二手房贷款首付怎么算？首套二套比例+影响因素（含评估价）详解

图片由www.webtj.cn匿名网友分享

买二手房的小伙伴，是不是一提到贷款首付就头大？“首付到底要准备多少？”“首套和二套差得多吗？”“为啥同样总价的房子，别人首付比我少？” 别慌，今天就用大白话给新手小白们好好掰扯掰扯，保证你看完就明白！

一、先搞懂基础：首套房二手房，首付比例一般多少？

咱们先从最简单的开始，首套房买二手房，首付比例到底怎么定？其实这事儿没统一答案，不同城市规矩不一样。
就拿限购严的城市来说，比如北京、上海，首套二手房首付比例基本在 35% 左右；而像成都、西安这些城市，首套首付可能 20% 就够了。你看，差得还不少吧？
这里有个关键点得记牢：首套房的认定，主要看你在当地有没有房，以及全国范围内有没有房贷记录。比如你在老家有套房但没贷款，在工作的城市买二手房，大概率还能算首套。
有人可能会问：“我这是第一次买房，买的二手房，总价 100 万，按 20% 首付是不是就交 20 万？” 哎，这可不一定哦，后面讲评估价的时候会细说，这里先留个小悬念。

二、二套房二手房，首付比例会高多少？

二套房的首付比例，普遍比首套房高不少，毕竟银行也得控制风险嘛。
还是拿城市举例，北京二套二手房首付能到 60%，苏州、杭州这些城市大概 50%。也就是说，同样 100 万的房子，二套首付可能要多掏 20-30 万，压力确实大一些。
那怎么算二套呢？简单说，要么你在当地已经有一套房，要么全国有过房贷记录（哪怕还清了），再买就可能算二套。所以啊，打算买二套的朋友，最好先去查下自己的房产和贷款记录，心里有个数。

三、最容易被忽略的 “评估价”，才是首付计算的关键！

这部分可得瞪大眼睛看，很多新手栽就栽在这儿了。
啥是评估价？ 就是银行找专业机构给房子估的价，不是你和卖家谈的成交价哦。银行贷款只认这个评估价，不认成交价，懂了吧？
举个例子：你买的二手房成交价 100 万，但银行评估下来只有 80 万。如果是首套房，能贷评估价的 70%（不同城市比例可能不同），也就是 80 万 ×70%=56 万。那你的首付就是：成交价 100 万 - 可贷款 56 万 = 44 万。明明总价 100 万，按 20% 算该 20 万，结果因为评估价，首付变成 44 万，是不是差很多？
所以啊，评估价越低，你要交的首付就越高。我个人觉得，大家看房时别只盯着成交价，最好让中介预估下评估价，不然签了合同才发现首付不够，哭都来不及。

四、除了评估价，这些因素也会影响首付！

房龄太老：超过 20 年的老房子，银行可能不太愿意贷款，要么少贷点，要么直接拒贷。这时候首付自然就高了，甚至可能要全款。所以买老小区的朋友，先问问房龄哦。
产权性质：普通住宅首付低，但如果是商住两用、公寓这类，首付可能要 50%，而且贷款年限还短。别光图便宜，产权性质一定要问清楚。
个人征信：征信不好的话，银行可能会提高首付比例 “劝退” 你。比如本来能贷 70%，因为征信问题只让贷 50%，首付不就上去了嘛。平时还是要注意维护征信呀。