图片由www.webtj.cn匿名网友分享
准备买房的朋友，是不是天天都在刷住房贷款利率的消息？毕竟这利率多一点少一点，几十年下来差的可就不是小数目了。2025 年的住房贷款利率到底是啥情况？首套房和二套房利率一样吗？公积金贷款和商业贷款哪个更划算？别着急，今天就把这些事儿掰开揉碎了给你讲清楚。
一、2025 年住房贷款利率整体情况
先给大家一个整体印象，2025 年的住房贷款利率，不管是商业贷款还是公积金贷款，都有不同程度的调整，整体是比较友好的。为啥这么说呢？你想啊，这两年房地产市场稳字当头，政策上也一直在支持合理的住房需求，利率下调也是顺应市场的表现。
那具体数字是多少呢？咱先别急，后面会详细说。这里先提醒一句，利率不是固定不变的，会受很多因素影响，比如你买的是首套房还是二套房，用的是商业贷款还是公积金贷款，甚至你所在的城市不同，利率都可能不一样。
二、商业贷款利率：和 LPR 关系密切
很多人都听说过 LPR，那它和商业贷款利率有啥关系呢？简单说，商业性个人住房贷款利率是以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成的。2025 年，LPR 有过几次调整，所以商业贷款利率也跟着有变化。
2025 年 1 月 1 日，存量首套房贷利率进行了一次调整，调整后，不少符合条件的贷款合同利率降到了 LPR-30BP。按当时的 LPR 算，差不多是 3.3% 左右。之后 LPR 又有过变动，到现在，首套房商业贷款利率基本在 3.1%-3.5% 之间，二套房则要高一些，一般是在首套房利率基础上加点，大多在 3.8%-4.2% 之间。
有朋友可能会问，那我现在贷款买房，利率是固定的还是会变的？其实，现在大多是浮动利率，会跟着 LPR 调整。不过调整的时间点可以自己选，比如每年 1 月 1 日，或者贷款发放日对应的日期。
这里给大家看个例子，假设你贷款 100 万，期限 30 年，用等额本息还款方式：
- 如果利率是 3.3%，每个月要还 4380 元左右；
- 如果利率是 3.5%，每个月就得多还 100 多块，大概 4490 元。
你看，就差 0.2 个百分点，每个月就差不少呢。
三、公积金贷款利率：更划算，但也有调整
公积金贷款一直是大家的首选，因为利率比商业贷款低不少。2025 年公积金贷款利率也调了几次，现在的利率是多少呢？
2025 年 5 月 8 日之后，公积金贷款利率又降了一次。首套房 5 年以上利率是 2.6%，5 年及以下是 2.1%；二套房 5 年以上利率是 3.075%，5 年及以下是 2.525%。
这利率有多划算？咱拿 100 万贷款 30 年来说，用公积金贷款，利率 2.6% 的话，每个月还款大概 4003 元，总利息差不多 44 万；要是用商业贷款，利率 3.3%，总利息就得 60 多万，差了 16 万呢。
不过公积金贷款有额度限制，不同城市不一样。比如有的城市个人最高能贷 60 万，夫妻双方能贷 80 万。要是房子总价高，可能还得组合贷款，就是一部分用公积金，一部分用商业贷款。
四、首套房和二套房利率对比
很多人关心首套房和二套房利率差多少，这里给大家做个表格对比一下：
| 贷款类型 | 首套房利率（5 年以上） | 二套房利率（5 年以上） |
|---|---|---|
| 商业贷款 | 3.1%-3.5% | 3.8%-4.2% |
| 公积金贷款 | 2.6% | 3.075% |
从表格里能看出来，不管是商业贷款还是公积金贷款，二套房利率都比首套房高。所以如果你是买首套房，能享受到更多优惠。
那怎么才算首套房呢？一般来说，是指你名下没有任何房产，或者有一套房但已经卖掉了，且没有未还清的房贷。具体的认定标准，不同城市可能有点差别，最好问问当地的银行或者房产部门。
五、不同城市利率有差异吗？
肯定有差异。一线城市和三四线城市的利率可能不一样，就算是同一个省份，不同城市也可能有差别。
比如北京、上海这些大城市，首套房商业贷款利率可能在 3.2%-3.4% 之间，二套房在 3.9%-4.1% 之间；而一些三四线城市，首套房利率可能低到 3.1%，二套房 3.8% 左右。这是因为不同城市的房地产市场情况不同，政策调整也会有针对性。
所以如果你想知道自己所在城市的具体利率，最好还是咨询当地的银行网点，他们会给你更准确的信息。
六、2025 年下半年利率会涨吗？
这是很多人关心的问题。小编觉得，短期内利率大幅上涨的可能性不大。为啥呢？因为目前经济还在稳步恢复，房地产市场也需要稳定，政策上应该会继续保持支持态度。
不过也不能排除小幅度波动的可能，毕竟利率受宏观经济、货币政策等很多因素影响。如果你有买房计划，也别太纠结利率会不会再降一点，合适的时候就出手，因为房价的波动可能比利率影响更大。
七、用户怎么说？看看大家的经验
@张先生：我今年 3 月买的首套房，用的商业贷款，利率 3.3%，感觉挺合适的。之前还担心利率会涨，现在看来当时的决定没错。
@李女士：我用的是公积金贷款，利率 2.6%，每个月还款压力小多了。就是公积金贷款额度有点低，还得贷点商业贷款，不过总体还行。
@王先生：我在二线城市，买的二套房，利率 4.0%，比首套房高不少，但也在能接受的范围内。买房还是得根据自己的实际情况来。
八、总结一下
2025 年住房贷款利率整体处于较低水平，首套房商业贷款在 3.1%-3.5%，公积金贷款 2.6%；二套房商业贷款 3.8%-4.2%，公积金贷款 3.075%。不同城市、不同贷款类型利率有差异，具体要咨询当地银行。
小编建议，如果你打算买房，先了解清楚自己的情况，是首套还是二套，能用多少公积金贷款，然后多对比几家银行的利率和政策，选择最适合自己的。贷款期限也可以根据自己的还款能力来选，要是收入稳定，贷 20 年可能比 30 年总利息少不少；要是想减轻每月压力，就选 30 年。
希望这些信息能帮到你，祝你买到满意的房子！
