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家人们，在如今这房价高企的时代，不少人咬咬牙买了第一套房后，随着生活的变化，比如家庭成员增多、改善居住环境等原因，又动起了购置二套房的心思。可这二套房的贷款问题，那可真是让人头疼不已。尤其是二套房选择组合贷款（商贷 + 公积金），贷款 100 万，20 年下来利息到底要还多少呢？这数字像个谜团，时刻揪着购房者的心。别慌，今天咱就一起来揭开这个谜团，把这利息算个明明白白！
二套房组合贷款的利率情况
要计算利息，咱得先清楚利率。在 2025 年，公积金贷款利率和商业贷款利率那可是各有不同的规定。
公积金贷款利率
自 2025 年 5 月 8 日起，政策有了调整。5 年以下（含 5 年）的第二套个人住房公积金贷款利率调整为不低于 2.525%，5 年以上则调整为不低于 3.075% 。不过话说回来，这 “不低于” 的规定，具体执行利率可能会因地区、政策等因素有所不同。就好比有的城市，为了鼓励合理改善住房需求，可能在这个基础上微调利率，所以大家得去当地公积金管理中心打听清楚实际执行利率。
商业贷款利率
商业贷款利率通常是参考贷款市场报价利率（LPR）再加点来确定的。2025 年 5 月 20 日，全国银行间同业拆借中心公布的 5 年期以上 LPR 为 3.5% 。但这只是个基础，二套房商业贷款，银行会根据各地房地产市场情况、风险评估等，在 LPR 基础上加一定的基点。不同城市、不同银行，加点数差异可不小。像北京，购买二套住房位于五环内的，商贷利率在调整后为 3.45%；位于五环外的，商贷利率为 3.25% 。上海地区，二套房商贷利率则统一调整为 3.45% 。而在青岛，部分银行二套房商贷利率最低能到 3.05%（LPR - 45 基点） 。所以说，二套房商业贷款利率得看具体所在地区和选择的银行。
组合贷款中公积金贷款部分利息计算
假设咱们二套房组合贷款里，公积金贷款占了大头，比如 60 万（这只是假设方便计算，实际比例因人而异），贷款期限 20 年，按 5 年以上公积金贷款利率 3.075% 来算（假设当地执行此利率）。
等额本息还款法
等额本息就是每个月还款金额固定不变 。它的利息计算有点复杂，公式是：每月还款额 =【贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数】÷【(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1】 。这里贷款本金是 60 万，月利率 = 3.075%÷12 ，还款月数是 20 年乘以 12，也就是 240 个月。代入公式计算，每月还款额大概是 3453.75 元 。20 年下来，总共还款金额约为 3453.75×240 = 828900 元 ，那总利息就是 828900 - 600000 = 228900 元 。
等额本金还款法
等额本金呢，每月还的本金固定，利息随着剩余本金减少而降低 。每月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数)+(本金 - 已归还本金累计金额)× 每月利率 。贷款本金 60 万，每月固定还本金 600000÷240 = 2500 元 。首月利息 = 600000×(3.075%÷12) = 1537.5 元 ，所以首月还款额就是 2500 + 1537.5 = 4037.5 元 。次月，本金还是还 2500 元，但因为本金少了 2500 元，利息就变成了 (600000 - 2500)×(3.075%÷12)，次月还款额就会相应减少。20 年下来，总利息计算相对复杂点，不过算下来大概是 186468.75 元 。相比等额本息，等额本金的总利息要少一些，但前期还款压力会大一点。
组合贷款中商业贷款部分利息计算
接着看商业贷款部分，贷款金额就是 100 万减去公积金贷款的 60 万，也就是 40 万。假设商业贷款利率是 3.45%（参考部分地区二套房商贷利率）。
等额本息还款法
同样用等额本息的计算公式，每月还款额 =【贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数】÷【(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1】 。这里贷款本金 40 万，月利率 = 3.45%÷12 ，还款月数 240 个月。计算得出每月还款额大概是 2364.97 元 。20 年下来，总共还款金额约为 2364.97×240 = 567592.8 元 ，总利息就是 567592.8 - 400000 = 167592.8 元 。
等额本金还款法
按照等额本金的算法，每月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数)+(本金 - 已归还本金累计金额)× 每月利率 。贷款本金 40 万，每月固定还本金 400000÷240≈1666.67 元 。首月利息 = 400000×(3.45%÷12) = 1150 元 ，首月还款额就是 1666.67 + 1150 = 2816.67 元 。随着时间推移，每月还款额逐渐递减。20 年下来，总利息大概是 139500 元 。
二套房组合贷款（100 万 20 年）总利息情况
把公积金贷款和商业贷款两部分利息加起来看看。
等额本息还款法下总利息
公积金贷款部分利息 228900 元加上商业贷款部分利息 167592.8 元，总共利息约为 396492.8 元 。也就是说，采用等额本息还款法，二套房组合贷款 100 万 20 年，利息差不多要还将近 40 万。
等额本金还款法下总利息
公积金贷款部分利息 186468.75 元加上商业贷款部分利息 139500 元，总利息约为 325968.75 元 。可见，等额本金还款法下，总利息要比等额本息少了好几万呢。
不过这里得说明一下，实际的二套房组合贷款利息计算，还可能受到一些其他因素影响，比如银行的一些特殊政策、还款过程中利率的调整（如果是浮动利率的话）等。像有的银行可能会根据客户的信用情况，对利率有微调；还有的地区可能会出台阶段性的购房贷款优惠政策，这些都会或多或少影响最终的利息金额。具体机制待进一步研究，大家在办理贷款时，一定要和银行工作人员详细沟通清楚。
买二套房选择组合贷款，利息计算确实复杂，但只要搞清楚利率、还款方式这些关键因素，就能算出个大概。建议大家在贷款前，多跑几家银行，对比不同银行给出的组合贷款方案，包括利率、还款方式、是否有额外费用等。同时，结合自己的经济收入情况，选择最适合自己的贷款方式，这样既能实现改善住房的愿望，又能尽量减少利息支出，让购房之路走得更轻松些。
