图片由www.webtj.cn匿名网友分享
第一次琢磨着贷款买房的你，是不是打开手机搜了半天，越看越懵？一会儿是 “预审”，一会儿是 “面签”，还有 “抵押登记”，这些词堆在一起，脑袋里像塞了团乱麻。怕流程走错了耽误事，又怕材料少了白跑一趟，更怕哪个环节出岔子，贷款批不下来…… 别慌，小编这就带着你一步步捋，哪怕是纯新手，跟着走也能顺顺当当把事办了。
贷款买房前，得先弄明白自己能不能贷？
为啥第一步要先查自己能不能贷？你想啊，要是房子看好了，合同也签了，结果贷款批不下来，首付可能都退不回，多冤。所以这一步，比选房还重要。
那怎么知道自己能不能贷？看三点：征信、收入、首付。征信上要是有连三累六的逾期（连续三个月不还，或者累计六次逾期），银行基本直接拒；收入呢，每月还款额不能超过收入的 50%，不然银行怕你还不上；首付就更直接了，首套房一般不低于 20%-30%，具体看你所在城市的政策。
该去哪里查这些信息？征信报告，网上搜 “央行征信中心” 就能查，或者去银行网点打印；收入证明，找公司 HR 开，得盖公章；首付资金，自己卡里的活期、定期都行，但不能是借来的（银行可能查资金来源）。
要是资格不够该咋办？征信有小问题的，比如偶尔一次逾期，赶紧还上，再让银行开个非恶意逾期证明；收入不够的，可以增加共同借款人，比如夫妻双方一起贷；首付差一点的，那就再攒攒，别想着借高利贷补，风险太大。
选房和签合同，这些细节错了，贷款都白搭
选房的时候，光看户型、地段可不够，还得盯着开发商的 “五证”。哪五证？《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。少一个，这房子可能就办不了房产证，银行也不会给你贷款。该去哪里看五证？售楼部墙上一般会挂着，或者要求销售出示复印件。
签购房合同前，有个关键步骤不能省：查房源状态。有些房子可能被抵押了，或者已经被别人买了，你签了合同也白搭。怎么查？登录当地住建局的官网，输入楼盘名称和房号，就能看到房子是不是 “可售” 状态。
要是合同里有看不懂的条款，该怎么办？别不好意思问，让销售一条条解释清楚。比如 “交房时间”，得写具体到年月日，不能是 “某年某月前”；“违约责任”，开发商延期交房怎么赔，你贷款办不下来能不能退首付，都得写明白。要是销售说 “都是格式合同，改不了”，你就得小心了，这种合同猫腻可能不少。
申请贷款时，材料准备错了会怎样？
材料准备错了，轻的是银行让你补，耽误十天半个月；重的可能直接被拒贷。所以这一步，宁可多带，不能少带。
先说说公积金贷款和商业贷款，材料有啥不一样。公积金贷款得带公积金缴存证明（去公积金中心打）、公积金账户明细；商业贷款不用这些，但收入证明要求更严，可能需要近 6 个月的银行流水，而且流水里的 “工资” 字样得明显。小编整理了个表格，方便你对照：
| 材料类型 | 公积金贷款需要 | 商业贷款需要 | 两者都需要 |
|---|---|---|---|
| 身份相关 | 身份证、户口本 | 身份证、户口本 | 婚姻证明（单身 / 已婚） |
| 房产相关 | 购房合同、首付发票 | 购房合同、首付发票 | —— |
| 收入相关 | 收入证明、公积金缴存证明 | 收入证明、近 6 个月流水 | —— |
材料不全，去哪里补最快？身份证丢了，去派出所办临时的，当天就能拿；收入证明没盖章，找公司行政，一般 1-2 天能搞定；流水不够，让银行柜台打，记得要盖章的原件。
要是材料被银行退回，该怎么调整？比如流水不够，你可以加个共同还款人，把对方的流水也加上；征信有点小瑕疵，写个情况说明，说明逾期原因（比如生病住院忘了还），银行可能会酌情考虑。
银行审批和抵押，这些坑踩了，贷款下不来！
银行审批到底看啥？除了你的征信、收入，还看房子的评估价。比如你买的房子 100 万，银行评估下来只值 90 万，那最多只能贷 90 万的 70%（按首套房 70% 贷款比例算），也就是 63 万，剩下的首付你得自己补。
审批被拒，可能是这些原因：房子是小产权房（没房产证）、你有未结清的大额网贷、工作不稳定（比如刚换工作不到 3 个月）。遇到这种情况，别慌，换家银行试试，不同银行审批松紧不一样。小编之前有个朋友，在 A 银行因为网贷没结清被拒，换了 B 银行，把网贷还了再申请，就批了。
抵押登记要跑哪些部门？一般是不动产登记中心。流程不复杂：带着购房合同、贷款合同、身份证去取号，填个抵押登记申请表，交上去等审核，大概 3-5 个工作日就能拿到他项权证，银行拿到这个证，才会安排放款。
放款后，月供还错了会有啥影响？
放款后，银行会给你发条短信，告诉你每月还款日、月供多少。要是还款日忘了还，哪怕晚一天，也会算逾期，征信上会留下记录，以后再贷款就难了。
等额本金和等额本息，为啥月供差这么多？等额本息是每月还一样多，前期还的利息多、本金少，比如贷 100 万 30 年，每月大概 5300 多；等额本金是第一个月还 6800 多，之后每月少 10 块左右，总利息比等额本息少十几万。收入稳定的话，选等额本息压力小；要是收入高，想省利息，等额本金更合适。
忘记还款，去哪里补还最快？手机银行直接转，转到贷款合同里的还款账户，备注 “补还 X 月月供”，然后打银行客服说一声，避免系统没及时更新。
如果暂时还不上月供，该和银行怎么沟通？别拖着，提前 1-2 个月给银行打电话，申请 “延期还款”，一般能延 1-3 个月，期间不算逾期，但利息会照算。小编不建议经常这么做，次数多了，银行可能会觉得你还款能力有问题。
其实贷款买房这事儿，看着复杂，拆成一步步走，也没那么难。小编觉得，最关键的是 “提前规划”：看房前先查征信，签合同前先问清贷款要求，材料准备时多核对几遍。现在银行服务也越来越方便，很多步骤能在线上办，不用跑断腿。你要是怕出错，多找两家银行问问，对比一下流程和要求，心里就更有底了。买房是大事，慢一点没关系，把每一步走稳了，才能住得踏实。
