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手里的房子还在还贷款，可突然想换个大点的，或者急着用钱想卖掉，这时候你是不是会挠头：贷款没还清的房子到底能不能卖啊？就算能卖，手续会不会特别麻烦，像咱这种小白能搞定吗？别慌，今天小编就把这事儿掰开揉碎了讲，详细流程都给你拆解好，保证你看完就有底儿！
先给个准话：贷款的房子到底能不能卖？
肯定能卖！之前总有人说，房子抵押在银行呢，没还清贷款就不能动。但现在不一样了，《民法典》里早就说清楚了，抵押的房子是可以转让的，只要按规矩来就行。所以你别担心，房子有贷款不影响它进入市场，关键是得选对方法。
那为啥有人觉得难呢？主要是没搞懂流程，怕中间出岔子。其实啊，只要把步骤理清楚，小白也能顺顺利利办完。
四种常见操作方式，总有一款适合你
1. 用买家的首付款还清贷款（最常用）
这种方法在二手房交易里太常见了，尤其适合贷款余额不算太高的情况。打个比方，你还欠银行 20 万，买家首付能给 30 万，那正好用首付把贷款结清，多方便。
具体流程拆解：
- 第一步：和买家签好购房合同，把首付金额、支付时间这些都写明白，最好约定用资金监管，钱先放第三方那，安全！
- 第二步：买家把首付打到监管账户，你拿着这个凭证去银行申请提前还款。
- 第三步：银行收到钱后，大概 1-3 个工作日会出具结清证明，然后去不动产登记中心解押，这时候房子就 “自由” 了。
- 第四步：解押完就能办过户，买家付剩下的钱，交易就算成了。
注意点：
- 一定要确认买家的首付真能覆盖你的贷款，差一点都不行，不然钱不够还贷款就麻烦了。
- 资金监管必须做！之前有朋友没弄这个，买家把钱打给他，他拿去别的地方了，最后房子没过户，买家闹到法院，两败俱伤。
2. 自己凑钱提前还贷（最省心）
要是你手里有钱，或者能从亲戚朋友那借到，自己先把贷款还了再卖，那流程就简单多了。不用依赖买家，自己掌握主动权。
具体流程拆解：
- 第一步：给贷款银行打电话，问清楚提前还款要啥材料，有没有违约金（有的银行满 3 年就不收了）。
- 第二步：把钱存到还款卡上，银行扣款后给你结清证明。
- 第三步：拿着证明去解押，然后就可以正常挂牌出售，和买家走常规过户流程。
小编建议：
- 借钱之前算好账，比如借 10 万，人家要收利息的话，得看看卖房赚的钱够不够覆盖，别白忙活。
- 解押后最好让银行出个 “无抵押证明”，给买家看了也放心，能加快成交。
3. 转按揭（要看银行脸色）
简单说就是让买家接着还你的贷款，把债务转给他。但这种方法现在用得少了，因为很多银行不乐意做。
具体流程拆解：
- 第一步：你和买家一起去你的贷款银行，问能不能办转按揭，买家得提交收入证明、征信报告这些，银行要审核他的资质。
- 第二步：银行同意后，你们签转按揭协议，把还款人换成买家，贷款期限、利率可能会重新定。
- 第三步：去房管局办抵押变更，把房子抵押人换成买家，然后买家给你付首付（扣除贷款的部分）。
为啥不推荐？
- 很多银行觉得麻烦，审批特别严，十单里能成两单就不错了。
- 要是买家后来还不上贷款，银行可能还会找你，虽然法律上和你没关系，但扯皮起来糟心。
4. 带押过户（最新趋势，超方便）
这两年新出的政策，简直是卖房人的福音！不用解押就能过户，省了垫资的麻烦和费用。现在全国大部分城市都能办了。
具体流程拆解：
- 第一步：你、买家、你的贷款银行、买家的贷款银行，四方签个 “带押过户” 协议，明确各自责任。
- 第二步：买家去他的银行申请贷款，银行批了之后，把钱打到你的贷款银行，替你还清剩下的贷款。
- 第三步：你的银行收到钱后，自动解押，同时房管局直接把房子过户给买家，买家的银行再给房子办新的抵押。
用户真实反馈：
北京的王女士说：“我之前卖房子还有 150 万贷款，用带押过户，省了我找过桥资金的 1 万多利息，而且全程只用跑两趟政务大厅，太省事了！”
四种方式对比表，一眼看出差别
| 方式 | 适用人群 | 优点 | 缺点 | 费用 |
|---|---|---|---|---|
| 买家首付还贷 | 贷款余额≤买家首付 | 流程简单，不用垫资 | 依赖买家资金 | 几乎没有 |
| 自己提前还贷 | 手头有钱或能借到钱 | 主动权在自己，速度快 | 需短期筹集大笔资金 | 可能有违约金 |
| 转按揭 | 银行支持，买家资质好 | 不用自己掏钱 | 银行审批严，成功率低 | 手续费几百到几千 |
| 带押过户 | 大部分城市，贷款银行配合 | 省时省力，不用垫资 | 部分城市未开通 | 几乎没有 |
小白必看的避坑指南
- 解押后别急着过户，查清楚房子状态
解押完最好去房管局查一下 “不动产登记信息”，看看有没有查封、冻结这些情况，有问题早发现。 - 合同里一定要写这句话
“若因卖方未还清贷款导致房屋无法过户，卖方需退还买方全部款项，并支付 XX% 违约金”，给自己留个保障。 - 税费别算错
贷款的房子卖房，税费和普通房子一样，主要有增值税（满 2 年免）、个税（满五唯一免），可以让中介帮你算算，心里有个数。 - 还款时间要卡准
提前还款最好选在每月还款日之后，不然银行可能会多收你一个月利息，我邻居就吃过这亏，白多花了几千块。
最后说点心里话
贷款的房子卖起来确实比全款房麻烦点，但只要选对方法，一步一步来，真没那么难。小编建议优先考虑 “带押过户”，政策支持，流程也越来越成熟；其次是用买家首付还贷，适合大多数人。
卖房前多跑几趟银行和房管局，别怕问，工作人员都会告诉你的。实在没底就找个靠谱的中介，花点中介费图个省心。祝你卖房顺利，拿到钱去做自己想做的事！
