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手里有套房，急用钱的时候想抵押出去，却对着一堆流程犯迷糊？材料准备了半天，要么缺这个要么少那个？额度算来算去，总不知道自己到底能贷多少？别慌，小编这就把房产抵押贷款的全流程拆解开，小白也能一步一步看明白，咱们慢慢说。
第一步：先看看自己和房子能不能 “达标”
不是有套房就能办抵押的，咱们得先过 “门槛” 这一关。那具体有哪些要求呢？
- 年龄得在 18-65 岁之间，这是多数机构的基本线，太小或太老都不行，毕竟还款周期可能不短。
- 房子得是 “干净” 的，产权得清晰，没被查封、没产权纠纷，像商品房、满 5 年的经济适用房这类比较容易通过，小产权房基本没戏。
- 得有稳定收入，不管是上班的工资流水，还是做生意的营收证明，得让机构相信你能按时还钱。
- 信用不能太差，逾期记录太多的话，机构可能会担心你还款能力。
为什么这些条件卡这么严？其实也好理解，机构借出去的是真金白银，肯定得找风险低的借款人，房子靠谱、人靠谱，才能放心放款嘛。
第二步：材料准备别偷懒，这些东西一样不能少
材料要是少了一样，来回跑趟子不说，还可能耽误时间。小编整理了一份清单，照着准备准没错：
- 个人身份材料：身份证原件及复印件，户口本（已婚的话，结婚证也得带上，夫妻共有的房子，双方都得出面）。
- 房产材料：房产证原件，要是房子还有贷款没还完，得提供剩余贷款的合同。
- 收入材料：上班族带近 6 个月银行流水、单位开的收入证明；个体户带营业执照、近一年的纳税证明。
- 用途证明：贷款用来干嘛？比如做生意的话，可能要提供采购合同；装修的话，得有装修公司的报价单。
有朋友问，自己是自由职业者，没固定收入证明该怎么办？这种情况可以提供近一年的支付宝、微信流水，或者名下其他资产证明，比如存款、基金啥的，证明自己有还款能力就行。
第三步：选对机构省不少事，这几家各有优劣
常见的机构有银行、小额贷款公司、典当行，咱们来对比看看：
| 机构类型 | 利率范围 | 审核速度 | 适合人群 |
|---|---|---|---|
| 银行 | 4%-7% | 7-15 天 | 资质好、不急用钱、想省利息的人 |
| 小额贷款公司 | 8%-15% | 3-7 天 | 资质一般、急需用钱的人 |
| 典当行 | 15%-25% | 1-3 天 | 短期周转、能接受高成本的人 |
小编个人觉得，小白第一次办的话，优先选银行更稳妥。虽然慢一点，但利率低，而且正规机构不容易有隐形收费。当然了，要是你着急用钱，小贷公司也是个选择，但一定要选有牌照的，别碰那些没资质的 “野路子”。
第四步：流程走起来，一步一步别跑偏
流程看着复杂，拆解开其实很简单，咱们一步一步说：
- 提交申请：去选好的机构填申请表，把准备好的材料交上去。这里要注意，申请表上的信息得如实填，瞎填可能会被直接拒。
- 房产评估：机构会安排人去看房，评估房子值多少钱。评估费一般是几百到几千块，得自己掏。评估价会影响额度，比如评估价 100 万，通常能贷 50-70 万。
- 审核审批：机构会查你的信用、收入、房子情况，这一步大概要 3-10 天。审核的时候可能会打电话核实信息，记得保持电话畅通。
- 签合同：审核过了就可以签合同了，合同里的还款方式、利息、违约金这些得看仔细，有不懂的当场问清楚，别稀里糊涂签字。
- 办抵押登记：带着合同和房产证去不动产登记中心办抵押，大概 3-5 天能办好，办完会给个他项权证，这个要交给机构。
- 放款：机构拿到他项权证后，就会把钱打到你卡上，快的话 1-3 天，慢的话可能要一周。
有人会问，整个流程下来要多久？顺利的话，银行大概 1 个月，小贷公司 2-3 周。所以最好提前规划，别等急用钱了才开始办，容易手忙脚乱。
第五步：额度、利息怎么算？这里面有门道
额度不是你想贷多少就多少，主要看这几点：
- 房子评估价：多数机构贷评估价的 50%-70%，比如 100 万的房子，最多能贷 70 万。
- 房子类型：商品房能贷 70% 左右，商铺、写字楼可能只贷 50%。
- 个人资质：信用好、收入高的，可能会多贷一点。
利息呢，除了机构不同利率不同，还款方式也会影响总利息。常见的有等额本息和等额本金：
- 等额本息：每个月还的钱一样多，前期还的利息多、本金少，适合收入稳定的人。
- 等额本金：每个月还的本金一样，利息越来越少，总利息比等额本息少，但前期压力大。
网友小李分享过：他贷 50 万，分 10 年还，等额本息每个月还 5300 多，等额本金第一个月还 6200 多，之后每个月少还 20 多块，最后总利息差了将近 3 万。所以大家可以根据自己的情况选。
第六步：这些坑别踩，过来人的经验分享
办过的人总结了几个要注意的地方：
- 别信 “零门槛”“秒批”：正常流程不可能这么快，多半有猫腻，可能藏着高手续费。
- 评估费别被坑：有些机构会推荐高价评估公司，其实自己找有资质的评估机构，能省不少钱。
- 提前还款看合同：有的机构提前还款要收违约金，签合同的时候得问清楚。
小编身边有个朋友，之前图快找了家小贷公司，合同里藏着 “服务费”，最后算下来比银行多花了 2 万多。所以大家宁愿多花点时间，也别贪快吃大亏。
最后想说，房产抵押贷款是个大事，毕竟抵押的是房子，一定要想清楚自己的还款能力，别冲动贷款。准备材料的时候多检查几遍，选机构的时候多对比几家，整个流程其实没那么难。希望这些能帮到刚开始接触的朋友，祝大家都能顺顺利利办下来。
