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你是不是也在纠结，买房子申请贷款时，到底能贷多少年呢？有人说 30 年，有人说 20 年，还有人说要看年龄…… 到底哪种说法才对？别急，今天小编就来好好聊聊个人住房贷款的最长年限问题，不同情况真的不一样，看完你就明白了。
一、普通商品房贷款，最长能到 30 年？
很多人都听说过 “房贷最长 30 年”，这是真的吗？
确实，目前国内大多数银行对于普通商品房的商业贷款，最长年限普遍规定为 30 年。这是因为 30 年的期限既能减轻购房者的月供压力，又能让银行在风险可控的范围内开展业务。
不过，这 30 年可不是随便就能拿到的。比如，如果你买的是二手房，房龄会影响贷款年限。有些银行规定，房龄加上贷款年限不能超过 70 年（不同银行标准可能不同）。假设房子已经有 20 年房龄，那最多只能贷 50 年？当然不是，因为还会受其他因素限制，这里只是举个例子。
还有，借款人的年龄也很关键。一般来说，贷款到期时，借款人的年龄不能超过 65 岁（部分银行是 70 岁）。比如你现在 40 岁，按 65 岁算，最多能贷 25 年，就算房子是新房，也没法拿到 30 年的贷款。
二、不同类型的住房，贷款年限一样吗？
肯定不一样。除了普通商品房，还有经济适用房、商住两用房等，它们的贷款年限差别还挺大。
- 经济适用房：这类房子有政策扶持，但贷款年限通常比商品房短，很多银行最长只给 20 年。因为经济适用房在上市交易时会有一些限制，银行考虑到流动性风险，会缩短贷款期限。
- 商住两用房：既可以住又可以办公的房子，贷款年限更短，一般最长 10 年。而且这类房子的贷款利率通常也比商品房高，首付比例也更高。
大家在选房的时候，可别忘了把这个因素考虑进去。
三、公积金贷款和商业贷款，年限有区别吗？
有区别，而且还不小。我们来做个对比：
| 贷款类型 | 最长年限（新房） | 年龄限制（一般情况） | 特殊规定 |
|---|---|---|---|
| 商业贷款 | 30 年 | 贷款到期≤65-70 岁 | 二手房受房龄影响大 |
| 公积金贷款 | 30 年（部分城市 25 年） | 贷款到期≤65 岁 | 部分城市对房龄要求更宽松 |
从表格能看出，公积金贷款的最长年限和商业贷款差不多，但不同城市的公积金政策差异可能很大。比如有的城市规定，公积金贷款最长只能贷 25 年，而有的城市则和商业贷款一样是 30 年。
小编建议，申请贷款前最好先查一下当地公积金中心的规定，或者打个电话问问，这样心里更有数。
四、哪些因素会让贷款年限 “缩水”？
明明想贷 30 年，结果银行说最多只能贷 20 年，这是为什么呢？
- 年龄太大：前面提到过，贷款到期时的年龄不能超过规定上限。如果借款人已经 50 岁，按 65 岁算，最多只能贷 15 年。
- 房龄太长：二手房的房龄越老，能贷的年限就越短。比如房龄 30 年的老房子，很多银行可能直接拒贷，或者只给 5-10 年的期限。
- 还款能力不足：银行会评估你的收入，如果月供占收入的比例太高，银行可能会建议缩短年限，以确保你能按时还款。
- 政策调整：有时候国家会根据房地产市场情况调整贷款政策，比如某段时间可能会缩短最长贷款年限，不过这种情况比较少见。
如果你遇到贷款年限被缩短的情况，也不用太着急，可以试试提高首付比例，或者增加共同借款人，也许能拿到更长的年限。
五、贷款年限是不是越长越好？
这是很多人都会问的问题，有人觉得年限长，月供少，压力小；也有人觉得年限短，总利息少，更划算。
小编的看法是，没有绝对的好坏，主要看你的实际情况。
- 适合长年限的情况：刚工作不久，收入还在上升期；有其他投资渠道，收益比贷款利率高；月供不想占家庭支出太多。
- 适合短年限的情况：收入稳定且较高；不想付太多利息；年纪较大，想在退休前还清贷款。
比如，30 年的贷款和 20 年的贷款，总利息可能差几十万，但月供会差一千多。如果你每个月多还一千多没压力，那选 20 年确实能省不少利息；但如果压力很大，选 30 年也无妨，以后经济条件好了，还可以提前还款嘛。
六、用户经验分享：他们是怎么选的？
“我买房的时候 35 岁，本来想贷 30 年，银行说我最多能贷到 65 岁，也就是 30 年，刚好满。但我算了一下，30 年的利息快赶上本金了，最后选了 25 年，月供多了几百块，但总利息少了十几万，觉得更踏实。”—— 网友张先生
“我买的是二手房，房龄 10 年，银行说最多贷 25 年。我当时 40 岁，想着贷 25 年的话，65 岁刚好还完，就同意了。月供压力不大，还能攒点钱，挺好的。”—— 网友李女士
从大家的经验来看，选择贷款年限时，除了银行的规定，还要结合自己的还款计划和心理预期。
七、申请贷款时，怎么才能拿到最长年限？
如果你想尽量贷得久一点，可以试试这些方法：
- 早点买房：年龄越小，能贷的年限就越长。25 岁买房，很容易就能拿到 30 年的贷款。
- 选新房或房龄短的二手房：新房没有房龄限制，房龄 5 年以内的二手房，通常也能拿到较长的年限。
- 保持良好的征信和收入：银行更愿意给资质好的借款人较长的贷款年限。
- 增加共同借款人：比如和父母一起贷款，以年龄小的一方作为主借款人，能延长贷款年限。
不过小编要提醒一句，贷款年限长，总利息也会多，一定要权衡好月供和利息的关系，别为了长年限而让自己背负太大的还款压力。
结尾的话，其实个人住房贷款的最长年限，看似是一个简单的数字，背后却牵扯着很多因素。年龄、房龄、房子类型、贷款类型，甚至你的收入和征信，都会影响最终能拿到的年限。在申请贷款前，多了解当地的政策，多对比几家银行，再结合自己的实际情况做决定，这样才能选到最适合自己的贷款年限。希望这篇文章能帮到正在买房的你，祝大家都能顺利买到心仪的房子！
