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打算入手一间商铺的你，是不是也在纠结贷款的事儿？比如 “商铺贷款最长能贷多少年啊？”“为啥别人能贷得久一点，我就不行？” 其实这里面藏着不少关键因素，要是没弄明白，说不定就会影响你的还款计划，甚至吃了亏都不知道。今天咱们就好好聊聊这个话题，帮你把这些影响因素搞清楚！
商铺贷款最长能贷多少年？目前的普遍情况是这样
首先得明确一点，商铺贷款和咱们熟悉的住宅贷款，在年限上差得还挺多。住宅贷款最长能到 30 年，但商铺贷款就短多了。
目前来看，大多数银行对商铺贷款的最长年限，常规情况下是 10 年。不过也有特殊情况，比如符合 “经营性物业贷款” 条件的商铺，在 2025 年的政策框架下，最长能放宽到 15 年。但这种情况要求比较高，不是随便就能申请到的。
为什么会有这样的差异呢？因为商铺属于商业性质，银行会觉得风险比住宅高一些，所以在年限上会更谨慎。咱们在申请的时候，得先有这个基本认知。
商铺自身的产权情况，是影响年限的 “硬杠杠”
商铺的产权性质和剩余年限，直接就卡着贷款年限的上限，这一点大家可得记牢了。
首先是产权性质。如果是纯商业用途的商铺，比如商场里的铺面、街边的独立商铺，贷款年限一般就按常规的来。但要是那种 “商住房” 底层的商铺，或者产权性质模糊的，银行可能会收紧年限，有的甚至只能贷 5-8 年。
然后是产权剩余年限。银行有个规矩，贷款到期日必须比商铺的产权到期日，至少早 5 年。打个比方，你看中的商铺还剩 20 年产权，那你最多只能贷 15 年；要是只剩 12 年产权，最多就只能贷 7 年了。这一点被很多人忽略，结果到了申请时才发现年限不够，多耽误事。
所以啊，选商铺的时候，一定要先查清楚它的产权性质和剩余年限，别等签了合同才发现贷款办不下来那么久。
借款人的自身条件，也会悄悄影响贷款年限
你可能会说，年限不是银行定死的吗？跟我有啥关系？其实关系大着呢。
年龄就是一个重要因素。银行会要求，贷款到期时，借款人的年龄不能超过 65 岁（部分银行是 70 岁）。比如说，你现在 45 岁，要是银行要求到期不超过 65 岁，那最长就能贷 20 年？但前面说了商铺贷款常规最长 10 年，所以这时候年龄的影响就不明显；可要是你 55 岁了，那最多只能贷 10 年（65-55=10），就算商铺条件再好，也没法再长了。
还有你的还款能力。银行会看你的收入证明、银行流水，要是收入不稳定，或者流水不够覆盖月供的两倍，银行可能会觉得你还款压力大，就会建议你缩短贷款年限，以此来提高月供，确保你能还得上。这种时候，哪怕你想贷久一点，银行也未必同意。
信用记录也很关键。要是有过逾期还款的记录，银行可能会觉得你信用风险高，为了降低风险，也可能会缩短给你的贷款年限。所以啊，平时维护好自己的信用很重要。
银行的政策和贷款类型，差异也挺大
不同的银行，在商铺贷款年限上的政策，可能会不一样。
大型国有银行，比如工行、建行这些，政策相对稳定，常规商铺贷款最长基本是 10 年；而一些股份制银行或者地方性银行，为了吸引客户，可能会在某些情况下放宽一点，比如对优质客户，可能会给到 12 年左右，但这种情况不多见。
另外，贷款类型不同，年限也有差别。刚才提到的 “经营性物业贷款”，就比常规的商铺按揭贷款年限长，能到 15 年，但它要求商铺已经投入运营，有稳定的租金收入，而且对借款人的资质要求也更高。要是你买的是期房商铺，那基本只能申请常规按揭贷款，年限就长不了。
所以在申请贷款前，多跑几家银行问问，对比一下它们的政策，说不定就能找到更适合自己的方案。
| 贷款类型 | 最长年限 | 主要要求 |
|---|---|---|
| 常规商铺按揭 | 10 年 | 期房或新房，符合基本资质 |
| 经营性物业贷款 | 15 年 | 商铺已运营，有稳定租金收入 |
商铺的评估价值和位置，也藏着影响因素
商铺的评估价值高不高，银行也很看重。要是商铺地段好、人流量大，评估价值高，银行觉得它保值能力强，在贷款年限上可能会更宽松一点；反之，要是商铺位置偏僻，评估价值低，银行可能会担心未来变现难，就会缩短贷款年限。
还有商铺的面积和户型。一般来说，面积适中（比如 50-100 平米）、户型方正的商铺，更容易获得较长的贷款年限；而面积太小（比如 20 平米以下）或者户型奇怪的商铺，银行可能会觉得它的商业价值有限，从而压缩贷款年限。
这一点提醒大家，选商铺的时候，不光要看价格，也要考虑它的评估潜力，这可能会间接影响你的贷款年限哦。
要是没弄清这些因素，可能会吃哪些亏？
说了这么多影响因素，那要是没弄明白，会有啥后果呢？
最直接的就是还款压力变大。比如你原本计划贷 10 年，每月还 1 万，结果因为某个因素只能贷 8 年，那每月就得还 1.2 万，这多出的 2000 块，可能就会影响你的资金周转。
还有可能错过好的投资机会。比如你看中的商铺，本来可以通过长期贷款减轻压力，慢慢经营回本，但因为没弄清产权年限的影响，贷不了那么久，只能放弃，多可惜。
更糟的是，要是因为自身条件没达标（比如信用问题）导致贷款年限缩短，而你又没提前准备，可能会导致资金链断裂，最后还不上贷款，影响自己的信用记录，那就得不偿失了。
给打算申请商铺贷款的你，几点实用建议
了解了这些影响因素，咱们该怎么做才能争取到合适的贷款年限呢？
首先，选商铺时，先查清楚产权性质和剩余年限，尽量选产权清晰、剩余年限长的商铺，这是基础。
其次，提前半年到一年，养好自己的银行流水，保持稳定的收入，同时维护好信用记录，别出现逾期。
然后，多对比几家银行，了解它们的政策，尤其是针对优质客户的优惠，说不定就能找到更适合的。
最后，要是自己不太懂，可以找个专业的贷款顾问咨询一下，让他们根据你的情况，帮你规划一下，这样能少走不少弯路。
总之啊，商铺贷款的年限不是一成不变的，它受商铺自身、借款人条件、银行政策等多种因素影响。把这些因素弄清楚，才能根据自己的情况做好规划，避免因为年限问题影响了自己的商铺投资。希望今天说的这些，能帮到正在为商铺贷款纠结的你，祝大家都能顺利买到心仪的商铺，生意越做越红火！
