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不少朋友可能都有过这样的想法：自己手里有套还在还贷款的房子，想着干脆过户给父母，既能减轻点压力，也算是给家里留个保障。但转头就犯嘀咕了 —— 这房子还欠着银行的钱呢，能直接过户给爸妈吗？会不会特别麻烦？今天咱就好好聊聊这个事儿，用大白话给你说清楚。
先给个准话：贷款没还清的房子，到底能不能直接过户给父母？
答案是：不能直接办，但能通过一些方式实现。为啥不能直接办呢？你想啊，你买房子的时候跟银行签了抵押合同，房子相当于 “抵押品”，银行握着抵押权呢。在贷款没还清前，这房子的产权不完全归你一个人，想转给父母，就得先过银行这一关。
打个比方吧，就像你借了朋友的自行车，还没还的时候，总不能直接把车送给别人吧？道理是一样的。不过也别灰心，不是说完全办不了，就是得多走几步流程。
想过户给父母，有哪些可行的办法？
目前比较常用的有三种方式，各有各的特点，你可以看看哪种适合自己家的情况。
第一种：自己先把贷款还清，再过户
这是最直接的办法。你把剩下的贷款一次性还上，银行解除抵押，房子就完全归你了，这时候过户给父母，流程就跟普通房子过户一样。具体步骤大概是这样：
- 先联系贷款银行，问清楚还剩多少本金和利息，预约还款时间；
- 把钱存到还款账户，银行扣款后，会给你开具贷款结清证明；
- 拿着证明去房管局办理解押手续，把房产证上的抵押记录去掉；
- 和父母一起去房管局办过户，交完税费，房产证换成父母的名字就完事了。
这种方式的好处是简单明了，没那么多弯弯绕绕，但缺点也很明显 —— 得一下子拿出不少钱。要是你手里资金比较充裕，或者能从亲戚朋友那借到钱周转，这办法挺合适的。我有个同事就是这样，他把手里的理财产品提前取出来，先还清了贷款，前后花了一个多月就把房子过户给父母了。
第二种：找担保公司帮忙 “赎楼”，不用自己掏钱
要是手里没那么多现金，也可以找担保公司帮忙。简单说，就是担保公司先替你把贷款还清，解除抵押后，你再把房子过户给父母，最后父母把钱还给担保公司（或者你自己还）。不过这种方式得给担保公司交一笔手续费，一般是贷款金额的 1%-3%，具体看你找的公司怎么定。
流程上会比第一种麻烦点：
- 你和担保公司签协议，说明白谁来还钱、手续费多少；
- 担保公司帮你还清贷款，拿到结清证明和解押材料；
- 办理解押和过户手续；
- 按照协议约定，把担保公司垫的钱还上。
这种方式适合手里资金紧张，但又着急过户的情况。不过得提醒一句，找担保公司一定要找正规的，别被那些不靠谱的小公司坑了，最好让朋友推荐或者多对比几家。
第三种：办理 “转按揭”，把贷款转到父母名下
这个办法就是让父母来接你的贷款，继续还剩下的钱。但这里有个前提：你父母得符合银行的贷款要求，比如年龄不能太大（一般男的不超过 65 岁，女的不超过 60 岁）、有稳定的收入来源、征信没问题等等。
流程大概是这样：
- 你和父母一起去贷款银行，申请办理转按揭手续，提交父母的身份证、收入证明、征信报告这些材料；
- 银行审核你父母的资质，要是通过了，会重新签订贷款合同；
- 审核没问题后，就可以去房管局办过户了，同时把抵押人换成父母；
- 之后就由父母按月还贷款。
这种方式不用一下子拿出大笔钱，压力能小不少。但缺点是银行对转按揭的要求比较严，不是所有银行都支持，而且审核通过率可能不高。我邻居张叔之前想把房子过户给儿子，就想办转按揭，结果因为他儿子刚换工作，收入证明不太稳定，银行没批，最后还是用了第一种办法。
过户给父母，需要满足哪些条件？
不管用哪种方式，有些基本条件是绕不开的，不然就算流程再对，也办不下来。
- 父母得同意：这是最基本的，总不能瞒着父母就把房子过户过去吧？而且办理手续的时候，父母得出面签字。
- 房子产权清晰：房产证上没有其他纠纷，比如没有被法院查封、没有和其他人共有产权（或者共有人都同意）。要是房子是你和配偶婚后买的，还得配偶也同意才行。
- 银行同意：不管是提前还款还是转按揭，都得跟银行沟通好，拿到银行的同意证明。
- 税费得交齐：过户的时候会涉及到契税、个人所得税、印花税这些，具体交多少得看房子的情况，比如面积多大、是不是唯一住房。不过直系亲属过户，有些税费能减免，比如个人所得税，你可以去当地税务局问问具体政策。
有哪些坑需要避开？
- 别忽略贷款合同里的 “提前还款违约金”：有些银行规定，贷款不满一年就提前还款，要收违约金（一般是剩余贷款金额的 1%-3%）。所以在还款前，一定要看看自己的贷款合同，或者打电话问银行，别白交了冤枉钱。
- 转按揭别只看眼前：要是父母年龄比较大，办理转按揭的时候得算清楚贷款年限。比如你爸今年 55 岁，银行可能只批 5-10 年的贷款期限，月供会比较高，得看看父母能不能承担。
- 别相信 “代办公司” 的不实承诺：有些公司说 “不用还清贷款，不用父母出面，花点钱就能直接过户”，这种基本都是骗子，千万别信。正规的过户手续，父母肯定得出面，银行的流程也省不了。
- 税费别算错了：不同地区的税费政策不一样，比如有些地方直系亲属过户，契税可以按 1% 交，有些地方可能更高。过户前最好先去当地房管局或者税务局问清楚，把费用算明白，免得过户的时候钱不够。
最后说点个人看法
把贷款没还清的房子过户给父母，确实不是件简单的事，流程多、手续杂，还可能涉及到不少钱。所以在决定之前，一定要和父母好好商量，把每种方式的利弊都想清楚，别一时冲动就做决定。
要是手里资金比较充裕，我觉得第一种方式最省心，虽然一下子拿出不少钱，但后续没那么多麻烦；要是资金紧张，又符合转按揭的条件，那可以试试第二种；找担保公司的话，一定要多留个心眼，把各种费用和风险都问清楚。
总之，这事急不来，一步步来，多跑几趟银行和房管局，有不懂的就多问工作人员，总能办下来的。希望这些能帮到你。
