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想入手一套二手房,却被贷款流程搞得头大?别担心,很多第一次买房的朋友都跟你一样,面对银行的各种要求、繁琐的手续,不知道从哪儿下手。今天,小编就用最直白的话,把买二手房贷款的全流程拆解开,一步一步教你怎么做,保证看完之后,哪怕是小白也能心里有数,轻松搞定!
第一步:贷款前,这些准备工作得做足
在正式开始贷款流程前,咱们得先把 “功课” 做扎实,不然中途少个材料、不符合条件,很容易耽误时间。
先看看自己符不符合贷款条件
不是说想买就能贷的,银行得评估你有没有还款能力。一般来说,需要满足这几点:
- 年龄在 18-65 岁之间,具备完全民事行为能力;
- 有稳定的工作和收入,能提供收入证明(比如近半年的银行流水);
- 个人征信良好,没有严重的逾期记录;
- 首付比例要够(通常首套房首付不低于 20%-30%,二套房可能更高,具体看当地政策);
- 所购二手房符合银行要求(比如房龄不能太老,一般不超过 20-25 年,不同银行规定不一样)。
自己对照一下,要是基本符合,就可以往下走啦。
准备好这些材料,免得来回跑
材料准备是最容易出岔子的一步,小编建议大家列个清单,一样样打勾准备:
- 身份证、户口本(已婚的还要结婚证,离婚的带离婚证);
- 收入证明(单位盖章的那种,有些银行还会要银行流水,最好提前 6 个月就养一下流水);
- 首付款证明(比如首付款的转账记录,要注意不能是贷款来的钱哦);
- 房产查档证明(证明你有几套房,影响首付比例和利率);
- 二手房的房产证复印件(让房东提供);
- 跟房东签的购房意向书(或者居间协议,证明你们确实要交易这套房)。
小贴士:不同银行可能会多要些材料,比如社保缴纳证明、公积金缴存证明(如果用公积金贷款的话),最好提前给意向银行打个电话问问,省得白跑。
第二步:选银行、评估房产,这两步得同步走
选对银行能省不少事,而房产评估是银行确定贷款额度的关键,这两步可以同时进行,节省时间。
怎么选银行?看看这几点
很多人不知道选哪家银行好,其实主要看这三个方面:
- 利率:多问几家银行,对比一下当前的贷款利率,毕竟差一点,几十年下来差不少钱呢;
- 审批速度:着急过户的话,就得选审批快的银行,有些银行可能 1-2 周就能批,有些得 1 个月;
- 服务态度:贷款过程中难免有问题要问,选个客户经理耐心的银行,能少受气。
小编建议,先问中介有没有合作的银行,再自己去对比两家,心里就有数了。
房产评估是怎么回事?
银行得知道房子值多少钱,才敢给你贷款,这就需要评估公司来评估。
- 评估公司是银行指定的,你不用自己找,但可能要交几百到几千的评估费(有些银行会免);
- 评估的时候,评估师会去房子里看看,面积、装修、楼层、周边配套都会影响评估价;
- 评估价一般比市场价低一点,银行贷款额度是按评估价的一定比例算的(比如首套房能贷 70%)。
举个例子:房子市场价 100 万,评估价 90 万,首套房最多能贷 63 万(90 万 ×70%)。
第三步:提交贷款申请,这些细节别忽略
材料准备齐了,评估也做完了,就可以向银行提交贷款申请了。
申请时要注意什么?
- 所有材料要原件和复印件都带上,复印件多准备几份,免得不够;
- 填写申请表的时候,信息要真实,比如收入、工作单位这些,银行会核实的;
- 有不清楚的地方,当场问客户经理,比如还款方式选等额本金还是等额本息,适合自己的才最好。
还款方式怎么选?给大家简单对比一下:
还款方式 | 优点 | 缺点 | 适合人群 |
---|---|---|---|
等额本息 | 每月还款额一样,压力平均 | 总利息比等额本金多 | 收入稳定的上班族 |
等额本金 | 总利息少,前期还得多 | 前期还款压力大 | 收入高或者快退休的人 |
第四步:银行审批,等待结果时可以做这些
提交申请后,银行会进行审批,这个过程一般需要 1-3 周,咱们可以利用这段时间做些准备。
银行审批会查什么?
银行主要查这几方面:
- 你的征信报告:有没有逾期记录,有没有太多网贷,负债高不高;
- 收入证明:会不会核实?会的,有些银行会打电话到你单位核实;
- 房产情况:房子有没有抵押、查封,产权是否清晰。
要是审批通过了,银行会给你发《贷款审批通知书》;要是没通过,会告诉你原因,比如征信有问题,这时候就得想办法解决了。
审批没通过怎么办?
别慌,先问清楚原因:
- 要是征信有小问题,比如有几次轻微逾期,可以试着跟银行解释,提供非恶意逾期证明;
- 要是收入不够,可以增加共同借款人,比如让配偶一起申请;
- 要是房子有问题,那可能就得换房子了。
第五步:签贷款合同,这些条款要细看
审批通过后,就可以签贷款合同了,这一步很重要,条款一定要看清楚。
签合同要注意哪些条款?
- 贷款金额、利率:确认跟之前说的一样,利率是固定的还是浮动的;
- 还款期限:看看是不是自己选的年限,比如 20 年还是 30 年;
- 违约责任:要是逾期还款会怎么样,提前还款要不要交违约金。
小编建议,签合同的时候把有疑问的地方圈出来,让客户经理解释清楚再签,别嫌麻烦,这是对自己负责。
第六步:办理过户和抵押,拿到房产证
签完合同后,就可以去办理房产过户了,过户完成后还要办理抵押登记。
过户流程是怎样的?
- 买卖双方一起去不动产登记中心,提交身份证、户口本、房产证、买卖合同等材料;
- 工作人员会审核材料,没问题的话就会受理,缴纳税费(契税、个税、增值税等);
- 一般 3-7 天就能拿到新的房产证,这个房产证暂时会由银行保管,直到还清贷款。
为什么要办理抵押?
因为贷款没还清前,房子还不完全是你的,办理抵押登记后,银行会成为抵押权人,这样万一你还不上贷款,银行有权处理房子。办理抵押需要去不动产登记中心,提交房产证、贷款合同等材料,一般 1-2 天就能办好。
第七步:放款和还款,开始你的还贷生活
抵押办好后,银行就会放款了,接下来就是按月还款了。
放款后钱会打到哪里?
不是打到你的账户,而是打到卖方的账户,这是为了保证资金安全,防止买方把钱挪作他用。放款后,卖方就能收到尾款了,整个交易基本就完成了。
什么时候开始还款?
一般是放款后的下个月开始还款,银行会告诉你还款日和还款金额,记得提前把钱存到还款卡里,别逾期了,影响征信可就不好了。
小编提醒,还款卡里的钱要够,万一忘了还,第二天赶紧补上,有些银行有宽限期,别超过就行。
最后,给小白们的几点贴心建议
买二手房贷款流程确实有点繁琐,但只要一步一步来,也没那么难。小编总结了几点经验,希望能帮到你:
- 提前了解当地政策,比如首付比例、利率有没有变化,各地可能不一样;
- 材料尽量准备齐全,多跑几趟银行总比中途补材料强;
- 遇到不懂的就问,中介、银行客户经理都可以问,别自己瞎猜;
- 保持耐心,整个流程下来可能要 1-3 个月,着急也没用,按步骤来就好。
其实啊,第一次办贷款谁都会紧张,等你走完一遍流程,就会发现也没那么复杂。希望这篇文章能帮到正在买房的你,祝大家都能顺利买到心仪的二手房!