有贷款的房子怎么过户？不懂别乱操作！流程、方法都在这，看完就明白

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手里的房子还在还贷款，想过户给别人却不知道该咋弄？是不是听人说过 “有贷款不能过户” 就犯了愁？其实啊，有贷款的房子不是不能过户，只是流程比无贷房麻烦点，选对方法就能搞定。今天小编就把这事说透，看完你就知道该咋操作了。

一、先搞清楚：有贷款的房子为啥过户难？

有朋友会问：“房子是我的，为啥有贷款就不能随便过户？” 这是因为你把房子抵押给了银行，银行也是 “半个房主”。没还清贷款前，房子的产权不完全在你手里，想过户就得经过银行同意，不然就算签了合同也办不了手续。
那是不是所有有贷款的房子过户都得经过银行？对的。不管是商业贷款、公积金贷款，还是组合贷，只要房贷没还清，过户前都得和银行沟通，这是绕不开的一步。

二、3 种过户方法，看看哪种适合你？

方法 1：自己拿钱提前还贷，解押后再过户

这是最常见的方式，适合手里有闲钱的朋友。简单说就是先把欠银行的钱还清，让房子 “自由” 了，再过户。
具体步骤得这样走：

先给贷款银行打电话，说要提前还款。有些银行得提前申请，比如提前 15 天到 1 个月，还得问清楚有没有违约金（大部分银行满 1 年后提前还款就不收了）；
按银行要求把钱存到还款卡里，银行扣款后会给你开《贷款结清证明》；
拿着证明和身份证，去房管局办理解押手续。现在很多城市能线上办理，不用跑现场，这点挺方便的；
解押完就能正常过户了，和买家一起去房管局提交材料，比如身份证、房产证、买卖合同啥的；
交完税费（契税、个税这些，具体看房子情况），等新房产证下来就完事了。

有朋友试过这种方法后说：“提前还贷虽然一下子拿出不少钱，但心里踏实，过户的时候啥阻碍都没有。” 小编觉得，这种方式风险最低，就是对资金要求高。

方法 2：让买家帮忙还贷，办理 “转按揭”

要是自己没钱提前还贷，也可以让买家接着还你的贷款，这就是 “转按揭”。不过这种方式不是所有银行都支持，得提前问清楚。
流程是这样的：

你和买家商量好，让他来还剩下的贷款，签个书面协议；
一起去银行申请转按揭，带好身份证、贷款合同、房产证、买卖合同这些材料；
银行会审核买家的资质，看看他有没有能力还贷，审核通过了才会同意；
银行同意后，去房管局把抵押人改成买家，相当于把债务转移给买家；
之后买家按月还贷款，你拿到扣除贷款后的房款就行。

有用户反馈：“我去年卖房子用的转按揭，省了不少事，就是银行审核慢，前后花了两个多月。” 小编提醒一句，转按揭对买家的征信、收入要求挺严，要是买家资质不够，很可能办不成。

方法 3：找第三方垫资，先还贷再过户

手里没钱，银行又不支持转按揭咋办？可以找正规的垫资公司帮忙。他们先把钱借给你还银行贷款，过户后你再把钱还给他们，当然得付点利息。
操作的时候要注意：

多找几家垫资公司问问，对比一下利息和手续费，别被坑了；
和垫资公司签合同，把还款时间、利息多少都写清楚，最好让律师看看合同；
垫资公司把钱打给银行，还清贷款后，赶紧办理解押；
解押完马上过户，拿到买家的钱后，第一时间还给垫资公司。

有位网友分享经验：“垫资确实快，10 天就办完了解押和过户，但利息不低，100 万垫了 20 天，花了 1 万 5。” 小编觉得，这种方式适合急着过户的人，不过一定要选有资质的公司，别找那种高利贷。

三、三种方法对比，一目了然

方法	适合人群	办理时间	费用情况	优点	缺点
提前还贷	资金充足的人	1-2 个月	可能有违约金，无额外利息	流程简单，无风险	需一次性拿一大笔钱
转按揭	资金紧张，银行支持的情况	2-3 个月	少量手续费	不用自己凑钱	审核严，成功率低
第三方垫资	急需过户，无自有资金	1-3 周	利息高，有手续费	速度快，解决资金难题	成本高，选不好公司有风险