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买房子这事儿，谁不是精打细算？尤其是贷款的时候，利息多少简直比房价本身还让人揪心。不少朋友在签合同前都会猛查 “住房贷款利息怎么算的”，毕竟几十万甚至上百万的贷款，差一个点的利息，几十年下来可能就是一辆车的钱。今天小编就来好好说说这事儿，尽量讲得明白些，还会举几个例子，看完保准你心里有数。
一、房贷利息计算，先搞懂两种还款方式
咱们还房贷，主要就两种方式：等额本金和等额本息。这俩名字听着像绕口令，其实区别大着呢。
等额本息是每个月还的钱一样多，刚开始还的大部分是利息，本金占比少，越往后本金越多、利息越少。这种方式的好处是压力平均，适合工资稳定的人。虽然前期利息占比高，但每个月还款额固定，好规划。
等额本金呢，是每个月还的本金一样多，利息逐月减少，所以总还款额会越来越少。这种前期压力大，但总利息比等额本息少。不过话说回来，对于收入可能逐年增加的人，或者打算提前还款的，等额本金可能更合适。
可能有人会问，有没有别的还款方式？小编知道的主流就是这两种，其他小众的暂时没接触过，具体有没有更划算的特殊方式，可能得去银行问问才清楚。
二、等额本息怎么算？举个例子就明白
计算公式大概是这样：每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数]÷[（1 + 月利率）^ 还款月数－1]。看着头大是吧？别急，咱们拿具体数字来说。
假设你贷款 100 万，年利率 4.9%（也就是月利率约 0.408%），分 30 年还（360 个月）。按等额本息算，每月要还 5307.27 元。第一个月还的利息是 100 万 ×0.408%=4083.33 元，本金就是 5307.27-4083.33=1223.94 元。到第二个月，本金剩下 100 万 - 1223.94=998776.06 元，利息就是 998776.06×0.408%≈4075.01 元，本金就多了点，是 5307.27-4075.01=1232.26 元。就这么慢慢还，30 年下来总利息大概 91 万多。
这里有个事儿得提一句，虽然按公式算出来是这样，但实际还款时，银行可能会根据央行基准利率微调，所以最终数字可能和咱们算的差一点点。
三、等额本金的计算方法，也来个例子对比
等额本金的计算相对简单，每月还款额 =（贷款本金 ÷ 还款月数）+（贷款本金 - 已还本金累计额）× 月利率。还是拿 100 万贷款，年利率 4.9%，30 年还来举例。
每月应还的本金是 100 万 ÷360≈2777.78 元。第一个月的利息是 100 万 ×0.408%=4083.33 元，所以第一个月总共还 2777.78+4083.33=6861.11 元。第二个月，本金还剩 100 万 - 2777.78=997222.22 元，利息就是 997222.22×0.408%≈4068.67 元，总还款额就是 2777.78+4068.67=6846.45 元。往后每个月都比前一个月少还十几块钱，30 年总利息大概 73 万多，比等额本息少了将近 18 万。
不过，等额本金前期压力确实大，第一个月要还 6800 多，比等额本息多还 1500 块左右。对于刚买房手头紧的家庭来说，可能有点吃不消。所以选哪种方式，真得结合自家情况。
四、影响房贷利息的几个关键因素
除了还款方式，还有几个因素直接影响利息多少。首先是贷款金额，贷得越多，利息肯定越多，这不用多说。然后是贷款期限，同样贷 100 万，贷 20 年比贷 30 年利息少很多，但每月还款额会高不少。
利率是最关键的，现在商贷利率各地不一样，首套房和二套房也有差别，公积金贷款的利率通常比商贷低不少。比如现在有些地方首套房商贷利率能到 4.0% 左右，公积金可能才 3.1%，贷 100 万 30 年，光利率差就能省下十几万利息。
还有就是还款能力，如果手头有钱了，提前还款也能减少利息。不过提前还款不是随便还的，有的银行有违约金，有的要求还满几年才能提前还，这些都得在签合同前问清楚。
五、算利息时容易踩的坑
很多人算利息的时候，只看年利率，忘了转换成月利率，结果差了一大截。因为房贷都是按月还款的，计算时必须用月利率，也就是年利率 ÷12。比如 4.9% 的年利率，月利率就是 4.9%÷12≈0.408%，可不能直接用 4.9% 来算每月利息。
还有人觉得，只要利率低就行，其实不是。有的银行可能会搞一些 “贴息” 活动，看着利率低，但可能藏着手续费或者其他费用，算下来不一定划算。所以签合同前，一定要问清楚所有费用，别只看表面利率。
另外，现在 LPR（贷款市场报价利率）是浮动的，每年可能会调整一次。如果选的是浮动利率，每年的利息可能会变，这一点也要考虑进去。至于 LPR 具体是怎么调整的，调整幅度由什么决定，小编其实也不太清楚，具体机制可能得查更专业的资料。
六、给打算贷款买房的朋友几个小建议
如果你现在正在看房，不妨先自己算算大概要还多少利息。可以用网上的房贷计算器先估个大概，但最好还是去银行让客户经理给你出个详细的还款计划表，那样更准确。
要是能用上公积金贷款，尽量用，利率低太多了。就算不够，组合贷（公积金 + 商贷）也比纯商贷划算。不过组合贷的流程可能麻烦点，审批时间也长，但为了省利息，多跑几趟腿也值。
还有，别盲目追求长贷款期限。虽然 30 年还款压力小，但总利息高。如果收入稳定，贷 20 年可能更合适。当然，要是觉得未来收入会大幅增加，也可以先贷 30 年，以后再提前还款。
可能有人会说，现在利率这么低，贷款买房肯定划算。但小编觉得，这或许暗示着市场有一定的不确定性，买房毕竟是大事，还是得量力而行，别让房贷压得自己喘不过气。
总之，房贷利息计算看着复杂，其实弄明白还款方式和影响因素后，自己也算得过来。希望这篇文章能帮到正在为房贷发愁的你，算清楚利息，才能选对最适合自己的还款方式，住得舒心又安心。
