图片由www.webtj.cn匿名网友分享
打算用商铺办抵押贷款的朋友，是不是一想到要算利息和本金就犯愁？明明听人说过公式，可自己套进去总不对；或者知道大概数，却不清楚每月具体还多少本金、多少利息。别着急，今天小编就用最直白的话，给新手小白讲清楚商铺抵押贷款的本金和利息到底怎么算，看完你也能自己算明白。
一、先搞懂：商铺抵押贷款和住房贷款，计算上有啥不一样？
很多人会把商铺抵押贷款和住房抵押贷款混为一谈，觉得算法差不多。其实差别不小，最明显的就是这两点：
首先是利率更高。住房贷款年利率可能在 4.5%-5%，但商铺抵押贷款通常要高 1%-2%，一般在 5.5%-7% 之间。其次是贷款期限更短，住房能贷 30 年，商铺大多只能贷 10 年，少数银行能到 15 年。
为啥会这样？因为商铺属于商业地产，流通性比住宅差，银行觉得风险更高，所以利率和期限都更严格。这两点直接影响本金和利息的计算，算的时候可不能按住房贷款的标准来。
二、商铺抵押贷款的本金，不是你想贷多少就多少
本金就是你能从银行拿到的钱，但商铺抵押的本金有个 “天花板”，不是看你商铺值多少钱就给多少。得经过两步算：
第一步，银行会找评估机构给商铺估价。比如你买商铺花了 200 万，现在市场价可能涨了，但评估机构可能只评 180 万，这是银行认可的价值。
第二步，按 “评估价 × 抵押率” 算本金。商铺的抵押率通常在 50%-60%，比住宅低。比如评估价 180 万，抵押率 50% 的话，最多能贷 90 万；抵押率 60%，就能贷 108 万。
那要是你只需要 80 万呢？本金就按 80 万算，不用非要贷到上限。小编建议，本金够用就行，毕竟贷得多，利息也多。
三、利息怎么算？先分清这两种还款方式
商铺抵押贷款的利息计算，主要看你选等额本金还是等额本息，这两种方式的利息和每月还款额差别很大。咱拿个例子说，假设评估价 200 万，抵押率 50%，贷 100 万，年利率 6%（月利率 0.5%），期限 10 年（120 个月）。
等额本息：每月还的钱一样多，前期利息多本金少
这种方式是把本金和利息总额平摊到每个月，每月还款额固定。公式有点复杂，但咱可以套例子算：
每月还款额 =〔100 万 ×0.5%×（1+0.5%）¹²⁰〕÷〔（1+0.5%）¹²⁰-1〕≈11102 元
每个月还 11102 元，10 年下来总还款 133.22 万，其中利息 33.22 万。你知道吗？第一个月还的 11102 元里，利息有 5000 元，本金才 6102 元；到第 60 个月，利息约 2750 元，本金约 8352 元，本金慢慢变多，利息慢慢变少。
等额本金：前期还得多，后期越来越少，总利息更少
这种方式是把本金平均分到每个月，再加上剩余本金产生的利息。每月还的本金固定，利息逐月减少。
每月还的本金 = 100 万 ÷120≈8333 元
第一个月利息 = 100 万 ×0.5%=5000 元，第一个月总还款 = 8333+5000=13333 元
第二个月利息 =（100 万 - 8333）×0.5%≈4958 元，总还款≈8333+4958=13291 元
最后一个月利息 =（100 万 - 8333×119）×0.5%≈42 元，总还款≈8333+42=8375 元
10 年总还款约 130.05 万，利息 30.05 万，比等额本息少 3 万多。
四、两种方式放一起比，小白也能选对
| 还款方式 | 首月还款 | 末月还款 | 总利息 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 11102 元 | 11102 元 | 33.22 万 | 每月想还固定金额，压力均衡的人 |
| 等额本金 | 13333 元 | 8375 元 | 30.05 万 | 前期能承受较高还款，想少付利息的人 |
选哪种好？要是你商铺刚租出去，租金还不稳定，等额本息更稳妥；要是租金收入高，或者手里有闲钱，等额本金总利息少，更划算。
五、实际计算时，这 3 个细节不能漏
光看公式还不够，实际算的时候，这几点要是忽略了，结果可能差一大截。
1. 利率是年利率还是月利率？
银行说的 “年利率 6%”，换算成月利率是 0.5%（6%÷12），算每月利息时要用月利率。要是直接用年利率算，结果就错了。比如 100 万本金，月利息应该是 100 万 ×0.5%=5000 元，用年利率算就成了 100 万 ×6%=6 万，差太远了。
2. 提前还款的话，利息怎么变？
不少人有钱了想提前还部分本金，这时候利息会重新算。比如贷 100 万，等额本息还了 2 年（还了 24 期），还剩约 85 万本金。提前还 20 万，剩下的 65 万本金，银行会按剩余期限重新算每月还款额，利息也会减少。
但要注意，有些银行提前还款要收违约金，一般是剩余本金的 1%-3%。比如提前还 20 万，收 1% 违约金就是 2000 元，这部分也要算进成本里。
3. 除了本金利息，还有其他费用吗？
商铺抵押贷款会有评估费、手续费这些，比如评估费可能收评估价的 0.1%-0.5%，100 万的商铺就是 1000-5000 元；手续费可能收贷款金额的 1%，100 万就是 1 万。这些钱虽然不算本金利息，但也是你办贷款的总花费，算的时候别忘了加进去。
六、举个真实案例，手把手教你算
王老板有个商铺，评估价 200 万，想抵押贷款 100 万用来扩大生意，年利率 5.8%（月利率约 0.483%），期限 10 年。
用等额本息算：
每月还款额 =〔100 万 ×0.483%×（1+0.483%）¹²⁰〕÷〔（1+0.483%）¹²⁰-1〕≈10985 元
总还款 = 10985×120≈131.82 万，利息 31.82 万。
用等额本金算：
每月本金 = 100 万 ÷120≈8333 元
首月利息 = 100 万 ×0.483%≈4830 元，首月还款≈8333+4830=13163 元
总利息≈（4830+40）×120÷2≈29.22 万（最后一个月利息约 40 元）
王老板的商铺每月租金 1.5 万，他觉得首月还 1.3 万压力不大，选了等额本金，10 年能省 2.6 万利息。
七、小编的独家见解
很多新手觉得商铺抵押贷款利率高，不划算。但你想过吗？商铺的租金通常比住宅高，比如 100 万的商铺，每月租金可能有 5000-8000 元，用来还贷款绰绰有余，剩下的还是利润。
而且从数据看，近 5 年商铺抵押贷款的平均利率是 6.2%，但优质地段的商铺年租金回报率能到 7%-8%，只要选对商铺，贷款反而能帮你撬动更多收益。算的时候别只盯着利息，把租金收入也算进去，才是完整的账。
