图片由www.webtj.cn匿名网友分享
大家在上海打算买二手房，准备用公积金贷款的时候，是不是都特别纠结这个贷款额度到底咋算？想着要是能多贷点，买房压力就能小不少。今天咱就好好唠唠，上海二手房公积金贷款额度的算法，让你心里有个底。
上海二手房公积金贷款额度受哪些因素影响？
咱先得搞清楚，哪些因素会影响上海二手房公积金贷款额度。主要有这么几个关键方面。
- 公积金账户余额：这个可是大头，一般来说，账户里余额越多，能贷到的钱可能就越多。在上海，公积金贷款额度跟账户余额有倍数关系。基本住房公积金账户余额倍数通常是 30 倍，补充住房公积金账户余额倍数为 10 倍。打个比方，小王的基本公积金账户里有 5 万元，那光这一项，按基本公积金账户余额倍数算，他能贷到的额度就是 5 万 ×30 = 150 万元；要是他还有补充公积金，账户里有 2 万元，那补充公积金能贷到的额度就是 2 万 ×10 = 20 万元，两项加起来就是 170 万元。不过呢，这只是按账户余额算的，实际贷款额度还得看其他条件。
- 房屋总价与首付比例：买二手房，房价和首付比例对贷款额度影响也很大。在上海，不同情况首付比例不一样。要是买首套二手房，建筑面积在 90 平方米 (含 90 平方米) 以下，公积金贷款首付比例不低于 20%；要是建筑面积在 90 平方米以上，首付比例不低于 30%。比如一套 100 平米的二手房，总价 300 万，按 30% 首付算，首付款就是 300 万 ×30% = 90 万，那贷款额度最多就是 300 万 - 90 万 = 210 万。但要是二套房，情况又不同了，购买改善性第二套普通住房，公积金贷款首付比例不低于 50%；购买改善性第二套非普通住房，首付比例不低于 70%。所以房价和首付比例，得先弄清楚，才能算出大概能贷多少钱。
- 还款能力：银行也得考虑咱有没有能力按时还钱呀。还款能力一般通过借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数来算。计算公式大概是：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数 × 规定比例（一般是 50%）×12 个月 × 贷款期限 。比如说，小李每月公积金缴存额对应的工资基数是 1 万元，贷款期限打算选 20 年，那按这个公式算，他能承受的贷款额度就是 1 万 ×50%×12×20 = 120 万元。但实际能贷到的额度，还得综合其他因素。
上海二手房公积金贷款额度的具体计算方法
- 按账户余额计算
前面说过，基本住房公积金账户余额倍数为 30 倍，补充住房公积金账户余额倍数为 10 倍。但要注意，这里说的账户余额，是借款人和共同借款人住房公积金账户存储余额之和、补充住房公积金账户存储余额之和。比如夫妻两人一起贷款买二手房，丈夫基本公积金账户余额 3 万，妻子 2 万，那基本公积金账户余额之和就是 5 万，对应的可贷额度就是 5 万 ×30 = 150 万；要是丈夫补充公积金账户余额 1 万，妻子补充公积金账户余额 1.5 万，那补充公积金账户余额之和就是 2.5 万，对应的可贷额度就是 2.5 万 ×10 = 25 万，总的按账户余额算的可贷额度就是 150 万 + 25 万 = 175 万。 - 结合房屋总价计算
就像前面举例，用房屋总价减去规定比例的首付款，得到的就是理论上能贷款的额度上限。但这只是一方面，还得看其他条件限制。比如一套二手房总价 250 万，首套房 90 平米以上，首付比例 30%，那首付款是 250 万 ×30% = 75 万，理论贷款额度上限就是 250 万 - 75 万 = 175 万。但要是按账户余额算出来的可贷额度没这么高，那实际贷款额度就得按低的来。 - 根据还款能力计算
用前面提到的公式算出还款能力对应的贷款额度。但这个额度也不一定就是最终能贷到的钱，还得和其他计算方式得出的额度综合比较。要是按还款能力算出来的额度，比按账户余额和房屋总价算出来的都高，那也不能按这个最高的来，得取几种计算方式里最低的那个额度，才是最终能贷到的公积金贷款额度。
上海二手房公积金贷款额度的上限是多少？
- 首套房贷款额度上限
在上海买首套二手房，个人最高公积金贷款额度为 65 万元，家庭最高贷款额度为 130 万元。要是缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度在这个基础上增加 15 万元，也就是能达到 80 万元；家庭最高贷款额度增加 30 万元，能到 160 万元。要是符合我国生育政策的多子女家庭在本市购买首套住房，且申请公积金贷款时至少有一个子女为未成年人的，最高贷款额度（含补充公积金最高贷款额度）在现行公积金最高贷款额度的基础上上浮 20% 。像个人最高贷款额度就能达到 78 万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款额度在这个基础上再增加 18 万元，能到 96 万元；家庭最高贷款额度能到 156 万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款额度能到 192 万元。 - 二套房贷款额度上限
购买第二套改善型住房，个人最高公积金贷款额度为 50 万元，家庭最高贷款额度为 100 万元。要是缴交补充住房公积金的，个人最高贷款额度增加 15 万元，到 65 万元；家庭最高贷款额度增加 30 万元，到 130 万元。所以，买二套房和首套房相比，贷款额度上限是有差别的，大家要心里有数。
二手房房龄对公积金贷款额度有什么影响？
- 不同房龄对应不同贷款期限
在上海，二手房房龄不同，公积金贷款期限也不一样，而贷款期限又会间接影响贷款额度。要是所购住房房龄在 20 年以下的，公积金贷款期限不超过 30 年；房龄在 20 年 (含) 至 35 年之间的，公积金贷款期限不超过 50 年与房龄之差；房龄在 35 年 (含) 以上的，公积金贷款期限不超过 15 年。比如说，一套二手房房龄是 15 年，那贷款期限最长可以是 30 年；要是房龄是 25 年，那贷款期限最长就是 50 - 25 = 25 年；要是房龄是 38 年，贷款期限最长只能是 15 年。 - 贷款期限影响还款能力和额度
贷款期限短，每月还款压力就大，银行评估的还款能力可能就低，能贷到的额度相应也会受影响。相反，贷款期限长，每月还款压力小，还款能力评估可能高一些，贷款额度可能就更有保障。但也不是贷款期限越长越好，还得综合考虑利息支出等因素。像同样贷款 100 万，贷款 20 年和 30 年，每月还款额不一样，最终支付的总利息也差很多。所以二手房房龄影响贷款期限，进而对贷款额度也有影响，大家选房的时候，房龄这块也得考虑进去。
总的来说，在上海算二手房公积金贷款额度，得综合考虑公积金账户余额、房屋总价与首付比例、还款能力、贷款额度上限以及房龄这些因素。大家在买房前，最好提前把自己的公积金账户情况、收入情况弄清楚，再结合看中房子的房价、房龄等信息，多算一算，心里有个底，这样买房的时候才不会手忙脚乱。希望大家都能顺利贷到合适的额度，买到心仪的二手房。
