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企业扩大生产缺资金、旺季备货差周转，想用手里的房产抵押，却不知道从哪儿下手？是不是听说银行审批严，怕材料准备不对白跑一趟？别着急，今天就把企业用房产办银行抵押贷款的门道说清楚，看完你就知道该怎么操作了。
一、企业能用来抵押的房产有哪些？
不是所有房子都能抵押，先弄清楚哪些能用，免得白费功夫。
可以抵押的房产：
- 企业名下的全款商品房、商铺、写字楼（要有房产证，无产权纠纷）；
- 企业法人或股东个人名下的房产（多数银行接受，但需要法人或股东签字同意）；
- 已经还清贷款的按揭房（这种属于二次抵押，部分银行支持）。
不能抵押的房产：
- 小产权房（没有正规房产证，银行不认可）；
- 查封、冻结状态的房产（产权有问题，银行不敢接）；
- 房龄超过 30 年的老房子（部分银行有房龄限制，太老的房子变现难）。
有个做服装批发的老板问过我，他用自己名下的商铺抵押，银行给批了，因为商铺租金稳定，银行觉得风险低。所以别觉得只有企业名下的房产才行，个人房产只要手续齐，一样能用。
二、办理前要准备哪些材料？比个人贷款多啥？
企业贷款材料比个人复杂点，但整理清楚也不难，分两大类列给你：
企业基本材料：
- 营业执照（得是注册满 1 年的，刚注册的公司银行一般不批）；
- 公司章程、股东会决议（要说明全体股东同意用房产抵押，这个不能少）；
- 近 6 个月的企业银行流水（能看出企业经营状况，流水越多越稳定，批贷越容易）；
- 企业经营场所证明（租赁合同或房产证明，证明企业在正常运营）。
房产相关材料：
- 房产证原件及复印件（如果是个人房产，还要提供身份证、户口本、婚姻证明）；
- 房产无抵押证明（去不动产登记中心开，证明房子没被抵押过或已解押）；
- 房产评估报告（银行会指定机构评估，自己找的评估报告银行可能不认）。
这里提醒一句，企业流水很重要。有个开餐馆的老板，房产价值挺高，但流水断断续续，银行担心他还款能力，最后额度砍了一半。所以平时要养成保存流水的习惯，别嫌麻烦。
三、审批流程是怎样的？和个人贷款比慢多少？
流程和个人贷款类似，但多了企业资质审核这一步，时间会稍长点。
- 提交申请：带着材料到银行找对公客户经理，说明贷款用途（比如 “用于采购原材料”，用途要和企业经营相关，不能说用来炒股）。
- 房产评估：银行安排评估机构上门看房，一般 3-5 天出评估报告，评估费大概是房产价值的 0.1%-0.5%，这笔钱得企业自己出。
- 银行审核：这一步最关键，银行会查企业征信、经营状况、房产价值，还会问贷款用途是否合理。如果是小微企业，有些银行有绿色通道，审核能快 2-3 天。
- 签合同办抵押：审核通过后，签贷款合同，然后去不动产登记中心办抵押登记，这个手续办完，房产就正式抵押给银行了。
- 放款：抵押登记办好后，银行一般 3-5 天内放款，钱会打到企业对公账户，不能直接转到个人账户哦。
整个流程下来，顺利的话 20-30 天能办完，比个人贷款多 5-10 天，因为企业材料审核更细致。有个做建材生意的老板，他材料准备得齐，25 天就拿到钱了，刚好赶上旺季备货。
四、不同银行政策有啥区别？选哪家更合适？
每家银行要求不一样，给你做个对比表，一看就明白：
| 银行类型 | 利率范围 | 额度比例 | 对企业要求 | 适合哪种企业 |
|---|---|---|---|---|
| 国有大行（工行、建行） | 3.8%-5% | 房产评估价的 60%-70% | 要求高，企业流水大、征信好 | 经营稳定的中大型企业 |
| 股份制银行（招行、浦发） | 4.5%-6% | 房产评估价的 65%-75% | 要求中等，接受小微企业 | 成立 2 年以上的中小企业 |
| 地方城商行（本地银行） | 5%-7% | 房产评估价的 70%-80% | 要求较松，对本地企业熟悉 | 刚满 1 年、流水一般的小企业 |
我接触过的企业主里，小企业主更爱选地方城商行，虽然利率高点，但审批灵活。有个开家具厂的老板，企业刚满 1 年，流水不算特别大，本地城商行给他批了评估价 75% 的额度，解了他的燃眉之急。
五、常见问题解答，这些坑别踩！
1. 贷款额度能拿到房产评估价的多少？
一般是 60%-80%，但如果企业流水好、征信干净，能拿到更高。比如一家年营收 500 万的企业，用评估价 1000 万的房产抵押，银行可能给 800 万，因为觉得还款能力强。
2. 贷款期限能选多久？
最短 1 年，最长 10 年，多数企业会选 3-5 年，既能缓解压力，又不会付太多利息。有个做机械加工的老板选了 5 年，每年还一部分本金，资金周转起来更灵活。
3. 贷款用途写错了会怎么样？
必须写和企业经营相关的，比如 “购买原材料”“扩大厂房”，要是写成 “偿还其他债务”，银行可能拒贷。之前有个企业主随便写了用途，被银行打回来重填，耽误了半个月。
4. 逾期还款有啥影响？
不光影响企业征信，还会产生违约金，严重的话银行会拍卖抵押的房产。所以一定要算好还款能力，别盲目贷款。
办企业房产抵押贷款，关键是把材料备齐、用途说清，选对银行也很重要。别被 “审批严” 吓住，其实银行也愿意给经营好的企业放款，毕竟他们也需要优质客户。
我的建议是，先找 2-3 家银行问问，对比下利率和额度，再决定在哪家办。材料准备时多核对几遍，尤其是股东会决议这类容易出错的文件。只要按流程走，大部分企业都能顺利拿到贷款。希望这些能帮到正在为资金发愁的老板们，祝生意越来越旺！
