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刚还了两年房贷，工作突然调到另一个城市，想把现在的房子卖给同事；或者手里有闲钱想换套大点的，可现在住的这套房贷还没结清 —— 碰到这种情况，你是不是也会琢磨：还在还房贷的房子，能直接卖给别人过户吗？今天小编就来好好聊聊这个事儿，把里面的条条框框说清楚，看完你就知道该咋做了。
先给个明确答案：不能直接过户，但有办法解决
很多人以为房子是自己的，想卖就能卖，其实不是这样的哦。还在还房贷的房子，房产证大多抵押在银行，这时候房子的产权是不完整的，银行也是 “权利人” 之一，所以肯定不能直接过户给别人。
但这并不意味着不能卖，只要把银行的抵押关系处理好，就能顺利过户。就像网友王女士说的，她去年把还在还贷的房子卖给了邻居，一开始也以为特别麻烦，后来提前还了剩下的贷款，解押后很快就办完了过户，“比想象中简单，就是提前凑钱的时候有点头疼”。
三种常用的解决办法，看看哪种适合你
既然不能直接过户，那有哪些办法能解决呢？小编整理了三种最常用的方式，各有各的优缺点，你可以根据自己的情况选。
1. 提前还清剩余房贷，解押后再卖（最推荐）
这是目前最稳妥的方式，简单说就是先把剩下的房贷一次性还清，让银行解除抵押，拿到完整的房产证后再过户给买家。
具体步骤是这样的：
- 先给贷款银行打电话，说要提前还贷，问清楚需要什么材料、有没有违约金（一般还贷满 1 年就不用交了，不满 1 年可能要交 1%-3% 的违约金）；
- 按照银行要求把钱存到还款卡里，银行扣款后会给你开《贷款结清证明》和《房屋他项权证》；
- 拿着这些材料到不动产登记中心办理解押手续，一般 3-5 个工作日就能办好；
- 解押完成后，就可以和买家正常网签、过户了，流程和全款房一样。
小编的朋友老周去年就用了这个方法，他说：“虽然一下子拿出几十万挺肉疼的，但整个流程很顺，银行和房管局的工作人员都挺耐心，前后一个月就全办完了。”
2. 用买家的首付款还清房贷（适合资金紧张的情况）
要是你手里没钱提前还贷，也可以和买家商量，用他的首付款来还剩下的房贷。这种方式现在也很常见，尤其是在二手房交易中。
比如你的房子还剩 50 万房贷，买家能付 60 万首付款，你就可以用这 60 万里的 50 万还清房贷，解押后再过户，剩下的 10 万可以抵房款或者退给买家（具体看你们怎么约定）。
但这种方式有个前提：买家得同意，而且他的首付款得够还剩下的房贷。另外，一定要在购房合同里写清楚首付款的用途，免得后期产生纠纷。就像网友小李说的：“我当时就是用买家的首付还的房贷，合同里写得明明白白，什么时候还款、谁来办解押，一点没扯皮。”
3. 找垫资公司帮忙（适合急需过户的情况）
要是买家首付不够，你自己也没钱，又急着把房子卖掉，还可以找垫资公司帮忙。垫资公司先帮你把剩下的房贷还清，解押后过户，等买家的贷款下来或者他付清尾款，你再把垫资的钱还了，同时给人家一笔服务费。
这种方式的优点是快，一般 1-2 周就能搞定，但缺点也很明显：
- 服务费不便宜，通常是垫资金额的 2%-5%，要是垫资 100 万，就得花 2-5 万；
- 有风险，要是过户过程中出了岔子，比如买家贷款批不下来，你还得自己想办法还垫资的钱。
| 解决办法 | 适合人群 | 优点 | 缺点 | 大概耗时 |
|---|---|---|---|---|
| 自己提前还贷 | 手里有闲钱的人 | 流程简单，风险低 | 需一次性拿出大额资金 | 1-2 个月 |
| 用买家首付还贷 | 资金紧张但买家首付够的人 | 不用自己筹钱 | 依赖买家配合，需写清合同 | 1 个多月 |
| 垫资公司帮忙 | 急需过户且没钱的人 | 速度快，不用自己操心 | 成本高，有资金风险 | 1-2 周 |
这些坑千万别踩，很多人都在这儿栽过跟头
就算选对了方法，有些细节没注意，也可能让过户卡壳。小编总结了几个容易踩坑的地方，大家可得留心。
1. 没提前查清楚还剩多少房贷
很多人记不清自己还剩多少房贷，就急着联系买家，结果算出的金额和实际不符，让买家觉得你不实在。其实很简单，打个电话给银行客服，报上身份证号就能查到准确的剩余贷款金额，包括本金和利息，最好再让银行出个书面证明。
2. 解押后没及时过户
解押手续办好后，房产证就完全属于你了，但这时候要是没及时和买家过户，房子可能会因为政策变动（比如税费调整、限购政策变化）而影响交易。小编建议解押后一周内就去办过户，别拖延。
3. 忽略了税费问题
还在还房贷的房子卖给别人，税费和普通二手房一样，但很多人容易漏算。主要有这些：
- 契税：由买家承担，首套房 90 平以下 1%，90-144 平 1.5%，144 平以上 3%；
- 个人所得税：由卖家承担，满五唯一的房子免征，否则按 1% 或差额 20% 交；
- 增值税及附加：房子满 2 年免征，不满 2 年交 5.6% 左右。
最好在交易前，先在当地税务局官网算一下大概要交多少税，免得钱没准备够耽误事。
常见问题，一次性给你说清楚
问：用买家的首付还房贷，会不会有风险？
答：有一定风险，比如你拿了首付却没还房贷，或者还了房贷但不解押。所以一定要在合同里写清楚：首付必须专款专用，还款后多久办解押，要是违约了怎么赔偿。最好通过第三方监管账户来处理首付，更安全。
问：商贷和公积金贷款的房子，处理方式一样吗？
答：基本一样，都可以用上面说的三种方法。但公积金贷款提前还贷，可能需要提前向公积金管理中心申请，而不是直接找银行，这点要注意。
问：过户后，原来的房贷记录会影响买家吗？
答：不会。买家的房贷记录只和他自己的贷款情况有关，和你的房贷记录没关系。但要是买家贷款买房，银行会审核他的资质，和你没关系。
问：要是房贷还没还完，房子涨价了，卖的时候能按市场价卖吗？
答：当然可以。房子的售价是由市场决定的，和你还有多少房贷没还没关系。比如你的房子买的时候 100 万，还剩 50 万房贷没还，现在市场价 150 万，你可以按 150 万卖给买家，卖完后还清 50 万房贷，剩下的就是你的利润。
最后说说小编的想法吧。还在还房贷的房子想卖给别人，虽然不能直接过户，但只要选对方法，提前做好准备，其实也不难。关键是多和银行、买家沟通，把该写的合同条款写清楚，别嫌麻烦。
要是你资金紧张，优先考虑用买家的首付还贷，成本低还省心；要是不差钱，就自己提前还贷，流程简单风险小；非必要的话，尽量别找垫资公司，成本太高了。希望这些能帮到有需要的朋友，祝大家卖房顺利！
