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不少新手小白在第一次接触房产抵押贷款时，都会觉得 “把房子押出去换钱，只要按时还就行”，但实际操作起来，里面的风险可比想象中多得多。今天咱们就掰开揉碎了说，房产抵押贷款到底有哪些风险，那些容易让人栽跟头的地方，咱们一次说透。
一、逾期不还，房子可能真的保不住
很多人觉得 “逾期几天没事，补上就行”，可你知道吗？房产抵押贷款一旦逾期，后果可能比信用卡逾期严重十倍。去年有个案例，广州的陈先生抵押了一套 120 平的房子，因为生意周转出问题，连续 3 个月没还上贷款，银行直接向法院申请了强制执行，房子被拍卖时，价格比市场价低了 20%，最后不仅没剩下钱，还欠了银行一笔手续费。
为什么这么严重？因为房子是抵押物，在法律上，贷款机构有权在借款人违约时处置抵押物来收回资金。而且逾期记录会直接上传到征信系统，哪怕只逾期一天，也可能留下污点。那逾期多久会被收房？不同机构规定不同，有的连续逾期 3 次，有的累计逾期 6 次，就会启动司法程序，这个时间比很多人想的要短得多。
要是真的暂时还不上怎么办？千万别想着 “躲”，一定要第一时间联系贷款机构，申请延期或者调整还款计划。有些机构会给 1-3 个月的缓冲期，虽然可能要多交些利息，但至少能保住房子。
二、利息和费用藏着 “猫腻”，算不清就吃亏
新手最容易犯的错，就是只看贷款利率，忽略了其他费用。比如同样是贷 100 万，甲机构说年利率 6%，乙机构说年利率 5.5%，看起来乙更划算，可实际算下来，乙可能收了手续费、评估费、担保费，加起来比甲贵了 3 万多。
这里给大家列几个常见的 “隐形费用”：
- 评估费：一般是房产价值的 0.1%-0.5%，100 万的房子就要 1000-5000 元；
- 手续费：有些机构按贷款金额的 1%-3% 收，贷 100 万就是 1-3 万；
- 违约金：提前还款可能要收剩余本金的 1%-5%，刚贷一年就提前还，可能要多交好几万。
怎么避免被这些费用坑？签合同前一定要让机构列出所有费用明细，用计算器算清楚总成本，别被 “低利率” 三个字迷惑了。记住，利息 + 所有费用才是你要付的总代价。
三、合同里的 “坑”，比你想象的更隐蔽
很多人签合同时，觉得 “都是标准合同，看了也白看”，可就是这些没看的条款，可能让你吃大亏。去年上海有个案例，周女士签合同时没注意 “等额本息” 和 “等额本金” 的区别，本来想选压力小的还款方式，结果被默认选了前期还款压力大的，导致前 6 个月月月逾期，差点影响了征信。
还有个更坑的条款叫 “加速到期”，意思是如果你有一次严重逾期，机构有权要求你一次性还清所有剩余贷款，要是拿不出钱，房子就会被拍卖。这种条款在很多合同里都有，只是藏在不起眼的地方。
那签合同时该重点看什么？
- 还款方式：是等额本息、等额本金，还是先息后本，不同方式适合不同人群；
- 逾期处理：逾期后怎么收费，多久会被起诉，有没有缓冲期；
- 提前还款：能不能提前还，要不要交违约金，最低还款期限是多久。
看不懂的地方一定要问，别不好意思，合同签了就生效，到时候再后悔可就晚了。
四、选不对机构，可能掉进 “高利贷” 陷阱
有些新手觉得 “银行审批太慢，找小机构快”，可这些所谓的 “快贷” 机构，很多都不正规。比如去年被曝光的某贷款公司，表面上利率 8%，实际用 “砍头息” 的方式，贷 10 万只给 8 万，却按 10 万算利息，实际利率超过了 30%，已经属于高利贷范畴。
怎么判断机构正规不正规？
- 看资质：有没有金融许可证，这个可以在银保监会官网查到；
- 看合同：正规机构的合同条款清晰，不会有模糊不清的表述；
- 看口碑：在网上搜搜机构的名字，有没有大量投诉，比如 “暴力催收”“套路贷” 等关键词。
要是不小心选了不正规机构，除了利息高，还可能遭遇暴力催收，影响家人和工作。所以宁愿多花点时间等银行审批，也别找那些 “手续简单、放款快” 的小公司。
五、房产评估有 “水分”，可能影响贷款和后续风险
房子值多少钱，不是你说了算，也不是机构说了算，得由专业评估机构来定。可评估价也可能出问题，比如明明市场价 150 万的房子，评估价却只有 120 万，这样能贷到的钱就少了；或者评估价虚高到 180 万，看起来能多贷点，可一旦房价下跌，就可能被要求补差价。
为什么会这样？有些评估机构和贷款机构有合作，可能会故意压低或抬高评估价。比如机构想多放贷，就会让评估机构高估房价；想降低风险，就会低估房价。那怎么避免？可以自己先在中介平台查一下同小区的成交价，心里有个数，再选择两家以上的评估机构对比，别只听一家的。
六、征信出问题，贷款可能批不下来，还影响后续办理
很多人觉得 “只要房子没问题，贷款就能批”，可实际上，征信比房子更重要。有位朋友张先生，房子价值 200 万，各方面都符合要求，就因为征信上有一次信用卡逾期超过 90 天的记录，贷款直接被银行拒了，后来找了其他机构，利率比银行高了 2 个百分点。
征信上哪些记录会影响贷款？
- 逾期记录：尤其是连续逾期 3 次以上，或者累计逾期 6 次以上；
- 查询记录：半年内征信被查询超过 6 次，会被认为 “资金紧张”；
- 负债过高：其他贷款和信用卡欠款加起来超过月收入的 50%。
所以办理贷款前，最好先自己查一下征信报告，发现问题及时处理。比如逾期记录可以和银行沟通，非恶意逾期有可能被消除；负债过高可以先还一部分欠款，降低负债率。
最后想跟大家说，房产抵押贷款是把双刃剑，用好了能解决资金难题，用不好可能让你失去房子。根据数据显示，去年全国房产抵押贷款纠纷中，有 60% 是因为借款人没看清合同条款，20% 是因为选了不正规机构，10% 是因为逾期还款。这些数据告诉我们，大部分风险其实是可以避免的，只要多花点时间了解、对比、核实，就能少踩很多坑。
新手办理时，千万别急着签字，多问几个为什么，比如 “这个费用是什么意思”“逾期了会怎么样”“提前还款要交多少钱”，把这些问题都搞清楚了，再决定也不迟。毕竟房子是安身立命的根本，可不能因为一时的资金需求，把它置于风险之中。
