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买房这件事，对大多数新手小白来说，就像闯进了一个全是专业术语的迷宫。光是贷款还款这一项，就足够让人头大 —— 首套房和二手房的还款方式有啥不一样？选哪种方式能真的少花钱？小编当初帮朋友参谋买房时，就见过有人因为选错还款方式，多还了好几万，心疼得不行。今天就用大白话给大家掰扯清楚，看完这篇，至少能帮你避开那些 “多花钱” 的坑。
一、先搞懂：首套房和二手房，贷款本身就不一样
可能有朋友会问：不都是买房贷款吗？首套房和二手房能有啥区别？还真不一样，这直接影响后面怎么还款。
首套房贷款，银行一般给的政策更宽松。比如现在很多城市首套房的最低首付比例是 20%，贷款利率也可能比二套房低 0.5%-1%。而且首套房大多是新房，贷款年限能选到 30 年（只要年龄允许），月供压力相对小一些。
二手房就不同了。首先，二手房的评估价往往比成交价低，所以实际能贷到的钱可能更少，首付压力可能更大。其次，房龄越老，贷款年限越短。比如一套 20 年房龄的二手房，银行可能只允许贷 15 年，月供自然就高了。小编见过一套房龄 25 年的房子，银行直接拒贷，因为担心房龄太老有风险。
这里插一句个人观点：如果是刚需买房，首套房尽量选贷款年限长一点，尤其是年轻人。因为货币会贬值，现在每月还 5000 觉得压力大，10 年后可能就不算啥了，没必要一开始就把自己逼得太紧。
二、还款方式大 PK：等额本金、等额本息，选对能省几万？
不管是首套房还是二手房，最常见的还款方式就是等额本金和等额本息。很多人纠结这俩，其实核心就看你目前的收入情况。
等额本息：每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少。比如贷款 100 万，30 年，年利率 4.0%，每个月大概还 4774 元，30 年总共还 171 万多。
等额本金：第一个月还得多，之后每个月递减一点，前期还的本金多、利息少。同样 100 万，30 年，4.0% 利率，第一个月还 6111 元，最后一个月还 2786 元，30 年总共还 160 万多。
看到这，可能有朋友会说：那肯定选等额本金啊，总利息少！但小编得提醒你，等额本金前期压力大，适合现在收入高、未来可能收入下降的人，比如快退休的人。如果是刚工作没几年的年轻人，收入还在涨，等额本息可能更合适，毕竟刚开始月供压力小。
三、首套房 VS 二手房，还款方式还有这些差异（附表格）
除了上面两种基本方式，首套房和二手房在还款上还有些细节区别，直接上表格更清楚：
| 对比项 | 首套房（新房） | 二手房 |
|---|---|---|
| 可选贷款年限 | 最长 30 年（看年龄） | 最长 25 年（房龄 + 贷款年限≤50 年，各银行有差异） |
| 提前还款违约金 | 大多无（还款满 1 年后） | 部分有（尤其是房龄老的，可能满 2 年才免违约金） |
| 利率浮动影响 | 按 LPR + 基点，调整周期可选（1 年 / 3 年等） | 同首套房，但房龄老可能基点更高 |
| 适合的还款方式 | 等额本息（年轻人）、等额本金（高收入） | 等额本金（想省利息）、短年限等额本息 |
举个例子：买一套房龄 10 年的二手房，贷款 80 万，银行规定最长贷 20 年。如果选等额本金，前期月供 5000 多，总利息 30 万左右；选等额本息，月供 4500 左右，总利息 36 万左右。但二手房如果想提前还款，最好选满 2 年后再还，不然可能要付 1% 的违约金，80 万就是 8000 元，不划算。
而首套房（新房）就灵活多了，只要还满 1 年，提前还款基本没违约金，想多还点本金减少利息，随时可以操作。
四、教你 3 招，不管首套还是二手房，都能少还 5 万以上
光知道区别还不够，关键是怎么选才能真的省钱。小编整理了三个实用技巧，亲测有用：
- 选对利率类型：现在有固定利率和 LPR 浮动利率可选。如果觉得未来 5 年利率可能下降，选 LPR 浮动利率；如果担心利率上涨，选固定利率。小编建议刚需选 LPR，毕竟这几年利率整体在降，去年就有朋友因为选了 LPR，月供少了 200 多。
- 巧用提前还款：手里有闲钱了，提前还一部分本金，能大大减少总利息。但记住，首套房满 1 年、二手房满 2 年再还，避开违约金。比如贷款 100 万，还了 5 年，提前还 20 万本金，之后的月供会直接减少，总利息能少 5-8 万。
- 二手房多算一笔 “隐性成本”：二手房除了贷款利息，还有税费、中介费等，这些钱如果是借的，也要算进还款压力里。比如买套 150 万的二手房，各种费用加起来可能有 10 万，要是这 10 万也是贷款，那总还款压力就更大了，选还款方式时得把这笔钱算进去。
可能有朋友会问：我既想用公积金贷款（利率低），又想贷多点（商贷额度高），组合贷款怎么还最划算？其实组合贷款的还款方式和纯商贷类似，只是可以优先还商贷部分（因为商贷利率高），这样能省更多利息。比如组合贷 80 万（公积金 40 万 + 商贷 40 万），提前还款时先还商贷的 40 万，剩下的公积金贷款慢慢还，总利息能少 3 万多。
最后给大家一个数据：去年全国首套房平均贷款利率是 4.1%，二手房是 4.3%，别看只差 0.2%，贷款 100 万 30 年，总利息就差 4 万多。所以买房时，不光要挑房子，更要花时间研究还款方式，多对比几家银行的政策，真的能省下不少钱。希望这些能帮到正在看房的你，选对还款方式，让买房这件事更轻松点。
