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手里有套还在还贷款的房子，想卖掉换套大的，或者急用钱想出手，可一想到房贷还没还清，是不是就头大？不知道从哪下手，怕流程太复杂，更怕不小心踩坑，最后钱房两空？别担心，今天小编就来给大家好好说说有贷款的房子怎么卖，流程步骤全解析，小白一看就懂，这样操作不踩坑哦！
一、卖之前先搞清楚房子 “欠多少”—— 心里有底才好定价
咱们卖房子前，得先摸清楚两个关键数：一是还剩多少贷款没还，二是房子现在能卖多少钱。这俩数不清，后面容易出乱子。
先说说查剩余贷款。你可以直接打贷款银行的客服电话，报上自己的姓名和房产证号，客服会告诉你还剩多少本金没还，有没有违约金啥的。要是方便，也能去银行网点，让工作人员打份还款计划表，上面写得明明白白。小编提醒一句，最好多问一句 “提前还款有没有违约金”，不同银行规定不一样，有的满几年就免违约金，有的可能要收几个月利息，这钱可不能忽略。
再就是估房子值多少钱。咱们可以看看小区最近卖了多少套类似的房子，价格大概多少；也能找两三个中介来看看，让他们给个估价。不过中介的估价可能有点 “水分”，有的想让你挂高点，有的想压价，咱们得多对比几个，心里就有谱了。虽然估价只是个大概，但能帮咱们确定个合理的售价，别太高卖不出去，也别太低亏太多。
二、选哪种方式卖？三种常见办法各有优劣
有贷款的房子卖起来，关键是怎么把剩下的贷款还清，好让房子顺利过户。小编总结了三种常见的办法，大家可以根据自己的情况选。
第一种是自己凑钱把贷款还清，也就是 “赎楼”。要是手里有闲钱，或者能从亲戚朋友那借到，先把剩下的贷款还了，银行就会把房产证还给咱们，之后就能像卖全款房一样过户了。这种方式的好处是流程简单，不用跟买方扯太多贷款的事，而且买方可能更愿意买，因为过户快。不过话说回来，要是手里钱不够，借钱又费劲，这种办法就不太适合了，万一借的钱还不上，麻烦就大了。
第二种是让买方帮忙垫资赎楼。也就是说，买方先拿出一笔钱，帮咱们把剩下的贷款还了，等房子过户到买方名下，买方再去银行办贷款，把钱赚回来。这种方式适合咱们没钱赎楼的情况，但得注意，一定要在合同里写清楚垫资的金额、还款方式，还有万一交易没成，这钱怎么退。小编见过有人没写清楚，最后闹到法院，太不值当了。
第三种是找中介或者专门的机构帮忙赎楼。这些机构有专门的资金，能先帮咱们把贷款还了，不过他们会收一笔服务费，一般是贷款金额的 1%-3%。这种方式省心，不用自己到处借钱，但缺点是得多花点钱。而且找机构的时候一定要擦亮眼睛，选口碑好的，别被不靠谱的骗了。
三、签合同的时候，这些 “坑” 得避开
选好卖的方式，接下来就是跟买方签合同了。别觉得签合同就是走个形式，这里面的门道可不少，稍不注意就可能吃亏。
首先，合同里一定要写清楚贷款怎么处理。是咱们自己赎楼，还是买方垫资，或者找机构帮忙，每一步的时间节点都得写明白。比如 “卖方需在 X 月 X 日前还清剩余贷款”“买方需在 X 月 X 日前支付垫资款”，这样谁都没法耍赖。
其次，定金和首付款的支付方式要明确。一般来说，买方会先付定金，这笔钱可以暂时由中介保管，等交易顺利完成再给咱们。首付款呢，要是买方帮咱们赎楼，首付款可以直接用来还贷款；要是咱们自己赎楼，首付款可以约定在解押后支付。不过小编觉得，首付款最好走资金监管，就是把钱放在银行的监管账户里，等过户完成了再打到咱们卡上，这样最安全。
最后，违约责任得写细。比如要是咱们没能按时赎楼，导致过户延期，要赔买方多少钱；要是买方突然不想买了，定金要不要退。这些都写清楚，真出问题了才有据可依。
四、解押是关键，这几步不能错
不管用哪种方式赎楼，还清贷款后都得办解押手续，不然房子还是处于抵押状态，过不了户。解押流程其实不复杂，咱们一步步来就行。
第一步，拿到贷款结清证明。还清贷款后，银行会给咱们开一张贷款结清证明，还有他项权利证（有的地方是不动产登记证明）。这些东西可得收好，丢了补办挺麻烦的。
第二步，去不动产登记中心办理解押。带着身份证、房产证、结清证明、他项权利证，到当地的不动产登记中心，填一张解押申请表，交给工作人员。一般几个工作日就能办好，解押完成后，房产证上会盖上 “已解押” 的章，这时候房子就完全属于咱们了，可以自由买卖了。
关于解押的时间，不同地方可能不太一样，有的快有的慢。小编建议大家提前打电话问问不动产登记中心，需要带什么材料，免得跑冤枉路。而且解押最好在过户前一个星期办好，别卡着时间，万一中间出点岔子，影响交易就不好了。
五、过户和收尾款，最后一步别松懈
解押完成后，就可以跟买方去办过户了。过户需要的材料主要有：买卖双方的身份证、户口本、结婚证（单身的要单身证明）、房产证、购房合同。这些材料最好提前复印好，免得在政务大厅排队复印，耽误时间。
过户的时候，工作人员会核对材料，然后让咱们签字确认。签完字后，买方需要缴纳契税、个人所得税等税费，具体多少得看房子的情况，比如面积、房产证满几年。税费交完后，会给一张受理单，一般几个工作日后就能拿到新的房产证，这时候房子就正式属于买方了。
过户完成后，就等着收尾款了。要是买方是全款买的，尾款一般在过户当天或者第二天就能打到咱们账户上；要是买方是贷款买的，那得等银行把贷款放下来，这个时间可能长一点，大概 1-3 个月。咱们可以在合同里约定好尾款到账的时间，还有要是银行放款延迟，责任怎么算，这样心里更踏实。
虽然前面的流程都走完了，但收尾款的时候也别大意，一定要确认钱到账了再把房子交出去。有的朋友着急交房，结果尾款没到，最后买方耍赖，想再压价，那就被动了。
哦对了，关于不同银行对买方贷款审批的速度，小编也没完全搞清楚，有的银行快，有的银行慢，建议大家在签合同前，让买方先去银行预审资质，心里有个数。
六、这些小贴士，能让你少走弯路
卖有贷款的房子，除了上面说的流程，还有几个小贴士，小编觉得挺有用的，跟大家分享一下。
第一，提前跟银行沟通。不管用哪种方式赎楼，最好提前一个月跟银行联系，问清楚赎楼需要什么材料，有没有违约金，大概多久能办完。银行的流程有时候挺繁琐的，提前沟通能避免耽误时间。
第二，找个靠谱的中介。虽然自己卖能省中介费，但有贷款的房子交易流程复杂，中介经验多，能帮咱们处理很多麻烦事，比如合同怎么写、手续怎么跑。不过找中介要选口碑好的，别找那种只想着赚钱，不替咱们着想的。
第三，保持耐心。卖有贷款的房子肯定比卖全款房麻烦，可能会遇到各种问题，比如买方贷款批不下来、赎楼资金不到位等等。这时候别着急，慢慢解决，实在不行就换个买方，总有合适的。
