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手里有套还在还贷款的房子，想卖掉换个大的？或者急用钱想出手？是不是心里打鼓：这房子还欠着银行钱呢，能卖吗？卖起来会不会特麻烦？新手小白估计这会儿脑袋里全是问号，别急，今天就跟你好好唠唠这事儿，保证你看完心里明明白白的。
有贷款的房子到底能不能卖？先给个准话！
肯定能卖啊！别觉得房子还欠着银行钱，就像被钉死在手里了。银行那边也不是说 “没还清贷款就不准卖”，关键是你得把欠银行的钱理顺了。说白了，房子就像你从银行 “借” 来的东西，你要转卖给别人，总得先把 “借” 的钱还了，人家银行才肯松口不是？
我觉得吧，有贷款的房子卖房，核心就一个：先结清贷款，解除抵押。这步搞定了，后面的流程就跟卖普通房子差不多了。所以别担心 “能不能卖”，该操心的是 “怎么把贷款结清”。
卖有贷款的房子，难在哪儿？新手容易踩坑的点！
说难也不难，说简单也不简单。难就难在 “结清贷款” 这一步。你想啊，房子贷款少则几十万，多则上百万，一下子拿出这么多钱，不是谁都能做到的。
常见的坑有这几个：
- 手里没钱结清贷款，卡在第一步；
- 不知道怎么跟银行沟通提前还款；
- 担心买家首付不够，凑不齐还款的钱；
- 怕流程太复杂，被中介忽悠。
其实吧，这些问题都有解决办法，咱们一步步来捋。
3 种结清贷款的方法，总有一款适合你！
方法一：自己凑钱结清贷款（也叫 “赎楼”）
就是你自己把欠银行的钱补上，让银行解除房子的抵押。
适合人群：手里有闲钱，或者能从亲戚朋友那借到钱的人。
步骤说白了就是：
- 先给贷款银行打个电话，问清楚 “提前还款需要啥材料、要提前多久申请、有没有违约金”（不同银行规矩不一样，比如有的银行要提前 1 个月申请，有的收 1 个月利息当违约金）；
- 按银行要求准备材料，一般是身份证、贷款合同、房产证（或者不动产权证）；
- 把钱打到还款账户，银行扣款后，会给你开一个 “贷款结清证明”；
- 拿着证明去不动产登记中心办 “解除抵押”，大概 3-7 天能办好，这时候房子就彻底 “干净” 了，想怎么卖就怎么卖。
优点：自己掌控节奏，不用看买家脸色；
缺点：需要一大笔现金，对资金要求高。
有人可能会问：要是借了钱赎楼，卖房后还不上咋办？这就得提前算好账了，比如你房子能卖 100 万，欠银行 50 万，借 50 万赎楼，卖掉后拿到 100 万，还了 50 万借款，还剩 50 万，肯定够的嘛。
方法二：用买家的首付结清贷款
这是最常见的方法，尤其是新手小白，推荐优先考虑。
适合人群：手里没钱，但买家首付够你还贷款的人。
举个例子：你房子欠银行 60 万，买家首付能给 70 万，那就可以用这 70 万先还银行的 60 万，剩下的 10 万还能自己先拿着。
步骤大概是这样：
- 跟买家谈好价格，确定买家首付金额够不够还你的贷款；
- 签个书面协议，说明 “买家首付用于提前偿还卖家贷款”（这步很重要，免得后面扯皮）；
- 带着买家一起去银行办提前还款，用买家的钱把贷款结清；
- 同上，拿结清证明去解押；
- 解押后，就可以正常过户给买家，买家再去办他的贷款（如果买家也是贷款买房的话）。
优点：不用自己掏钱，流程相对简单；
缺点：得看买家首付够不够，要是买家首付低，这招就用不了。
我之前有个朋友，小李，就是这么操作的。他房子欠 40 万，买家首付给了 50 万，直接用这 50 万还了贷款，剩下的 10 万还能先揣兜里周转，整个过程也就花了两周，挺顺利的。
方法三：找第三方垫资结清贷款
要是你自己没钱，买家首付也不够，那就只能找专门的垫资公司帮忙了。
适合人群：急着卖房，资金周转不开的人。
简单说就是：垫资公司先帮你把欠银行的钱还了，等你把房子卖掉，拿到钱后再还给垫资公司，当然，人家会收一笔服务费（一般是按天算利息，或者收总金额的 1%-3%）。
步骤得注意：
- 找正规的垫资公司（一定要查资质，别找高利贷！）；
- 签垫资协议，写清楚还款时间、利息多少、违约责任；
- 垫资公司帮你还银行贷款，办理解押；
- 房子卖掉后，优先把垫资的钱连本带利还给人家。
优点：不用自己凑钱，能快速解押；
缺点：成本高，要是卖房过程拖延，利息可能越来越多。
我觉得吧，这方法是 “万不得已” 的时候用的。比如你急着卖房换房，旧房子不卖，新房子首付不够，这时候垫资虽然花点钱，但能帮你衔接上。
这些注意事项，新手一定要记牢！
- 提前还款违约金：前面也提了，很多银行提前还款要收违约金，比如有的银行规定 “还款满 3 年就不收”，有的收 “剩余本金的 1%”。卖房前一定要问清楚，这笔钱得算在成本里。
- 解押后再过户：千万别在没解押的时候就跟买家过户，没解押的房子过不了户，还可能让买家觉得你不靠谱。
- 合同写清楚：不管是用买家首付还是垫资，所有口头约定都要写进合同里，尤其是钱的用途、还款时间，免得后期闹纠纷。
- 留足时间缓冲：从申请提前还款到解押，一般要 1-2 周（有的银行慢，可能要 1 个月），加上找买家、过户的时间，最好提前 2-3 个月就开始准备。
有人可能会问：“我房子还有贷款，能直接跟买家签合同吗？” 可以签，但一定要在合同里说明 “房子有贷款，需结清后再过户”，让买家心里有数。
其实吧，有贷款的房子卖房，就像给带壳的花生剥壳，虽然多了一步，但只要方法对，一点都不麻烦。我见过不少新手，第一次卖有贷款的房子，跟着步骤走，也没出啥岔子。
关键是别慌，多问、多查、多对比。比如不确定银行政策，就多打几个银行电话问问；不知道流程，就找个靠谱的中介（别全听中介的，自己也要懂点）。
总的来说，有贷款的房子能卖，而且方法不少。选哪种方法，就看你手里的钱够不够、急不急着卖。只要把 “结清贷款、解除抵押” 这两步搞定，剩下的就跟卖普通房子一样了。
新手小白们，别被 “有贷款” 这三个字吓住。卖房本来就是个熟能生巧的事儿，第一次可能觉得复杂，办过一次就知道，也就那么回事儿。放宽心，按步骤来，肯定能顺顺利利把房子卖掉！
