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作为上班族，手里有套自住房，想再买一套改善生活，或者给孩子备着，可手头钱不够，这时候就会琢磨：能不能用现有的自住房抵押贷款，再去买新房呢？小编身边不少同事都问过类似的问题，今天就掰开揉碎了给新手小白们讲讲，看完你就大概有数了。
能不能做？先看自住房是否符合抵押条件
不是所有自住房都能拿来抵押的，银行有自己的规矩，咱们一条一条说：
- 自住房必须是全款买的，或者房贷已经还清了。要是还有贷款没还完，大部分银行都不接，除非是少数银行的 “二次抵押” 业务，但要求特别严，比如只剩少量贷款没还，房子升值空间还得大。
- 房龄不能太老，一般来说，超过 20 年的房子，银行不太乐意接。你想啊，房龄大了，升值空间小，万一还不上款，银行拍卖也不好卖。
- 产权得清晰，房产证上是你的名字，没纠纷，没被法院查封过。要是房子是和家人共有的，得所有人都同意抵押才行。
自问自答一句：我那套自住房是贷款买的，还没还完，就真的不能抵押了吗？也不是绝对的，有些银行支持 “二次抵押”，但能贷到的钱很少，一般是房子现在的价值减去还没还的贷款，而且利率会比一次抵押高不少，上班族压力可能有点大。
上班族申请，银行最看重这 3 点
银行给不给贷，主要看你能不能按时还钱，作为上班族，这几点得特别注意：
- 收入稳定性
银行最爱看上班族的工资流水，最好是连续 6 个月以上的稳定收入，工资卡每月有固定进账。要是收入忽高忽低，或者刚换工作没多久，银行可能会担心你还款能力，审批就严。 - 征信不能有污点
平时用信用卡、还房贷，千万别有逾期。哪怕是忘了还几十块钱，征信上有记录，银行都会多看几眼。要是有连续 3 次或者累计 6 次逾期，基本就别想了，肯定批不下来。 - 负债率不能太高
除了房贷，你要是还有信用卡欠款、网贷没还，加起来每个月要还的钱太多，银行会算 “负债率”。一般来说，每月还款总额不能超过月收入的 50%，不然就可能被拒。
不同银行政策不一样，给上班族做个对比表
同样是上班族，同样有自住房，在不同银行办抵押贷款，差别可能不小，小编整理了个简单对比，大家可以参考：
| 银行类型 | 贷款利率（大概范围） | 能贷到的额度 | 对上班族的特殊要求 |
|---|---|---|---|
| 国有大行 | 3.8%-5% | 房子估值的 60%-70% | 工资最好是本行代发 |
| 股份制银行 | 4.5%-6% | 房子估值的 50%-65% | 可能需要提供公积金缴纳证明 |
| 地方银行 | 5%-7% | 房子估值的 50%-60% | 对本地户口的上班族更宽松 |
为啥会有这些差别呢？国有大行资金多，利率低，但要求严；地方银行想多做生意，对本地上班族会松点，但利率高。上班族可以根据自己的情况选，比如工资是工行代发，就先去工行问问，可能更顺利。
流程怎么走？上班族能轻松搞定吗？
其实流程不复杂，就是步骤多，得有耐心，咱们一步一步说：
第一步，先跑 2-3 家银行问问。别嫌麻烦，每家银行政策不一样，问问利率、额度、需要啥材料，记下来对比对比，选个最合适的。
第二步，准备材料。身份证、户口本、房产证（自住房的）、近 6 个月工资流水、单位开的收入证明，还有你看中的新房的购房意向书（还没签合同的话，先交个定金拿个协议也行）。这些材料得备齐，缺一样都得补，耽误时间。
第三步，银行安排人来评估房子。银行会找专业机构给你的自住房估价，不是你说值多少钱就值多少，得按市场行情来。评估费一般几百到几千块，得自己掏。
第四步，等银行审核。材料交上去后，银行会查你的征信、收入，评估报告也得审，一般要 1-2 周。这期间别乱申请信用卡、网贷，不然可能影响审核。
第五步，签合同、办抵押。审核过了，就可以签贷款合同了，合同里写着额度、利率、还款时间，签之前一定看仔细，不懂就问。签完去房管局办抵押登记，把自住房抵押给银行，这步办完，银行才会放款。
第六步，拿到钱去付新房首付。银行放款后，钱要么打到你卡上（有些银行会直接打给开发商），你就可以用这钱付新房首付了，剩下的钱再办新房的房贷。
自问自答一下：整个流程下来，要多久？顺利的话，从开始问到放款，大概 1-2 个月。要是材料不齐，或者评估出点小问题，可能得更久，上班族最好提前规划，别耽误了买房时机。
风险在哪？上班族别忽视这些坑
抵押贷款买房看着挺好，但风险也得提前想到，尤其是咱们上班族，收入比较固定，抗风险能力没那么强：
- 两笔贷款压力大
你想啊，除了抵押贷款要还，新房的房贷也得还，相当于每月要还两笔钱。要是工资没涨，或者家里有点急事用钱，很可能就周转不开。小编见过有同事，一开始觉得能扛，后来家里人生病，差点还不上，最后只能把新房挂出去卖，亏了不少。 - 房子可能贬值
要是房价跌了，你抵押的自住房不值之前的评估价了，银行可能会让你补钱，不然就可能要求提前还款。虽然这种情况不常见，但上班族还是得有心理准备。 - 政策可能变
有些地方规定，抵押贷款的钱不能用来买房。要是银行查到你把钱拿去付新房首付，可能会让你提前还款，甚至罚点钱，这就得不偿失了。
小编的个人建议，适合上班族的 3 个小技巧
结合身边人的经历，小编觉得上班族要是想这么操作，这几点可以参考：
- 先算笔明白账。把抵押贷款的月供、新房房贷的月供加起来，看看占工资的多少。最好别超过 40%，不然生活质量会受影响，万一有点意外，很容易出问题。
- 优先选 “等额本金” 还款。这种方式前期还得多点，但总利息少，对上班族来说，随着工作年限增加，工资可能上涨，后期压力会小些。
- 留够备用金。至少得留 3-6 个月的生活费，再加两笔贷款的月供钱，万一失业或者生病，有这笔钱能扛过去，不至于断供。
之前听一个做房产中介的朋友说，去年他们经手的上班族里，大概有三成最后放弃了抵押贷款买房，不是因为贷不到，而是算了算压力，觉得没必要让自己太紧张。其实买房是为了生活更好，要是因为还款天天睡不着，就有点本末倒置了。
