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手里有套 40 年产权的公寓，最近生意上需要周转，想把它抵押了换点现金，可又听说商业产权的房子不好办贷款，到底能不能行呢？不少朋友都有类似的疑问，今天就来好好聊聊这个事儿，希望能帮到有需要的人。
一、40 年公寓到底能不能抵押贷款？
这是大家最关心的问题，直接说答案：能办，但比 70 年住宅麻烦些。
为什么这么说呢？因为 40 年公寓属于商业性质，银行觉得这类房产的流通性不如住宅，万一借款人还不上钱，拍卖起来难度大，所以审批会更严格。但并不是说完全不能办，小编身边就有朋友成功办理过，他那套 40 年公寓在市区，房龄 12 年，最后贷到了评估价的 6 成。
那是不是所有 40 年公寓都能办？也不是。比如产权不清晰、有查封记录的，肯定办不了；房龄超过 25 年的，大部分银行也会拒绝。所以在决定办理前，先看看自己的房子有没有这些问题。
二、办理 40 年公寓抵押贷款，需要满足哪些条件？
知道能办之后，就得看看自己是否符合条件了。主要从房产和个人两方面来看：
1. 房产方面的条件
- 产权要清晰，房产证上的性质得是 “商业”“办公” 或者 “公寓”，不能是工业、仓储等其他性质。
- 房龄通常要求在 20 年以内，部分银行能放宽到 25 年，超过这个年限的话，获批的可能性就很小了。
- 评估价不能太低，一般要求在 50 万元以上，要是房子评估价只有三四十万，银行可能觉得不划算，不愿意受理。
- 地理位置不能太偏，在城市核心区或者近郊的房子更容易获批，偏远乡镇的 40 年公寓很难拿到贷款。
2. 个人方面的条件
- 征信要良好，近 2 年内不能有连续 3 次或者累计 6 次的逾期记录，偶尔有一次小金额的逾期，且已经还清的话，影响不大。
- 要有稳定的收入来源，月收入需要达到月供的 2 倍以上。比如每个月要还 5000 元，那月收入至少得有 10000 元。
- 负债率不能太高，名下的其他贷款、信用卡欠款等加起来，最好不要超过月收入的 50%，不然银行会担心还款能力。
有人可能会问，自己是个体户，没有固定的收入证明怎么办？这种情况可以提供营业执照、近半年的对公流水，只要能证明有稳定的经营收入，部分银行也是认可的。
三、40 年公寓和 70 年住宅抵押贷款，有哪些区别？
很多人会拿 40 年公寓和 70 年住宅做对比，这里用一个表格来清晰展示它们的区别：
| 对比项目 | 40 年公寓抵押贷款 | 70 年住宅抵押贷款 |
|---|---|---|
| 贷款额度 | 一般为评估价的 50%-60% | 一般为评估价的 70%-80% |
| 贷款利率 | 通常在 4.8%-6.5% 之间 | 通常在 3.8%-5.0% 之间 |
| 贷款期限 | 最长 10-15 年 | 最长 20-30 年 |
| 审批难度 | 较难，对房产和个人要求更高 | 较易，审批相对宽松 |
| 办理周期 | 25-30 天左右 | 15-20 天左右 |
从表格里能看出，40 年公寓抵押贷款在额度、利率、期限等方面都不如住宅有优势。这也是为什么小编建议，如果不是急需用钱，尽量不要轻易抵押 40 年公寓；如果一定要办，就要做好额度低、利率高的心理准备。
四、40 年公寓抵押贷款的办理流程是怎样的？
了解了条件和区别，再来说说办理流程，其实并不复杂，一步步来就行：
- 选择贷款机构：可以先去几家银行咨询，对比它们的利率、额度和要求，也可以问问正规的金融机构，不过要注意甄别，避免遇到高利贷。
- 提交申请材料：把身份证、户口本、房产证、收入证明、银行流水等材料准备齐全，提交给贷款机构。
- 房产评估：贷款机构会安排评估公司对房子进行评估，评估费一般是评估价的 0.1%-0.5%，这笔费用需要借款人承担。
- 审核评估结果：贷款机构会根据评估报告和提交的材料进行审核，审核通过后会通知借款人。
- 签订贷款合同：审核通过后，双方签订借款合同和抵押合同，签订时要仔细阅读合同条款，有不懂的地方及时问清楚。
- 办理抵押登记：带着相关材料到不动产登记中心办理抵押登记，登记完成后会拿到他项权证。
- 发放贷款：贷款机构拿到他项权证后，会在 3-5 个工作日内把贷款发放到借款人的账户里。
有朋友可能会问，办理过程中会不会有额外的费用？除了评估费，有些机构可能会收取手续费，一般在贷款金额的 1%-2% 之间，办理前一定要问清楚，避免后续产生纠纷。
五、办理 40 年公寓抵押贷款，有哪些注意事项？
为了让办理过程更顺利，这些注意事项得记牢：
- 不要隐瞒房产问题：如果房子有违建、产权纠纷等问题，一定要提前告知贷款机构，隐瞒只会导致贷款被拒，还可能影响个人信用。
- 提前查询征信：在申请贷款前，可以自己先查一下征信报告，看看有没有不良记录，有问题的话及时处理。
- 合理选择贷款期限：贷款期限越长，月供压力越小，但总利息会越多；期限越短，月供压力大，但总利息少，要根据自己的还款能力选择。
- 按时还款：办理贷款后，一定要按时还款，避免逾期，不然会影响征信，还可能产生罚息，严重的话房子会被拍卖。
小编有个客户，之前办理 40 年公寓抵押贷款时，因为没看清合同里的还款日期，导致逾期了一次，虽然金额不大，但还是影响了他后续的贷款申请，所以大家一定要重视按时还款这件事。
六、一些用户的真实经验分享
最后，来看看几位办理过 40 年公寓抵押贷款的用户怎么说：
用户 A：“我那套 40 年公寓房龄 15 年，在郊区，问了三家银行，只有一家愿意贷，额度是评估价的 5.5 成，利率 5.2%，虽然不如预期，但能解决周转问题已经很满足了。”
用户 B：“办理的时候因为银行流水不太够，差点没通过，后来提供了公司的分红记录，才勉强通过，建议大家提前半年养流水，这样更稳妥。”
用户 C：“千万别找小贷公司，我一开始图方便找了家小贷公司，利率高达 8%，后来换了家城商行，利率降到了 5.8%，省了不少利息。”
从这些用户的经验来看，办理 40 年公寓抵押贷款确实需要多花些心思，多咨询、多对比，才能找到最适合自己的方案。
七、小编的一点建议
总的来说，40 年公寓是可以办理抵押贷款的，但条件相对严格，利率也比住宅高。如果确实需要用钱周转，并且符合条件，是可以考虑的。
在办理前，最好先对自己的房子和个人资质做个评估，看看是否符合要求；多咨询几家贷款机构，不要急于做决定；办理过程中要仔细核对每一项信息，避免出现问题。
希望这篇文章能帮到有需要的朋友，要是还有其他疑问，欢迎在评论区留言，小编会尽力解答。
