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家人们，咱都知道买房不是件小事，那房价蹭蹭往上涨，压力大得很。这时候，要是能用住房公积金贷款买房，能省不少钱呢！可到底住房公积金有多少才能贷款买房？这额度咋算？最低得有多少才行？各地政策又有啥不一样？今天咱就来唠唠这些问题，希望能帮到那些想买房的朋友。
住房公积金贷款额度咋算
一般来说，公积金贷款计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，其中四个条件计算出的最小值就是贷款人最高可贷金额。
咱先说说以还贷能力为依据的公积金贷款计算公式。贷款额度 = ((借款人或夫妻双方月工资总额 + 借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)× 还贷能力系数 40% ㄧ 借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额 ) × 12 (月)× 贷款年限。这里面月工资总额 = 公积金月缴额 ÷(单位缴存比例 + 个人缴存比例)。比如说，小王每月公积金缴额是 1000 元，单位和个人缴存比例加起来是 20%，那他月工资总额就是 1000÷20% = 5000 元。
再看看以房屋价格为依据的公积金贷款计算公式，贷款额度 = 房屋价格 × 贷款比例。不同类型房子贷款比例不一样，一般买建筑面积超过 90 平方米的房子，贷款额度不得超过所购房款的 70%；建筑面积在 90 平米以下的，贷款额度不得超过所购房款的 80%。要是小李买了套 80 平米，总价 100 万的房子，那他用公积金贷款额度最多就是 100 万 ×80% = 80 万。
还有按照贷款最高额度计算的情况。像有的地方，使用本人住房公积金申请贷款公积金贷款的，且符合其申请条件的，最高限额为 50 万元；同时使用配偶住房公积金申请贷款的，且符合贷款申请条件的，贷款最高限额为 70 万元。
另外，以公积金账户余额为依据的公积金贷款计算公式为：公积金贷款额度 = 借款人及参贷人公积金账户余额 × 20 。比如小赵公积金账户余额有 2 万，那他能贷的额度大概就是 2 万 ×20 = 40 万。不过话说回来，实际贷款额度还得综合其他几个条件一起看。
住房公积金贷款最低要求
不同地方对公积金贷款的最低要求不太一样，但也有一些共通的地方。一般来说，职工在申请公积金贷款时，要开立住房公积金账户满 6 个月、近 6 个月连续逐月缴存住房公积金且未发生断缴。比如说小张，他的公积金账户才开了 4 个月，那就不符合贷款条件了。
职工及配偶都不能有未还清的公积金贷款。而且得具有完全民事行为能力，有稳定的职业和收入，信用良好，得有偿还贷款本息的能力。未到法定离退休年龄，国家另有规定可延长的，按其规定执行，但最大应未到 65 周岁。像一些临近退休的朋友，贷款年限可能就会受限制。
住房交易行为要真实、合法、有效，还得按有关规定支付首付款。不同地方、不同类型房子首付款比例不一样，像有的地方买首套住房，贷款额度不超过房价的 80％，那首付款就得不低于房价的 20％。购买公有住房产权的，贷款额度不超过房价的 70％，首付款不低于房价的 30％。购买配售型保障性住房的，贷款额度不超过房价的 85％，首付款不低于房价的 15％。
各地住房公积金贷款政策大不同
先说说广州，单位缴存职工的贷款额度计算公式为：账户余额 ×8 + 月缴存额 × 到退休年龄月数 。一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为 80 万元；两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为 160 万元。要是买的是新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮 10%；是新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮 20%；生育二孩及以上的家庭（至少一个子女未成年）购买首套及第二套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮 40% 。
再看深圳，新政明确个人申请最高基础额度从 50 万元提高至 60 万元，家庭申请最高基础额度从 90 万元提高至 110 万元。还调整了住房公积金贷款最高额度上浮情形和比例，比如购买深圳市首套住房上浮比例从 20% 提高至 40%；多子女家庭购房上浮比例从 10% 提高至 50% 等。符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高上浮 110%，即个人最高可贷 126 万元，家庭最高可贷 231 万元 。
南宁这边，申请贷款时个人住房公积金账户要处于正常状态，且已连续正常缴存住房公积金满 6 个月。使用个人住房公积金贷款购买一套房的首付款比例不得低于 20%，购买二套房的首付款比例不得低于 30% 。
沈阳在 2025 年 7 月 1 日起有新政策，上调贷款额度计算中账户余额倍数，单位缴存职工住房公积金贷款额度计算中的账户余额倍数由 22 倍调整为 25 倍，灵活就业人员账户余额倍数按照有关规定同步上调 。
不同场景下公积金贷款咋用
要是咱想买首套房，那得先看看自己公积金账户缴存情况，按前面说的那些公式算算能贷多少。要是账户余额不多，又想多贷点，有些地方可以通过提高缴存比例或者延长缴存时间来增加贷款额度。比如说，有的地方规定，连续缴存时间越长，贷款额度倍数越高。
对于想改善住房条件，买第二套房的朋友，各地政策也有差异。有些地方对二套房公积金贷款额度会有限制，但也有些地方，像多子女家庭购买第二套自住住房，会有优惠政策。像青岛，异地缴存住房公积金的多子女家庭，在购房所在区 (市) 购买家庭第二套自住住房申请住房公积金贷款的，按首套房认定 。
还有些朋友可能想把商业贷款转为公积金贷款，也就是 “商转公”。沈阳就扩大了 “商转公” 贷款政策支持范围，灵活就业缴存人、异地缴存职工和现役军人，可将已偿还 5 年 (含) 以上的个人住房商业贷款，转为住房公积金贷款 。但具体能不能转，还得看当地政策和自身条件。
给大家的买房小建议
我觉得吧，大家要是打算用公积金贷款买房，得提前规划好。先去了解清楚当地公积金贷款政策，看看自己能贷多少，再根据这个去选房子，别到时候看中了房子，贷款额度不够，那就尴尬了。
平时也要注意保持自己公积金账户的正常缴存，别断缴。要是工作有变动，也要及时处理好公积金缴存的问题。还有，在贷款前，最好查一下自己的信用记录，信用良好贷款审批也会更顺利。
而且不同地方公积金贷款政策经常会调整，大家要多关注当地公积金管理中心的消息，说不定政策调整了，对自己贷款买房更有利呢。比如说有的地方提高了贷款额度，那咱就能多贷点钱，减轻点购房压力。
