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手头紧想用房子抵押贷款？但又不知道自己符不符合条件？别慌，这篇文章就专门给新手小白们讲清楚，房产抵押贷款到底需要啥条件，看完你就心里有谱了。
一、抵押的房产得满足啥要求？
不是所有房子都能拿来抵押的，银行对房产的要求还挺具体。那什么样的房子才合格呢？
首先，产权必须清晰。意思就是房子得是你合法拥有的，房产证、土地证（或者不动产权证）一样都不能少。像小产权房，没房产证的那种，银行根本不接受。还有，如果房子还在还按揭贷款，得先把剩下的贷款还清，解除之前的抵押，才能再拿来抵押。
其次，房龄不能太大。一般来说，房龄超过 20 年的房子，办理抵押贷款就有点难了；部分银行可能放宽到 25 年，但超过 30 年的话，基本就没戏了。为啥呢？因为房龄大的房子，评估价值会降低，银行担心以后万一需要处置，不好出手。
另外，房产用途得合规。住宅、商铺、写字楼这些能正常交易的房产可以；但像学校、医院这类公益用途的房产，还有违章建筑，就算有证也不行。
那有人会问，“我有套别墅，房龄 10 年，能抵押吗？” 当然可以，别墅只要产权清晰、没纠纷，反而很受银行欢迎，评估价值通常也比较高。
二、借款人自身要符合哪些条件？
房子没问题了，那作为借款人，自己得满足啥要求呢？
年龄方面，得在 18 到 65 周岁之间。未成年肯定不行，超过 65 岁银行也会比较谨慎，毕竟还款周期可能不短。不过有些银行会放宽到 70 岁，前提是得有年轻人一起借款。
收入方面，得有稳定的收入来源。银行得确保你有能力还钱，所以工资流水、经营收入证明这些都得准备。那自由职业者怎么办？可以提供近半年的银行卡流水，只要能看出有稳定的进账就行。
征信方面，不能太差。偶尔逾期一两次，金额不大、时间不长，可能影响不大；但如果连续逾期超过 3 次，或者累计逾期超过 6 次，大概率会被拒绝。要是征信报告上有呆账、坏账记录，基本就别想了。
小编建议，办贷款前最好自己查一下征信，发现有问题就及时处理，别等提交申请了才知道出问题，那就麻烦了。
三、贷款用途有规定吗？
肯定有规定，银行对贷款用途管得还挺严，不是你想用来干啥就干啥的。
允许的用途有这些：
- 用于企业经营，比如进原材料、扩大规模；
- 用于个人消费，像装修房子、买大家电、出国留学等等。
但有几种用途是禁止的，比如不能用来炒房、炒股、买基金，也不能用于赌博、放高利贷这些违法活动。银行会让你提供用途证明，像装修合同、进货单之类的，要是用途不合规，贷款会被收回，还可能影响征信。
有人可能会问，“我想把贷款用来还其他欠款，行不行？” 这种 “以贷养贷” 的情况，银行一般不支持，容易被认为还款能力不足。
四、不同类型的房产，抵押条件有区别吗？
当然有，住宅、商铺、公寓这些，抵押条件不太一样，咱们用表格对比一下：
| 房产类型 | 房龄要求 | 贷款成数（最高） | 利率范围（年化） |
|---|---|---|---|
| 普通住宅 | ≤20 年 | 70% | 3.8%-5.5% |
| 商铺 | ≤15 年 | 50% | 4.5%-6.5% |
| 公寓 | ≤10 年 | 50% | 5.0%-7.0% |
从表格能看出来，普通住宅是最 “受欢迎” 的，贷款成数高，利率也低；商铺和公寓因为流通性差一些，要求就更严。
五、办理抵押贷款，需要准备哪些材料？
材料准备得齐不齐，直接影响办理速度。咱们列个清单，照着准备准没错：
- 房产证明：房产证、土地证（或不动产权证）原件及复印件；
- 个人证件：身份证、户口本、婚姻证明（已婚要结婚证，离婚要离婚证）；
- 收入证明：工资流水（近 6 个月）、营业执照（个体户或企业主）；
- 用途证明：装修合同、购货合同等；
- 其他：征信报告（部分银行会自己查，但最好提前准备）。
提醒一句，材料一定要真实，千万别造假！银行审核很严，假材料被发现，不仅贷不到款，还可能被列入黑名单。
六、哪些情况容易被拒？
知道了条件，也得了解哪些情况容易被拒，提前避开这些坑。
房子有纠纷的，比如产权共有人不同意抵押，或者房子处于查封状态，肯定办不了。
还款能力不足的，收入不稳定，或者负债太高（比如每月还款额超过收入的 50%），银行会觉得你还款有风险。
用途不明确的，说不清楚贷款用来干啥，或者用途不符合规定，银行也不会批。
小编见过有人因为信用卡刷太多，负债比超标被拒，后来还了一部分欠款才通过。所以办贷前最好降低一下负债率。
七、满足条件后，办理流程是啥样的？
条件都符合了，接下来就是走流程，步骤不复杂，跟着走就行：
- 向银行提交申请和材料；
- 银行评估房产价值（会有专业评估机构上门）；
- 审核通过后，签借款合同和抵押合同；
- 去房管局办理抵押登记，拿他项权证；
- 银行放款（一般 7-15 天，不同银行速度不一样）。
整个流程下来，快的话两周搞定，慢的可能要一个月。急用钱的朋友，最好提前规划时间。
最后想跟大家说，根据最新的数据显示，2024 年房产抵押贷款的通过率大概在 65% 左右，其实不算低。只要你房子合格、自身条件达标、用途合规，大部分情况都能通过。不过不同银行的要求会有点差异，有的银行对房龄放得宽，有的对征信要求松，所以多对比几家银行没坏处。还有，办贷款一定要根据自己的还款能力来，别因为能贷到钱就盲目借贷。要是有不清楚的地方，直接去银行网点问，或者找专业的贷款顾问咨询，把问题搞明白再下手。希望这些信息能帮到你。
