没还完贷款的房子过户需要什么手续

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没还完贷款的房子想过户，手续是不是比全款房麻烦很多？有人说要跑银行、跑房管局，光材料就得准备一沓；也有人说少个证明就得多跑几趟，到底哪些手续是必须的？今天小编就把这事掰扯清楚，不管你是自己垫钱结清贷款，还是找第三方帮忙，需要的手续、材料、注意点，一次说透，让你少走冤枉路。

一、先搞懂：没还完贷款的房子，过户手续为啥特殊？

可能有人会问，同样是过户，为啥没还完贷款的房子手续更多？
因为这类房子还处在抵押状态，房产证（或不动产权证）可能在银行押着，或者上面有抵押登记记录。而过户本质是 “产权转移”，必须先让银行解除抵押权，所以手续里多了 “解押” 这一环。就像你借别人东西，还回去才能给其他人，银行就是那个 “借东西的人”，得先经过它同意才行。

二、自己结清贷款的过户手续：最稳妥的方式

如果手里有钱，能自己把剩余贷款还上，手续相对简单，风险也低。具体要走这几步：

1. 向银行申请提前还款，拿 “贷款结清证明”

需要的材料：身份证原件及复印件、房贷合同、还款银行卡（得是当初办贷款时绑定的那张）。
办理地点：贷款银行的柜台（有些银行支持线上申请，但最终还得去柜台拿证明）。
注意点：提前给银行打电话问清楚 “提前还款是否需要预约”，有些银行要提前 15-30 天申请，别白跑一趟。小编之前帮朋友办过，他没预约直接去了，银行说当天办不了，又多等了 20 天。

2. 办理解押手续，撤销抵押登记

需要的材料：银行给的《贷款结清证明》、《房屋他项权证》（或《不动产登记证明》，就是当初抵押时给银行的那个）、身份证、房产证（如果房产证在自己手里的话，不在就找银行要）。
办理地点：当地不动产登记中心（有些城市叫 “房管局”）。
注意点：解押不能代办，必须房主本人去（除非有公证过的授权委托书）。办完后，工作人员会在房产证上盖 “抵押注销” 章，这时候房子才算完全 “自由” 了。

3. 跟买方走正常过户手续

这一步和全款房过户差不多，但得带着解押后的材料：

需要的材料：解押后的房产证、买卖双方身份证、房屋买卖合同（得是网签备案过的）、买方的购房资格证明（比如社保缴纳记录，各地要求不同）、税费缴纳凭证（契税、个税等，提前去税务局算好）。
办理地点：不动产登记中心过户窗口。
注意点：最好让买方先付一部分定金再解押，避免你解押后对方反悔，白忙活一场。

三、找第三方垫资的过户手续：资金不够时的选择

手里没钱结清贷款，找第三方垫资公司帮忙的话，手续会多一些，得兼顾银行、垫资公司、房管局三方。

1. 和垫资公司签《垫资协议》

需要的材料：身份证、房产证（或复印件，看垫资公司要求）、房贷剩余金额证明（银行出具的）、房屋买卖合同（证明房子确实要卖）。
注意点：协议里必须写清垫资金额、利息计算方式（是按天算还是按月算）、还款时间、违约金（比如逾期还款怎么罚）。小编见过有人没看清楚，协议里写 “利息随市场波动调整”，结果中途利息涨了不少，多花了好几万。

2. 垫资公司帮你结清贷款，办理解押

这一步垫资公司会派人跟着你办，材料和自己结清差不多，但多了个 “垫资公司的营业执照复印件”（银行可能要）。解押后，房产证暂时会由垫资公司保管，直到过户完成。

3. 过户当天：买方付款，你还垫资款

需要的材料：除了正常过户材料，还要带《垫资协议》、垫资公司的收款账户信息。
流程：买方把房款打到监管账户（最好走房管局的资金监管，安全），过户完成后，监管账户把钱打给你，你再立刻转给垫资公司，拿回房产证。
注意点：当天最好让垫资公司派人到场，钱一到就结清，别拖，不然可能多算一天利息。

四、少见的 “转按揭” 手续：买方承接剩余贷款

现在大部分银行不支持转按揭了，但少数城市还有，手续更复杂：

卖方向银行申请 “转按揭”，银行审核买方的资质（征信、收入等），看能不能承接剩余贷款。
审核通过后，买卖双方签《转按揭协议》，买方和银行签新的贷款合同。
去房管局办 “抵押权变更登记”，把抵押人从卖方改成买方。
最后办产权过户，和正常流程差不多。

五、不同方式的手续对比表，一目了然

过户方式	核心手续步骤	关键材料	办理时长
自己结清贷款	提前还款→解押→过户	贷款结清证明、解押后的房产证	15-30 天
第三方垫资	签垫资协议→垫资解押→过户→还款	垫资协议、监管账户证明	10-20 天
转按揭（少见）	银行审核→签转按揭协议→变更抵押→过户	新贷款合同、抵押权变更申请表	30-45 天

六、这些常见问题，你可能也想问

1. 贷款合同丢了，能办过户手续吗？

可以补。去贷款银行的档案室，凭身份证申请复印一份，银行会盖章，和原件有一样的效力。小编提醒，贷款合同里有还款明细，补的时候最好让银行顺便打一份 “剩余贷款清单”，办手续可能用得上。

2. 夫妻之间过户没还完贷款的房子，手续一样吗？

差不多，但可以省点税。比如婚内过户，带结婚证、户口本，去房管局办 “夫妻析产”，解押后过户，税费会少很多。但贷款没结清的话，也得先经银行同意。

3. 外地的房子，能在本地办过户手续吗？

不行。房产过户必须去房子所在地的不动产登记中心办，银行解押也得去当初办贷款的分行，跨城市办不了。

七、用户真实经历：他们办手续时踩了这些坑

@王大姐（成都）：“我当时自己结清贷款，解押后去过户，忘了带买方的购房资格证明，那天又是周五，房管局说下周一再来。结果周一买方的社保刚好断了一个月，资格不够了，又等了三个月才重新办，真是折腾。”
@小李（广州）：“找垫资公司时，他们说‘手续我们全包’，结果签协议时没写清楚‘解押后的房产证谁保管’，解押后他们把证拿走了，非要我多付 2% 的‘保管费’才给我，最后报警才解决。”