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准备买房的朋友，是不是对着房贷计算器犯愁？就说贷 20 万还 10 年吧，售楼处说总利息 5 万多，银行客户经理算出来又是 6 万出头，自己在家算的时候数都对不上。这到底是咋回事？同样是 20 万 10 年，利息差这么多，是不是哪里算错了？今天小编就带着这些疑问，一点点给你讲清楚，看完你自己也算得明白。
一、购房贷款 20 万 10 年，利息多少谁说了算？
有人可能会想，利息不就是银行定的嘛，其实不全是。这里面有好几个因素在起作用，少看一个都可能算错。
首先是贷款类型。咱们买房能选的贷款，主要有商业贷款和公积金贷款两种。公积金贷款的利率低，这是大家都知道的，现在 5 年以上的利率是 3.25%；商业贷款呢，目前基准利率是 4.9%，但银行通常会根据市场情况浮动，首套房可能打个八五折，二套房就可能上浮 10%。你看，光类型不一样，利率就能差 1% 还多，10 年下来利息差多少可想而知。
然后是还款方式。等额本息和等额本金，这两种方式听着差不多，实际算起来可不一样。等额本息是每个月还的钱一样多，刚开始还的利息多本金少；等额本金是每个月还的本金一样，利息越还越少，前期压力会大一点。小编见过不少人签合同的时候没在意，选了不适合自己的方式，结果 10 年下来多还了不少钱。
还有就是利率调整方式。房贷利率不是一成不变的，有的是固定利率，签合同的时候定多少就是多少，10 年不变；有的是浮动利率，跟着央行的基准利率调整，每年一调或者每满一年调一次。要是这 10 年里利率涨了，你的月供也会跟着涨，利息自然就多了。
二、商业贷款 20 万 10 年，两种还款方式利息差多少？
咱们先拿商业贷款来说，按目前首套房常见的利率 4.1%（基准利率 4.9% 打八五折）来算，看看两种还款方式具体差多少。
等额本息的话，每个月要还 2028 元左右。10 年一共要还 24.34 万，去掉本金 20 万，利息就是 4.34 万。这种方式适合每个月工资比较固定，不想有太大还款压力的朋友，每个月还一样的钱，好规划。
那等额本金呢？第一个月要还 2350 元，以后每个月少还 5 块多，最后一个月还 1672 元左右。10 年总共要还 24.15 万，利息是 4.15 万，比等额本息少了差不多 1900 块。不过这种方式前期每个月要多还三百多，要是你刚开始工作没多久，工资不高，可能会有点压力。
有人可能会问，要是利率上浮了呢？比如二套房利率 4.9%，等额本息的话，每个月要还 2111 元，总利息 5.33 万；等额本金首月还 2483 元，总利息 5.02 万，这时候两种方式的利息差就更大了，有 3100 块左右。
三、公积金贷款 20 万 10 年，利息能比商业贷款少多少？
公积金贷款的利率低，这是它最大的优势。现在 5 年以上的公积金贷款利率是 3.25%，咱们也按两种还款方式来算。
等额本息的话，每个月要还 1967 元，10 年总共还 23.6 万，利息 3.6 万。跟上面商业贷款 4.1% 利率的等额本息比，总利息少了 7400 块，每个月少还 61 块，10 年下来可不是个小数目。
等额本金的话，首月还 2208 元，最后一个月还 1674 元，10 年总共还 23.46 万，利息 3.46 万，比商业贷款等额本金少了 6900 块左右。
但有些朋友可能公积金余额不够，或者缴存时间不够，贷不了纯公积金贷款，这时候就可以选组合贷款，就是一部分用公积金，一部分用商业贷款。比如 20 万里 10 万用公积金，10 万用商业贷款（利率 4.1%），等额本息的话，每个月大概还 1997 元，总利息 3.96 万，比纯商业贷款少，比纯公积金贷款多，也算个折中方案。
四、怎么自己算出准确的利息？几步就能搞定
其实算房贷利息没那么难，不用非得等银行算，自己在家用手机就能算，小编教你个简单方法。
先确定三个数：贷款金额 20 万，贷款期限 10 年（120 个月），利率多少（商业还是公积金，具体利率多少）。
然后选还款方式。要是选等额本息，公式是：每月还款额 = 贷款本金 × 月利率 ×（1 + 月利率）^ 还款月数 ÷[（1 + 月利率）^ 还款月数 - 1]。看着复杂，其实用计算器一步步算就行。比如 20 万，利率 4.1%，月利率就是 4.1%÷12≈0.34%，代入公式就能算出每月 2028 元，总利息就是 2028×120-200000=43360 元。
要是选等额本金，就简单多了，每月还的本金是 20 万 ÷120≈1667 元，第一个月的利息是 20 万 ×0.34%≈680 元，所以第一个月还 1667+680=2347 元，第二个月的利息是（20 万 - 1667）×0.34%≈675 元，第二个月就还 1667+675=2342 元，以此类推，最后把所有的利息加起来就是总利息。
小编建议你多算几次，换不同的利率试试，心里就有数了。
五、不注意这些细节，10 年可能多还 1 万多利息
- 利率转换别选错。以前的房贷利率有固定和浮动两种，现在可以选 LPR 定价，就是利率跟着市场走。要是你觉得未来 10 年利率可能会降，选 LPR 浮动利率合适；要是觉得会涨，选固定利率更稳妥。选错了，利息可能差不少。
- 提前还款要算好。有的朋友手里有闲钱了，想提前还一部分，这时候要看看合同，有的银行规定还款满 3 年才能提前还，不然要收违约金，一般是剩余本金的 1%，20 万的话就是 2000 块，得不划算。
- 别忽略还款日期。要是不小心逾期了，不仅会影响征信，还会收罚息，一般是按天算，每天收未还金额的 0.05%，逾期一个月的话，2000 多的月供，罚息就有 30 多块，虽然不多，但征信坏了影响可大了。
最后说点小编的心里话。购房贷款 20 万 10 年，利息多少不是一个固定的数，少则三万多，多则五万多，关键看你怎么选。要是有公积金，一定要用，能省不少利息；还款方式的话，要是前期压力不大，选等额本金更划算，能少还点利息；利率方面，多问问几家银行，不同银行的折扣可能不一样，别嫌麻烦，多跑两家可能 10 年就省出一年的物业费。
买房是大事，房贷更是要还 10 年的，多花点时间研究清楚，没坏处。希望这些能帮到正在看房的你，祝你选到合适的房子，还贷款也能轻轻松松。
