房子怎么办抵押贷款？条件、流程及不同场景办理指南全解析

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刚接触贷款的朋友，估计一听到 “房子抵押贷款” 就头大，这到底是个啥流程啊？其实说白了，就是把房子暂时 “押” 给银行或机构，换一笔钱用，之后按约定还上，房子还是你的。但具体操作起来，细节可不少。小编这就给新手朋友们掰扯清楚，从条件到步骤，再到不同情况咋处理，保证看完心里亮堂。

一、不是所有房子都能抵押，先搞懂这个前提

有人可能会问，我家的老房子能抵押吗？租来的房子行不行？这得先看房子本身合不合格。
首先看产权：得是你自己名下的房子，有房产证才行。像小产权房、没办证的回迁房，就算再新也没用，因为没法在房管局登记抵押。还有那种共有产权房，得所有共有人都同意，少一个签字都办不了。
再看房龄和类型：商品房最容易办，银行一般都接；公寓、商住两用的也能办，但有些银行会限制，比如房龄不能超 15 年。小编见过有人拿房龄 30 年的老破小去抵押，基本都被拒了，银行怕房子贬值太快，风险太高。
那正在按揭的房子呢？也能办，就是所谓的 “二抵”，但得还了一段时间贷款，剩下的房贷不多才行，不然额度会很低。

二、个人资质过不了关，房子再好也白搭

房子没问题了，银行还得看借钱的人靠不靠谱。毕竟万一你还不上钱，银行处理房子也麻烦。
基本要求得满足：

年龄得在 18 到 65 岁之间，太小没还款能力，太老银行怕你还不完；
得有稳定收入，上班的要工资流水，做生意的得有营业执照和账本，银行得确定你每月能还上钱；
征信不能太差，逾期次数多了肯定不行。但偶尔一次逾期，而且很快还上了，跟银行解释清楚，说不定能通融。

有人可能会说，我没工作，但房子很值钱，能贷吗？难。银行不光看房子，更看重你的还款能力，没收入来源，谁敢借钱给你啊。

三、不同房子的抵押条件，一张表对比更清楚

全款房、按揭房、商住两用房，抵押起来的规矩不一样。小编做了个表，一眼就能看明白。

房子类型	产权要求	额外限制	大概能贷多少
全款商品房	有房产证，没抵押过	房龄通常≤20 年	房子估价的 70% 左右
按揭中的房子	有房产证，还在还房贷	已还房贷满 1 年，剩余房贷少	（估价 - 剩余房贷）的 60%
商住两用房	有房产证，用途是商住	部分银行不接，接的话额度低	估价的 50% 左右

从表上能看出来，全款房最 “受欢迎”，额度也最高。商住两用的就差点，毕竟流通性不如纯住宅。

四、办理流程分六步，跟着走准没错

别觉得流程复杂，一步步来其实很简单。小编给你拆解一下：
第一步：挑机构，多问几家不吃亏
银行利率低，但要求严；正规贷款公司门槛低，可利率高。建议先去两家银行问问，再找家靠谱的机构对比，别嫌麻烦，差一个点的利率，几十年下来差不少钱呢。
第二步：准备材料，千万别漏
身份证、户口本、房产证、结婚的带结婚证（单身的要单身证明）、收入证明、借钱用途的证明（比如装修合同、进货单）。这些材料得真实，造假被查出来，以后想贷款就难了。
第三步：房子估价，不是你说多少就多少
银行会找评估公司来估价，不是你觉得值 100 万就按 100 万算。有人想让评估师多估点，其实没用，评估师有自己的标准，瞎估反而可能让银行觉得你不靠谱。
第四步：审核通过，签合同要仔细看
审核过了就该签合同了，额度、利率、每月还多少、还多少年，这些都得看清楚。有不懂的当场问，别签了字才发现不对劲，那时候就晚了。
第五步：办抵押登记，房子暂时 “不属于” 你了
签完合同，要去房管局办抵押登记，这时候房子就抵押给银行了，会拿到一个他项权证，等你还完钱才能注销。
第六步：放款，记得按时还钱
抵押登记办好后，银行就会把钱打到你卡上。之后按合同还钱，千万别逾期，逾期不仅影响征信，严重的银行会把房子收走。
有人可能会问，整个流程下来要多久？顺利的话两三个星期，慢的话一个月也有可能，主要看材料齐不齐，审核快不快。

五、不同场景办理，注意的点不一样

同样是抵押房子，用来装修和用来开公司，注意事项差很多。
场景一：用来个人消费（装修、买车、上学等）
这种情况，银行对用途查得严，得提供真实的消费证明。比如装修要装修合同，买车要购车发票。额度一般不高，还款期限 1 到 10 年，压力小点。
场景二：用来做生意（进货、扩店等）
这时候最好提供营业执照、公司流水，证明钱确实用在生意上。额度可能更高，有些银行能给到估价的 70%，期限也能到 20 年。但公司不能有违法记录，不然银行不敢贷。
场景三：二次抵押（房子已经抵押过一次）
比如按揭房想再贷点钱，这时候要注意，第一次抵押剩下的钱不能太多，不然二抵额度就没多少了。而且不是所有银行都做二抵，可能得找专门的机构，利率也会比一抵高。
小编得提醒一句，不管啥场景，都得想清楚自己能不能还上。别一时脑子热，把房子押出去，最后还不上，那可就真傻眼了。