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第一次贷款买房的你，是不是光听到 “流程” 两个字就发怵？担心哪一步没做好，首付白交了、贷款批不下来，甚至房子买不成？其实啊，贷款买房看着复杂，拆解开每一步，普通人也能顺顺利利搞定。今天小编就带着大家一步步走，把那些容易踩的坑都指出来，咱们一起避坑前行！
第一步：贷款买房前，这些 “底细” 必须摸清
在去看房之前，咱们得先搞清楚自己 “能不能贷”“能贷多少”，不然看中了房子却贷不了款，多可惜。
- 查征信，这是贷款的 “敲门砖”：征信报告能看出你有没有逾期记录、负债情况。小编见过有朋友，信用卡忘了还几次，逾期记录留在征信上，结果贷款直接被拒。咱们可以去央行征信中心官网查，也能到银行网点打印，每年有 2 次免费查询机会，超过了要花钱的。
- 算首付，手里的钱够不够？：首套房首付一般 20%-30%，二套房可能要 40% 以上，具体看当地政策。比如你买 100 万的房子，首套房首付 30% 就是 30 万，这钱得是你自己的，不能全靠借，银行会查资金来源的。
- 看收入，月供能不能扛住？：银行要求月收入至少是月供的 2 倍。比如月供 5000，月收入得在 1 万以上。自由职业者没有固定工资单也不怕，可以用近 6 个月的银行流水证明收入。
有人问：“我征信有点小问题，还能补救吗？” 能！如果是轻微逾期，还清后保持半年以上良好记录，再申请贷款就容易多了。但要是逾期次数多、金额大，那得养更久的征信，别急着下手买房。
第二步：选房签约，这几个 “坑” 千万别踩
房子看好了，准备交钱签约？停！这一步藏着不少坑，咱们得睁大眼睛。
- 选房时，别只看价格：地段、配套、开发商口碑都很重要。有位网友分享，他图便宜买了远郊的期房，结果开发商资金链断了，房子烂尾，首付都差点拿不回来。所以啊，尽量选口碑好的大开发商，现房或准现房更稳妥。
- 签合同，一字一句看清楚：购房合同里的交房时间、面积误差处理、违约责任，都得看仔细。特别是补充协议，有些开发商会在里面加 “霸王条款”，比如延期交房只赔很少的钱。有朋友就因为没看补充协议，交房晚了一年，维权特别难。
这里咱们用表格对比下 “定金” 和 “订金”，很多人容易搞混：
| 类型 | 能不能退 | 法律保障 | 建议 |
|---|---|---|---|
| 定金 | 买方违约不退，卖方违约退双倍 | 受《民法典》保护 | 确定要买再交，数额别超过总房款 20% |
| 订金 | 任何一方违约都能退 | 相当于预付款，法律保护弱 | 没下定决心的话，先交订金更安全 |
第三步：申请贷款，选对方式能省几十万
贷款方式选不对，利息可能多还几十万。常见的有三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款，咱们一个个说。
- 公积金贷款：利率低，现在首套房一般 3.25% 左右，但额度有限制，比如广州个人最高贷 60 万，家庭最高 100 万。适合公积金余额多、贷款额度够的朋友。
- 商业贷款：利率比公积金高，首套房大概 4.5%-5.5%，但额度灵活，只要收入够，能贷到房价的 70%-80%。适合公积金额度不够，或者想快点放款的人。
- 组合贷款：就是公积金 + 商业贷款的组合，既能享受低利率，又能补足额度。比如房子总价 200 万，公积金能贷 60 万，剩下的 100 万就用商业贷款。
有朋友问：“我公积金余额少，是不是就没用了？” 不是哦，哪怕只能贷 10 万，也比全用商业贷款省利息，积少成多嘛。
申请贷款要准备的材料：身份证、户口本、婚姻证明（结婚的带结婚证，单身的不用）、收入证明、银行流水、购房合同、首付发票。这些材料提前复印好，免得在银行排队复印，浪费时间。
第四步：银行审批和面签，这些细节别忽略
材料交上去了，银行会审核，这个过程大概 1-2 周。审核通过后，会通知你去面签。
- 审批时，银行会查什么？ 主要看你的征信、收入是否稳定、负债高不高。如果你的信用卡刷爆了，或者还有其他贷款没还，可能会影响审批。有位用户就是因为信用卡透支太多，被银行要求先还一部分再批贷。
- 面签时，要注意啥？ 面签会签借款合同，里面写着贷款金额、利率、还款方式（等额本金还是等额本息）。等额本金前期月供高，越往后越少，总利息少；等额本息每个月还一样多，压力平均，但总利息多。小编建议，年轻人收入看涨的话，选等额本金更划算。
要是审批没通过该怎么办？先问清楚原因。如果是收入不够，可以增加共同借款人（比如配偶、父母）；如果是材料不全，补齐就行。别慌，大部分问题都能解决。
第五步：抵押登记和放款，钱什么时候到账？
面签通过后，要去不动产登记中心办抵押登记，把房子抵押给银行，这样银行才放心放款。这个流程大概需要 1-3 周，办好后会拿到《不动产登记证明》，银行看到这个就会安排放款。
放款后，银行会把钱直接打给开发商，你从下个月开始还月供就行。记得把还款卡绑上自动还款，免得忘了还影响征信。
有朋友问：“放款后想提前还款，划算吗？” 得看情况。如果是等额本息，前 5 年还的大多是利息，提前还能省不少；如果是等额本金，或者贷款快还完了，提前还意义不大。而且有些银行提前还款要收违约金，面签时可以问问清楚。
第六步：交房办证，终于能拿到钥匙了！
开发商交房时，会通知你去收房。收房可不能马虎，得仔细验收：
- 墙面有没有裂缝、渗水痕迹；
- 门窗关得严不严，有没有破损；
- 水电通不通，水压够不够；
- 面积和合同上写的一致吗（误差不能超过 3%）。
有位网友收房时没注意，住进去才发现墙面渗水，开发商扯皮了好久才修好。所以啊，收房时最好带个有经验的朋友一起去，或者花钱请验房师，花几百块买个放心。
收房后，就可以办房产证了。需要拿着购房合同、放款证明、契税发票等材料去不动产登记中心办理，一般 3-6 个月能拿到证。拿到房产证的那一刻，是不是特别激动？小编见过不少人拿到证那天，都在朋友圈晒图，毕竟这是自己努力的成果啊。
最后说点小编的心里话：贷款买房是大事，流程确实多，但只要一步一步来，别贪小便宜，多看多问，就不会踩大坑。选房时多对比几个楼盘，贷款时多咨询几家银行，毕竟利率差一点，几十年下来就是好几万。希望这篇文章能帮到你，祝大家都能顺利买到满意的房子！
