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咱老百姓辛辛苦苦攒钱，很多时候就是为了能有个自己的小窝。可房价那么高，大多数人都得靠贷款买房。要是打算贷 100 万商业贷款，选 30 年等额本息的还款方式，每个月到底得还多少钱呢？这问题，估计能让不少人愁得睡不着觉。毕竟月供要是太高，生活压力可就大了去了。别着急，今天咱就把这事儿掰扯清楚，让你在最新利率下，明明白白知道自己的月供是多少。
啥是等额本息，得先搞懂
说起等额本息，可能不少朋友都听说过，可真要问它是咋回事，估计好多人又迷糊了。简单来说，等额本息就是每个月还款的金额都是一样的。但这里面的门道可不少，刚开始的时候，利息占大头，本金占的比例小；随着时间慢慢推移，本金越来越多，利息越来越少。虽然每个月还款金额固定，压力比较平均，不过从总利息来看，可能会比等额本金的还款方式要多一些。但话又说回来，对于收入稳定，不想前期还款压力太大的家庭，等额本息还是挺合适的。它让咱每个月心里都有个底，不用担心这个月还款多下个月还款少，方便安排生活开销。
当下最新利率，100 万贷 30 年月供多少
要算月供，利率可是关键中的关键。咱都知道，商业贷款的利率不是一成不变的，它会根据市场情况、央行政策，还有各个地方、各个银行的规定而有所不同。就拿 2025 年 5 月 20 日来说，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5 年期以上 LPR 为 3.5%。当然，这只是个参考数值，实际贷款的时候，利率可能会在这个基础上进行调整。
咱就以这个 3.5% 的利率来算一笔账。假设贷款 100 万，期限 30 年，也就是 360 个月。先把年利率换算成月利率，3.5%÷12≈0.292%。然后套进等额本息的计算公式：每月还款额 = (贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数) ÷ ((1 + 月利率)^ 还款月数 - 1) 。这里贷款本金是 100 万，月利率 0.292%，还款月数 360 个月。一通计算下来（具体计算过程有点复杂，咱可以借助计算器），每个月的月供大概是 4475 元左右。30 年下来，总共要还的钱大概是 4475×360 = 161.1 万，其中利息差不多是 61.1 万。
不过要是利率稍微变一变，月供可就跟着变了。要是利率上调到 3.6%，那月供就会涨到 4531 元左右，总利息也会相应增加。所以说，贷款的时候，可得多留个心眼，多问问不同银行的利率，说不定能省不少钱呢。
自己动手，计算月供不求人
可能有的朋友说了，我不想光听别人算，就想自己动手算算，心里才踏实。没问题，方法其实也不难，下面我就把这个 “秘密武器” 传授给大家。前面咱已经提到了等额本息的计算公式，再重复一遍哈：每月还款额 = (贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数) ÷ ((1 + 月利率)^ 还款月数 - 1) 。这里面有几个关键的数字，一个是贷款本金，就是你向银行借的钱数，比如咱说的 100 万；一个是月利率，得用年利率除以 12 来算；还有一个就是还款月数，像 30 年贷款，就是 30×12 = 360 个月。
举个例子，假如贷款本金 100 万，年利率 4%，那月利率就是 4%÷12≈0.333%，还款月数 360 个月。把这些数字代进公式里，先算 (1 + 0.333%)^360 ，这一步需要用计算器，算出来大概是 3.31。再算 1000000×0.333%×3.31，结果约为 11022.3。分母部分 (1 + 0.333%)^360 - 1，也就是 3.31 - 1 = 2.31。最后 11022.3÷2.31≈4771 元，这就是每个月的月供啦。
要是觉得这个公式计算起来太麻烦，还有个简单的办法，就是在网上搜 “房贷计算器”，然后把贷款本金、利率、年限这些信息填进去，再选等额本息还款方式，一点计算按钮，月供立马就出来了，方便得很。
除了月供，这些费用也得考虑
不过话说回来，贷款买房，可不光只有月供这一项支出。在办理贷款的过程中，还有一些其他费用呢。比如说，可能会有手续费，虽然各个银行收的手续费不太一样，有多有少，但总归也是一笔钱。还有评估费，银行得找专业的评估机构来给房子估个价，看看值不值你贷款的那些钱，这评估费也得咱自己出。
另外，咱还得考虑提前还款的事儿。有些朋友可能想着，以后要是手里有钱了，就想早点把贷款还上，省点利息。但有些银行对于提前还款是有规定的，可能会收违约金。具体收多少，不同银行有不同的政策。所以在签贷款合同的时候，一定要问清楚银行工作人员，提前还款有啥要求，收不收违约金，收多少。不然到时候想提前还款，却发现要交一大笔违约金，那就不划算了。
还有个事儿得注意，现在大部分商业房贷都是浮动利率，也就是说利率不是固定不变的，它会跟着市场情况、央行政策调整。比如说央行调整了基准利率，那你的贷款利率可能也会跟着变，月供自然也就跟着变了。不过这种调整一般不是随时变的，大多数是一年调整一次，而且银行也会提前通知你。所以大家也不用太担心利率突然大幅变动，导致月供一下子涨很多。
一些小建议，供大家参考
算清楚了月供，可能不少朋友还在纠结，这贷款到底该选多少年呢？就拿 100 万商业贷款来说，选 30 年等额本息，虽然总利息多一些，但是每个月还款压力相对小一点。要是你收入比较高，而且稳定，觉得自己能承受前期较大的还款压力，那选 20 年甚至 15 年，总利息能少不少呢。不过，这里面也有个问题，贷款年限短了，每个月还款金额就会增加，要是遇到个突发情况，收入减少了，可能还款就会有点吃力。所以，在选择贷款年限的时候，得综合考虑自己的收入情况、工作稳定性，还有未来的生活规划。
在我看来，贷款年限稍微长一点，可能更灵活一些。毕竟随着时间推移，钱可能会越来越不值钱，现在觉得每个月还 4000 多挺多的，过个十几二十年，说不定就不算啥了。而且手里留点钱，遇到急事，或者有个好的投资机会，也能更从容一些。但这也不是绝对的哈，具体还得看个人情况。另外，关于银行利率调整的具体规则，比如说除了 LPR 变动之外，还有哪些因素会影响银行给咱最终确定的贷款利率，这个具体机制我也不是特别清楚，大家最好还是直接咨询银行工作人员，他们肯定能给你一个更准确的答复。
总的来说，贷款买房是人生中的一件大事，得慎重考虑。希望今天讲的这些，能帮大家弄清楚 100 万商业贷款 30 年等额本息的月供到底是怎么算的，在贷款的时候能少走点弯路，做出最适合自己的选择。
