记部门办理相关手续 。抵押登记费一般是 80 元，由不动产中心收取 。
- 放款：贷款机构按照合同约定发放贷款 。
四、额度计算方法
房产二次抵押贷款的额度计算公式为：贷款额度 = 房屋价值 × 抵押率 - 原贷款的本金余额 。这里的房屋价值取原购买价和二次抵押时的评估价中的较低值 。抵押率方面，住宅最高抵押率一般不超过 70%，商业用房最高抵押率通常不超过 50% 。
举个例子，假设你的房子原购买价是 150 万，二次抵押时评估价为 180 万，那就取 150 万作为房屋价值；原贷款本金余额还有 80 万，抵押率按 60% 计算，那么贷款额度 = 150 × 60% - 80 = 10 万 。当然，实际额度还会受借款人收入、征信等因素影响 。不同机构对抵押率的规定有差异，银行通常比非银机构更严格，像一些国有大行可能抵押率仅批 50% 。
五、注意事项
- 利率问题：二次抵押的利率通常会比首次抵押高 。在 2025 年，不同银行和金融机构利率范围有区别，比如平安银行利率在 4.5% - 6.8%，民生银行在 4.2% - 5.8%，宁波银行针对公积金客户有专享低息，利率在 3.8% - 5.5% ，兴业银行利率在 5.0% - 7.5% 。你要多对比不同机构的利率，选择成本较低的。
- 还款压力：二次抵押后，你要同时还原房贷和新增贷款，还款压力会增大。所以在申请前，一定要充分评估自己的还款能力，确保不会因还款困难导致逾期，影响个人信用。
- 资金用途：贷款资金用途要合规，不能流入楼市、股市等被禁止的领域 。银行等金融机构会要求你提供资金使用凭证，比如发票、转账记录等 。要是被发现资金用途违规，银行可能要求你提前还款，这就是所谓的抽贷风险 。
- 政策变化：2025 年，全国不动产登记系统已联网，征信监管更严格，提供虚假材料会直接导致贷款申请被拒 。同时，不同地区可能对二次抵押有特殊政策，比如部分城市对 “碳中和” 行业有优先审批通道 。
总之，没还完房贷的房子能抵押贷款，但要满足一定条件，遵循相应流程，计算好额度，并注意各种潜在风险 。在 2025 年，金融市场和政策不断变化，办理前多了解最新信息，能让你更顺利地拿到贷款，解决资金难题 。
