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家人们，现实生活中，不少朋友可能会碰到这样的糟心事：自己住的房子贷款还没还完呢，可因为工作调动、急需资金周转或者想换个更大的房子等各种原因，又急着把房子卖出去。这时候大家心里肯定都在犯嘀咕：贷款没还清的房子到底能不能卖啊？要是能卖，具体又得咋操作呢？别着急，今天小编就来给大家详细说道说道，实用攻略奉上，哪怕是房产交易小白也能轻松看懂，赶紧收藏起来吧！
一、贷款没还清的房子能卖吗
答案是肯定的，贷款没还清的房子是可以卖的。虽然房子因为有贷款还抵押在银行那儿，但这并不意味着它就不能进入市场交易了。不过，正因为存在贷款未结清的情况，在卖房过程中，就得妥善处理好贷款相关问题，这样才能保证整个交易顺顺利利进行。
二、卖房具体步骤详解
（一）转按揭
- 啥是转按揭：转按揭简单来说，就是把自己房子剩余的贷款债务转给新买家，让新买家接着向银行还贷款。当然，这里得先征得贷款银行同意，卖房人还得向银行申请变更借款人、借款期限这些信息。要是买家和卖家申请房贷的银行不是同一家，那就涉及跨行转按揭了。但这种方式存在一定局限性，不同银行规定不一样，有的银行支持，有的银行不接受，所以在考虑这种方法前，一定要先咨询清楚自己贷款的银行。
- 操作步骤：
- 首先，买卖双方得签订购房合同，把双方权利义务都写清楚，白纸黑字，有个保障。
- 接着，买家要向银行申请转按揭，按银行要求准备好相关材料，材料务必准备齐全，不然银行审核不通过可就麻烦了。
- 银行收到买家申请和材料后，会进行审核，只有审核通过了，才能办理后续贷款变更手续。
- 等卖家收到剩余房款后，就可以和银行解除抵押关系，到这儿，转按揭流程基本就走完了。
- 注意事项：再次提醒大家，不是所有银行都提供转按揭服务，而且不同地区银行具体政策也可能不同。所以打算用这种方法卖房，一定要提前咨询贷款银行，看看银行对转按揭有啥要求。
（二）用买家首付款还清贷款
- 为啥这种方法常见：在二手房交易里，用买家首付款还清贷款这种方法很常见，特别是当卖家贷款额度比较低，或者已经还了大部分贷款的时候，就更适合用这招了。
- 具体操作流程：
- 买卖双方先签订购房合同，在合同里约定好首付款金额，这个金额得能覆盖卖家剩余贷款。
- 买家按合同约定，把首付款支付给卖家。
- 卖家收到首付款后，马上用这笔钱还清银行贷款，然后去相关部门撤销房产抵押。
- 抵押撤销后，双方就可以继续完成过户等后续手续了。
- 风险要注意：这种方法看似简单直接，实则有风险。对买家来说，提前支付首付款，会担心卖家拿了钱不还贷款，或者出其他意外情况，导致房子没法顺利过户。对卖家而言，如果买家因某些原因没按时支付首付款，或者支付的首付款不够还清贷款，也会给自己带来大麻烦。所以采用这种方法，买卖双方一定要谨慎，最好找个靠谱中介机构或者第三方平台进行资金监管，保障双方权益。
（三）提前偿还房贷
- 自己还房贷的好处：要是卖家自己手头有足够资金，那选择自己提前还清贷款，再进行交易，也是个不错办法。这样卖家能完全掌握交易主动权，不用依赖买家首付款，也不用担心银行转按揭政策问题。
- 操作流程如下：
- 卖家先筹集足够资金，用来提前还清银行贷款。这里要注意，有些银行对提前还款有限制，比如要提前多久申请，或者是否收取违约金等。所以还款前，一定要和银行沟通清楚。
- 还清贷款后，卖家就可以去相关部门撤销房产抵押，这样房子就恢复完全产权了。
- 接下来，卖家就可以和买家签订购房合同，按正常流程完成过户等手续。
- 个人观点：我觉得这种方法虽然看着简单，但对很多卖家来说，一次性筹集到足够还清贷款的资金，可能不是件容易事。所以考虑这种方法时，卖家要根据自身实际情况，谨慎决定。
（四）带押过户
- 带押过户是啥：这是一种比较新的政策，简单讲，就是在房贷还存在的情况下，不用先还清贷款，就能直接办理房产过户和抵押变更登记。买家新申请的贷款，银行会直接用来偿还卖家未结清的旧贷款，实现无缝衔接。这种方式大大降低了交易成本、资金压力和潜在风险，对卖家来说，不用再四处找钱还贷或者垫资，对买家来说，资金更安全，整个流程也更快。不过话说回来，目前带押过户在各地的政策不太一样，具体到每个城市，实施细则可能都不太一样。所以，如果大家想通过带押过户的方式卖房，一定要提前咨询当地的不动产登记中心和涉及的银行，确认当地是否已经开通了这项业务，以及办理的具体条件和流程。
- 各地政策有不同：比如在一些城市，带押过户要求买卖双方的贷款银行必须是同一家；而在另一些城市，即使买卖双方贷款银行不同，也能通过一定流程实现带押过户。所以政策差异还是比较大的，大家一定要了解清楚当地情况。
- 举例说明：就像在东莞，从 2023 年 9 月 13 日起，全面推行存量商品房 “带押过户” 全程网办模式。卖家不用垫资、“过桥”，交易相关方从网签到过户一周内就能完成，业务全程网办 “不见面”。其全程网办范围包括两大类，一是东莞市行政区域内仅存在一个有效抵押权登记且已纳入 “全市通办” 楼盘范围的商品房，二是已处理历史遗留问题的商品房。具体办理时，第一步，买卖双方向银行申请 “带押过户”，银行审批通过后，可按需办理交易资金提存监管；第二步，买卖双方在线完成房地产买卖合同网签备案；第三步，买卖双方和买家贷款银行在线申请办理 “双预告” 登记；第四步，“双预告” 审核通过后，买家银行将贷款划入提存监管账户；第五步，买卖双方和双方贷款银行在线申请办理 “三合一” 业务，并由相关方缴纳税费后，登记部门同步办结多项业务。业务办结后，提存监管账户向卖家银行结清房贷余额，剩余房款划转至卖家账户，买家银行即时获取不动产电子证明，买家坐等 EMS 寄证上门。这种模式极大地提高了交易效率，降低了交易成本。而在西安，目前实施 “带押过户” 的有工、农、中、建四家银行，卖方与买方达成买卖意愿的同时，双方的贷款审批银行为同一银行，满足这一前提条件后，银行可与不动产交易登记大厅进行电话预约，根据预约时间，在每周二或周四前往大厅窗口，一次办理完成 “带押过户” 业务 。但西安目前 “带押过户” 只能在同一家银行办理，同一家银行不同支行，办理标准不同，也可能导致办理流程延长，不过不动产登记部门也在联合监管机构，推动更多金融机构参与 “带押过户” 业务，积极协调相关部门推进 “带押过户” 跨行办理。
三、卖房过程中的注意事项
- 了解政策很重要：在出售有贷款的房子前，大家一定要了解清楚当地银行和房地产市场相关政策，确保交易合法合规。比如，有些地方对房产交易税费有特殊规定，或者对贷款未还清房子的交易有限制条件，这些都得提前知晓。
- 合同条款要明确：签订购房合同时，一定要把买卖双方责任和义务明确清楚，特别是贷款偿还和房产过户等关键环节。比如，要在合同里约定好卖家还清贷款时间、买家支付首付款时间和方式、一方违约要承担什么责任等。这样，后续交易出现问题，双方可按合同约定解决，避免纠纷。
- 防范风险不能忘：房产交易涉及金额一般较大，交易过程中一定要警惕各种潜在风险。比如，买家可能违约，不按时支付房款；银行政策也可能突然变动，影响贷款审批和发放。对于这些风险，要提前做好防范措施。比如，可以要求买家支付一定定金，如果买家违约，定金可作为赔偿；和银行沟通贷款事宜时，尽量把银行承诺落实到书面上。
- 咨询专业人士：如果条件允许，建议大家最好咨询专业房产中介或者律师。他们对房产交易流程和相关法律法规比较熟悉，能给咱们提供很多有用建议，帮助确保交易顺利进行，保障自身合法权益。
总之，贷款没还清的房子能卖，方法也不少，大家可以根据自身实际情况，选择最适合自己的方式。在卖房过程中，只要注意了解政策、明确合同条款、防范风险，必要时咨询专业人士，相信都能顺利把房子卖出去。希望今天分享能帮到大家，如果还有其他问题，欢迎随时留言！
