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家里出了点急事，急需用钱，可房子的房贷还没还完，这时候想赶紧卖掉，又怕操作不合法惹来麻烦，该怎么办呢？身边有朋友就遇到过这种情况，急得团团转，生怕卖房子的过程中出点岔子，钱没拿到手反而惹上官司。别慌，今天小编就来给大家讲讲，房贷没还完急着卖房，到底怎么操作才合法，步骤和注意事项都给你说明白。
一、房贷没还完的房子，为啥能合法卖掉？
可能有人会觉得，房贷没还完，房子还抵押在银行，这时候卖房子是不是不合法？其实不是的。只要咱们按照法律规定的流程来，把银行的贷款结清，解除抵押，房子的买卖就是合法有效的。银行和购房者之间的关系是借贷关系，只要咱们把欠银行的钱还上，银行就会解除对房子的抵押权，房子的所有权就完全回到咱们手里，这时候想卖给谁都行，法律是允许的。
就像网友小赵说的：“我之前也担心不合法，后来问了律师才知道，只要解押了就行，关键是流程要对。” 所以啊，大家不用担心合法性的问题，重点是怎么按流程操作。
二、合法卖房的 3 种常见方式，看看哪种适合你
1. 自己先凑钱结清房贷（解押）
要是手里能凑到钱，或者能从亲戚朋友那借到钱，先把剩下的房贷还清，是最直接的方式。具体步骤如下：
- 给贷款银行打电话，申请提前还款，问清楚还需要还多少本金、利息，以及有没有违约金（一般还款满 1 年以上违约金会少点，有的银行满 3 年就没有了）；
- 按照银行要求的时间，把钱打到还款账户里，银行扣款成功后，会出具《贷款结清证明》和《他项权利证》；
- 拿着这些材料去不动产登记中心办理解押手续，大概 3-7 个工作日就能办完，这时候房子就完全属于你了；
- 接下来就可以正常挂牌出售，和买方签合同、过户了。
这种方式的好处是流程简单，自己能掌控进度，适合着急卖房且能凑到钱的人。
2. 用买方的首付款结清房贷
要是自己凑不到钱，那就可以和买方商量，用他的首付款来还剩下的房贷。操作步骤是：
- 和买方沟通好，让他先支付一笔足够还清剩余房贷的首付款（比如还剩 40 万房贷，就让买方至少付 40 万首付）；
- 双方签订购房意向书，写明首付款的用途是结清房贷，并且约定好如果买方反悔，需要承担的违约责任；
- 买方把首付款打到银行指定的账户，银行扣款后办理解押手续；
- 解押完成后，就可以签订正式的购房合同，办理过户手续，剩下的房款按照约定的方式支付（比如买方贷款的话，等银行放款）。
这种方式不用自己凑钱，但是需要买方的配合和信任，一定要把合同签仔细了。
3. 找正规的垫资公司帮忙
要是既凑不到钱，买方也不愿意先付那么多首付，又特别着急卖房，就可以考虑找垫资公司。不过这种方式成本比较高，要付一笔垫资利息。具体流程是：
- 找一家有资质的正规垫资公司，说明情况，他们会审核房子的价值和你的还款能力；
- 双方签订垫资协议，明确垫资金额、利息、还款时间等；
- 垫资公司把钱打到银行，帮你结清房贷，办理解押；
- 房子卖掉后，用收到的房款还给垫资公司，支付利息。
小编提醒，找垫资公司一定要找正规的，查清楚他们的资质，不然可能会被收取高额手续费，甚至被骗。
三、不同贷款类型，解押流程有啥区别？看表格更清楚
| 贷款类型 | 解押流程的不同点 | 办理时间 |
|---|---|---|
| 商业贷款 | 直接和贷款银行对接即可，流程相对简单 | 3-5 个工作日 |
| 公积金贷款 | 需要先向公积金管理中心申请，审批通过后再到银行办理 | 5-7 个工作日 |
| 组合贷款（商贷 + 公积金贷） | 要先结清公积金部分的贷款，再结清商贷部分，需要分别对接 | 7-10 个工作日 |
网友小钱分享经验：“我那房子是组合贷款，当时不知道要先结公积金部分，直接去银行了，白跑一趟，耽误了好几天，大家一定要注意。”
四、合法卖房必须注意的 5 个关键点，少一个都可能出问题
- 合同要签仔细：不管用哪种方式，合同里都要写明房屋的基本情况、价款、付款方式、解押时间、过户时间、违约责任等，尤其是涉及到首付款用于解押的，一定要写清楚用途和责任。
- 解押手续不能少：千万不要觉得和买方签了合同就算完事了，解押是必须的步骤，没解押的房子是过不了户的，就算签了合同也可能无效。
- 选正规中介帮忙：如果自己不懂流程，最好找一家正规的中介公司，他们能帮忙处理很多手续，也能规避一些风险，但要注意查看中介的营业执照和资质。
- 提前算好费用：除了还房贷的钱，还要考虑解押手续费、中介费、税费（如个人所得税、契税等），提前算清楚，免得卖完房发现不划算。
- 房贷别逾期：要是房贷有逾期，银行可能会拒绝提前还款，或者要求先还清逾期的本金、利息和罚息，这会耽误卖房进度，所以尽量保持房贷正常还款。
五、大家常问的几个问题，在这里统一解答
- 问：我急着卖房，能不能先过户，再慢慢还房贷？
答：不能。没解押的房子是办理不了过户手续的，这是法律规定的，要是有人说能帮你先过户再还房贷，肯定是骗子，千万别信。 - 问：用买方的首付还房贷，会不会有风险？
答：有一定风险，比如买方付了首付后反悔。所以一定要在合同里约定好，买方反悔的话，要赔偿你因此产生的损失，比如解押产生的费用、房子差价等。 - 问：解押后多久能办理过户？
答：一般解押完成后，当天或者第二天就能办理过户手续，具体时间要看当地不动产登记中心的办理效率，着急的话可以提前预约。
结尾
房贷没还完急着卖房，只要按照合法流程操作，是完全没问题的。小编建议大家，能自己凑钱解押就尽量自己来，这样更省心；要是用买方首付，一定要把合同签好；万不得已找垫资公司，一定要选正规的，把费用算清楚。卖房过程中多留个心眼，有不懂的就问银行、中介或者懂法律的朋友，别嫌麻烦，这样才能避免纠纷，顺利把房子卖掉。希望这些信息能帮到有需要的朋友。
