这篇内容咱们主要聊聊50万贷款分20年还的那些事儿。别光盯着每月要还多少，这里头藏着不少门道——比如等额本息和等额本金到底差多少利息，LPR浮动利率怎么影响总还款额，还有提前还款到底划不划算。文章会把专业术语掰开了揉碎了讲，保证您看完能摸清银行不会主动告诉你的省钱门路。
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一、先搞懂这两种还款方式
现在银行主推的还款方式就两种：等额本息和等额本金。别看名字差不多，实际还款压力差得可不是一星半点。
• 等额本息每个月固定还5491元，20年总利息31.8万。前几年还的大部分都是利息，本金还的少，适合收入稳定的上班族。
• 等额本金首月要还6791元，之后每月递减14块。总利息26万，比等额本息省5万多。但前期压力大，更适合做生意的或者有额外收入来源的人。
二、利率波动藏着大玄机
现在都是LPR浮动利率了，今年4.2%的利率，明年可能变。假设利率涨到5%，20年总利息要多掏8万块。要是降回3.5%，又能省下12万利息。记得每年1月1日盯着央行公布的LPR数据。
三、提前还款别踩这些坑
手里有闲钱想提前还款？先别急着做决定。等额本息还了5年的话，这时候提前还款只能省14万利息；要是还了10年再提前还，只能省6万了。最佳时间点是贷款后的3-5年。
银行还有违约金这个拦路虎，有的收剩余本金的1%，有的收3个月利息。记得翻贷款合同第17条，那里白纸黑字写着违约金条款。
四、这些材料现在就要备齐
申请贷款时，银行要的流水得是月供的2倍。比如月供5491元，流水得超过1.1万。要是流水不够，可以把年终奖、房租收入都算上，实在不行找个担保人。
征信报告自己先打出来看看，连三累六的逾期记录（连续3个月逾期或累计6次）基本就告别低利率了。信用卡使用额度别超过70%，网贷记录超过3条也会扣分。
五、容易被忽略的隐形支出
除了月供，评估费按贷款额的0.3%收，50万得交1500块。抵押登记费80元，保险费每年还要交贷款额的0.1%。这些杂七杂八的费用加一起，头年得多准备小一万。
要是买二手房，房龄超过20年的，银行可能只给贷15年。贷款年限加房龄不能超过40年，这个潜规则中介可不会主动告诉你。
看到这儿您可能发现了，选20年贷款就像下棋，关键几步走对了能省辆小汽车钱。建议把等额本息和等额本金的还款表打出来对比，再结合自己未来五年的收入预期做决定。对了，最近银行都在推存量房贷利率调整，去年高利率办贷款的朋友，记得9月25日后去申请利率下调。
