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很多朋友在买二手房的时候，都会纠结贷款的事情。有的人手里钱不算多，想少付点首付，又想利率能低一些，这时候就会想到组合贷款。那二手房到底能不能办组合贷款呢？今天小编就来给大家好好说道说道，从能不能办、怎么办理，到要注意啥，全都讲清楚。
二手房到底能不能办组合贷款？
答案是肯定的，二手房可以办理组合贷款。组合贷款就是把公积金贷款和商业贷款合在一起用，既能享受公积金的低利率，又能通过商业贷款补足资金缺口，对买二手房的人来说挺合适的。
为啥有人觉得二手房办组合贷款难呢？主要是二手房情况比新房复杂，房龄、评估价这些都会有影响。但只要符合条件，流程走对了，办下来并不难。咱们接着往下看具体要求。
办理二手房组合贷款，得满足这些条件
想办组合贷款，得同时符合公积金贷款和商业贷款的要求，咱们一条条说：
- 公积金贷款部分
- 公积金账户得连续缴满 6 个月以上，有些城市是 12 个月，具体看当地政策。
- 公积金账户里得有足够的余额，贷款额度和余额挂钩，一般是余额的 10-20 倍。
- 名下没有未还清的公积金贷款，要是有，得先还完才能再贷。
- 商业贷款部分
- 征信得良好，逾期次数不能太多，不然银行可能不给批。
- 收入得够，月还款额一般不能超过月收入的 50%，银行得确保你有能力还款。
- 首付比例要达标，首套房通常是 20%-30%，二套房可能要 40% 以上，不同城市不一样。
- 二手房本身的要求
- 房龄不能太老，多数银行要求房龄 + 贷款年限不超过 40 年，比如房龄 20 年，贷款最多只能贷 20 年。
- 得有完整的产权，房产证啥的都得齐全，不然没法办理抵押。
大家可以对照着看看自己符不符合，要是有一条不满足，可能就办不了。那要是符合条件，流程是啥样的呢？
二手房组合贷款办理流程，一步一步来
办理流程看着多，但一步步来也不复杂，咱们按顺序说：
- 看房选房，签合同
先看好房子，和卖家签好购房合同，合同里得写清楚房款、首付这些，这是后面所有步骤的基础。 - 向银行提交申请
选一家支持组合贷款的银行，提交身份证、户口本、购房合同、公积金缴存证明、收入证明这些材料。银行会先初审，看看材料齐不齐，符不符合基本要求。 - 房产评估
银行会安排评估机构给房子估价，评估价会影响贷款额度，一般评估价会比成交价低一点，所以首付可能要多准备点。评估费得自己出，几百到几千块不等。 - 银行审批
公积金中心和银行会分别审批，公积金那边慢一点，可能要 2-3 周，商业贷款部分快的话 1 周左右。审批通过了，银行会通知你签贷款合同。 - 办理过户和抵押
和卖家一起去房管局办过户，把房子过户到自己名下，然后去银行办抵押，把房产证抵押给银行。这一步要交契税、个税这些税费，得提前准备好钱。 - 放款
抵押办好后，银行会把贷款打给卖家，公积金贷款和商业贷款是一起放的。之后你每个月按时还款就行，月供是公积金和商业贷款的总和。
整个流程下来，大概要 1-3 个月，不同城市速度不一样。要是着急，最好提前把材料准备齐，别耽误时间。
组合贷款和纯商贷、纯公积金贷，哪个更划算？
咱们用表格对比一下，更清楚：
| 贷款类型 | 利率 | 额度限制 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 纯公积金贷 | 低，3.25% 左右 | 有上限，一般 50-80 万 | 公积金余额多，房款不高的人 |
| 纯商业贷 | 高，4%-5% 左右 | 额度高，看收入和房价 | 不符合公积金贷款条件的人 |
| 组合贷款 | 中等，公积金部分低，商业部分高 | 额度灵活，能补足公积金不够的部分 | 既想省利息，又需要高额度的人 |
从表格能看出来，组合贷款兼顾了利率和额度，对大多数买二手房的人来说更合适。小编觉得，只要能办组合贷款，优先选这个，能省不少利息呢。
比如买一套 150 万的二手房，首付 30 万，贷款 120 万。纯商贷按 4.5% 利率算，30 年总利息差不多 97 万；组合贷款用 50 万公积金（3.25%）+70 万商贷（4.5%），总利息差不多 82 万，能省 15 万，挺划算的吧？
办理时容易踩的坑，得注意避开
- 评估价太低
评估价要是比预期低，贷款额度就会少，首付就得多交。所以选房时别只看成交价，多了解下同小区的评估价，心里有个数。 - 材料准备不全
收入证明要是没盖章，或者公积金缴存证明少了几个月，都会耽误审批。最好提前问清楚银行要啥材料，列个清单一条条准备。 - 忽视房龄影响
房龄太老，不仅贷款年限短，月供会变高，有的银行甚至直接拒贷。看房时一定要问清楚房龄，别等签了合同才发现办不了贷款。 - 没算好还款压力
组合贷款月供是两部分加起来，得确保自己每个月能承受。要是收入不稳定，别把月供定太高，免得后面还不上影响征信。
小编见过有人因为没注意房龄，签了合同付了定金，结果贷不了款，定金都退不回来，太可惜了。大家一定要多留心这些细节。
常见问题解答，你想问的都在这
- 房龄 30 年，还能办组合贷款吗？
很难，多数银行不接受房龄超过 20 年的房子办组合贷款，除非地段特别好，评估价高。这种情况可能只能办纯商贷，或者提高首付。 - 公积金账户余额少，影响组合贷款额度吗？
影响公积金部分的额度，商业贷款部分不受影响。要是公积金额度不够，商业贷款可以多贷点，总额度还是能满足需求的。 - 办理组合贷款，能提前还款吗？
可以，不过一般要还满 1 年后才能提前还。提前还的话，建议先还商业贷款部分，因为利率高，这样省的利息更多。 - 夫妻两人都有公积金，能一起用吗？
可以，两个人的公积金贷款额度可以叠加，能贷更多。比如一个人最多贷 50 万，两个人可能能贷 80 万，具体看当地政策。
