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刚买了没几年的房子，贷款还在月月还，可突然有了更好的选择，比如换个更大的户型，或者工作调动要去别的城市。这时候心里就犯嘀咕了：这还在还贷款的房子，到底能不能卖啊？卖的话又该咋弄？别慌，小编这就给新手小白们好好捋捋，保证看完你就门儿清。
还在还贷款的房子，到底能不能卖？
答案是能卖！但和全款房比起来，手续确实要多几道。为啥呢？因为这房子还抵押在银行呢，房产证可能还在银行手里，或者上面有抵押登记。银行可不是吃素的，没还清贷款之前，房子的处置权不完全在咱们手里。那是不是必须把贷款全还清才能卖？也不是，有好几种办法能解决，咱们后面慢慢说。
常见的三种操作方法，各有各的门道
想卖有贷款的房子，这三种方法用得比较多，大家可以根据自己的情况选。
第一种：让买家先付首付，用首付还贷款
这是最常见的方式。比如说，你的房子还剩 30 万贷款没还，买家可以先付 40 万首付，你拿这 30 万去银行把贷款结清，剩下的 10 万还能先揣兜里。等贷款清了，解了抵押，就能正常过户给买家，最后再收尾款。这种方法的好处是不用自己到处凑钱，适合手里没太多现金的朋友。但有个前提，买家得愿意先付这么多首付，而且首付金额得够还剩下的贷款。
第二种：自己凑钱把贷款还清
要是买家首付不够，或者你不想用买家的钱，那就只能自己想办法了。可以找亲戚朋友借点，或者把手里的其他理财、基金啥的变现。先把银行的贷款还清，拿到结清证明，去办理解押，然后房子就成了全款房，想咋卖咋卖。这种方法的好处是不依赖买家，交易起来更主动。但缺点也明显，得自己能拿出一笔不小的钱，对资金实力有要求。小编身边就有朋友这么干过，为了凑钱把爸妈的养老钱都暂时借来了，当然，这得是关系特别近、人家也愿意才行。
第三种：转按揭，把贷款转给买家
简单说就是，让买家接着还你剩下的贷款。但这种方式现在很少有银行愿意做了，手续麻烦，审核也严。而且不是所有房子都符合条件，比如房龄太大的可能就办不了。要是你实在没钱还贷款，买家也愿意接盘，倒是可以去银行问问。不过小编建议，这种方法别抱太大希望，还是前两种更靠谱。
具体操作流程，一步一步跟着走
不管选哪种方法，大体流程都差不多，咱们一步一步来，新手也不怕弄错。
第一步：搞清楚自己的贷款情况
先给贷款银行打个电话，问问还剩多少本金没还，有没有违约金（有的银行规定还款不满几年就要收违约金），提前还款需要啥材料，比如身份证、贷款合同啥的。最好记下来，免得回头忘了又得再问。
第二步：找买家，谈好价格和付款方式
和买家谈的时候，一定要把贷款没还清这事儿说清楚，别藏着掖着。是用他的首付还贷款，还是你自己还钱，这些都得白纸黑字写在合同里，连钱啥时候给、给多少、打到哪个账户，都得写明白。小编见过因为没写清楚，后来买家反悔不想付那么多首付，最后吵到要打官司的，太不值当了。
第三步：还清贷款，拿到结清证明
要是用买家首付，就和买家一起去银行，让他把钱转到你的还款账户，或者直接交给银行。银行扣款成功后，会给你开一份贷款结清证明，这个证明很重要，千万别弄丢了。自己凑钱还的话，就自己去银行办手续，流程都差不多。
第四步：办理解押手续
拿着结清证明、房产证（如果在自己手里的话）、身份证，去当地的不动产登记中心。填个解押申请表，把材料交上去，工作人员审核通过后，会在房产证上注销抵押登记。一般几天就能办好，具体时间每个地方不一样，办的时候可以问问。
第五步：过户，收尾款
解押完了，就可以和买家去办过户了。需要带身份证、户口本、买卖合同、解押后的房产证这些。过户手续办完，买家拿到新房产证，你就可以等着收剩下的房款了。要是买家是贷款买房，那尾款可能得等银行放款，这个时间说不定，得有耐心。
这些坑可别踩，都是过来人的教训
卖这种房子，稍不注意就可能出问题，这些避坑点一定要记牢。
- 别跳过解押就想过户。有些新手以为贷款还了就行，没办理解押就去办过户，结果被工作人员打回来，白跑一趟。解押是必须的，没解押的房子过不了户。
- 合同条款不能含糊。尤其是关于钱的部分，什么时候付、付多少、用在哪，都得写得清清楚楚。比如买家的首付必须专款专用，只能用来还贷款，最好在合同里注明。
- 提前问清违约金。有的银行还款不满 1 年收 5% 违约金，满 1 年不满 3 年收 3%，这些都得提前弄明白，不然突然冒出一笔钱，心里肯定不舒服。
- 转按揭别轻易信。要是有人说能帮你办转按揭，一定要先去银行核实，别听中介或者别人瞎忽悠。小编就遇到过有人被中介骗了，说能办转按揭，结果钱交了，事儿没办成，中介也跑路了。
几个常见问题，你可能也想知道
问：解押的时候，本人去不了咋办？
答：可以写份授权委托书，让亲戚朋友代办。但有些地方要求委托书必须公证，所以最好提前给不动产登记中心打个电话问问，省得白跑。
问：从开始到最后过户，大概要多久？
答：顺利的话，一个月左右差不多。要是中间出点岔子，比如材料没带齐，或者银行扣款延迟，可能就得一个半月到两个月。所以着急卖的话，得提前把时间留足。
三种方法对比，看看哪种适合你
| 方法 | 优点 | 缺点 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 用买家首付还贷款 | 不用自己凑钱，压力小 | 依赖买家，首付不够就麻烦 | 贷款余额不多，能找到愿意多付首付的买家 |
| 自己凑钱还贷款 | 不看买家脸色，流程好控制 | 需要一笔不小的现金 | 手里有闲钱，或者能借到钱的人 |
| 转按揭 | 不用自己先还钱 | 银行难批，手续复杂 | 实在没钱还贷款，且银行支持转按揭 |
其实啊，还在还贷款的房子卖起来虽然麻烦点，但只要把流程理顺了，注意好那些该注意的地方，也没那么难。小编之前帮一个朋友处理过，他就是用买家的首付还的贷款，前后一个多月就搞定了。据统计，现在市场上大概有三成左右的二手房交易，都是这种有贷款的房子，所以你不是一个人在面对这种情况。
要是你实在没把握，也可以找个靠谱的中介帮忙，虽然花点中介费，但能省不少心。关键是别慌，一步一步来，肯定能把房子顺利卖掉。希望这些能帮到你，要是还有啥不清楚的，也可以再问问身边有经验的人。
