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买二套房想用公积金贷款的朋友，是不是一想到算利息和月供就头大？“同样贷 100 万，二套房比首套房要多还多少钱？”“月供会不会压力太大？” 别着急，今天就手把手教你，二套房用住房公积金贷款时，总利息和月供到底该怎么算。
一、先弄明白：二套房用公积金贷款，和首套房有啥不一样？
很多人以为，二套房用公积金贷款和首套房算法差不多，其实差别还真不小，最明显的就是这两点。
- 利率更高
首套房公积金贷款利率，5 年以上一般是 3.1%；但二套房，利率会在首套房基础上上浮 10%，也就是 3.41%。别小看这 0.31% 的差距，贷款时间长了，多还的利息可不是个小数目。 - 额度可能更低
大部分城市对二套房公积金贷款的额度有限制，比如首套房单人能贷 60 万，二套房可能就只能贷 40 万。而且有些城市还规定，二套房的贷款额度不能超过房价的 50%，就算你公积金余额够，也不能多贷。
问答时间：“我第一套房没贷过公积金，第二套用的话算首套还是二套？”
这个得看当地政策，大部分城市是按家庭名下房产数量算的，不管你之前有没有用过公积金贷款，只要有一套房了，再买就按二套算。
二、二套房公积金贷款，总利息怎么算？
总利息的多少，和贷款金额、利率、贷款年限都有关系，公式说起来有点复杂，但咱们可以用简单的方法来算。
- 基础公式
总利息 = 贷款本金 × 年利率 × 贷款年限。不过这只是个大概的数，实际还款的时候，利息会随着本金的减少而减少，所以这个数会比实际总利息稍微高一点。 - 举例说明
比如你买二套房，用公积金贷款 80 万，贷款 20 年，利率 3.41%。
按基础公式算，总利息大概是 80 万 ×3.41%×20=54.56 万。但实际上，因为你每个月都在还本金，所以总利息会比这个数少一些，大概在 48 万左右。
小编发现：贷款年限越长，总利息相差越大。同样贷 80 万，贷 30 年的总利息比贷 20 年要多十几万。所以如果手里有钱，尽量缩短贷款年限，能省不少利息。
三、月供怎么算？两种还款方式，差别真不小
月供就是每个月要还的钱，主要有两种方式，咱们还是用上面的例子（80 万，20 年，3.41%）来算。
- 等额本息
每个月还的钱一样多，刚开始还的利息多、本金少，后面慢慢反过来。
80 万贷 20 年，等额本息的月供大概是 4615 元，20 年下来总利息约 30.76 万。 - 等额本金
第一个月还的钱最多，之后每个月递减一点点。
80 万贷 20 年，第一个月要还 5607 元，第二个月 5598 元，越往后越少，20 年总利息约 27.3 万。
用户分享：北京的王先生说：“我二套用的等额本金，刚开始月供有点压力，但还了几年后，月供越来越少，感觉轻松多了。如果收入比较稳定，能承受前期的压力，选等额本金更划算。”
四、不同情况下，月供和总利息的对比
咱们用表格来对比一下不同贷款金额和年限的情况，这样看得更清楚。
| 贷款金额 | 贷款年限 | 利率 | 等额本息月供 | 等额本息总利息 | 等额本金首月月供 | 等额本金总利息 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 60 万 | 15 年 | 3.41% | 4428 元 | 19.7 万 | 5265 元 | 17.5 万 |
| 60 万 | 20 年 | 3.41% | 3592 元 | 26.2 万 | 4505 元 | 23.4 万 |
| 80 万 | 15 年 | 3.41% | 5904 元 | 26.3 万 | 7020 元 | 23.3 万 |
| 80 万 | 20 年 | 3.41% | 4789 元 | 34.9 万 | 6007 元 | 31.2 万 |
从表格里能看出，贷款金额越多、年限越长，月供和总利息就越高。所以如果能多付点首付，减少贷款金额，会更划算。
五、这些因素，可能会影响你的月供和利息
- 提前还款
如果还了几年后，手里有闲钱想提前还款，总利息会减少。比如贷 80 万 20 年，还了 5 年后提前还 20 万，剩下的 60 万按 15 年算，总利息能少 10 多万。不过话说回来，有些城市规定提前还款要收违约金，这个得提前问清楚。 - 利率调整
公积金利率不是固定不变的，如果国家调整了利率，你的月供也会跟着变。比如你现在按 3.41% 的利率贷的款，明年利率涨到 3.5%，月供就会稍微增加一点。
问答时间：“二套房公积金贷款，能不能缩短年限？”
可以的，只要向公积金中心申请，通过后就能缩短年限，这样月供会增加，但总利息会减少。
六、算利息和月供时，容易犯的错
- 忽略贷款额度限制
有些人光算自己能贷多少，没考虑到当地二套房的额度上限。比如你算出能贷 60 万，但当地二套房最多只能贷 50 万，那你就只能按 50 万来算利息和月供。 - 选错还款方式
很多人觉得等额本息每个月还的钱一样，比较省心，就选了这种方式。但如果你的收入比较高，选等额本金其实更划算，能省不少利息。 - 忘记算税费
买房除了贷款利息，还有契税、个税等费用，这些虽然和公积金贷款的利息、月供没关系，但也是一笔不小的开支，算总花费的时候可别忽略了。
结尾：我的一些小建议
算二套房公积金贷款的总利息和月供，其实没那么难，只要记住利率是 3.41%，再根据自己的贷款金额和年限，用例子里的方法大概算一下就行。
我觉得，如果你打算买二套房用公积金贷款，最好先去当地的公积金中心问清楚额度和利率的具体规定，每个城市可能都有点差别。还有就是，还款方式要根据自己的收入情况来选，别盲目跟风。或许暗示着提前做好规划，能让你在还贷款的过程中更轻松。至於不同城市在计算二套房公积金贷款时，是否还有一些未公开的细节规则，具体机制待进一步研究。希望这些能帮到你，祝大家都能买到满意的房子。
