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你有没有过这种时候？看好了一套房，准备用公积金贷款，可盯着合同上的贷款年限，心里直犯嘀咕 —— 我这情况，到底能贷多少年啊？20 岁刚工作的小年轻，和 50 岁想换房的大哥，能贷的年限能一样吗？买新房和二手房，贷款时间会不会差很多？今天小编就把大家常搜的那些问题，一个个拆开来唠，保证你看完心里敞亮。
年龄不同，公积金能贷款多少年？
咱先说说年龄这事儿，这可是影响贷款年限的大头。好多人都问，我这岁数，能贷到 30 年吗？
20 多岁的年轻人，只要交够了公积金，信用啥的也没问题，大部分城市是能贷满 30 年的。你想啊，刚上班没多久，收入慢慢涨，贷 30 年每个月压力小，挺合适的。但也有例外，比如你买的二手房房龄太大，那可能就贷不了 30 年了，这个后面再说。
到了 40、50 岁，情况就不一样了。就拿 45 岁来说吧，很多地方规定贷款到期年龄不能超过 65 岁（有的城市是 60 或 70，不一样），这么一算，最多就能贷 20 年。不是银行故意卡你，主要是考虑到年龄大了，收入可能会降，还款能力得打个问号。有个朋友 48 岁想贷款，算下来只能贷 17 年，月供一下就上去了，他最后选了缩短贷款额度，把年限拉长了点，虽然麻烦点，但压力小多了。
那快退休的人呢？比如 58 岁，还能公积金贷款吗？能是能，但年限短。假设 65 岁到期，最多就 7 年。这点钱可能不够买新房，用来换个小平米的二手房还行，或者孩子帮忙添点，不然月供太高，真扛不住。
买新房和二手房，公积金贷款年限一样吗？
肯定不一样，新房和二手房差得还不少。
买新房的话，只要符合年龄要求，基本能按最长年限贷，30 年是常见的。开发商那边也乐意配合，手续啥的简单，银行也愿意批。
二手房就复杂了，因为有个房龄在那儿。很多城市规定，二手房贷款年限 + 房龄不能超过一个数，比如 40 年（有的是 30）。打个比方，你买的二手房房龄 15 年，那最多就能贷 25 年（40-15）。要是房龄 20 年，就只能贷 20 年。我邻居去年买的房龄 25 年的二手房，最后只贷了 15 年，他说早知道买个房龄小的了，月供差不少呢。
所以啊，买二手房之前，一定先问问中介或者公积金中心，把房龄和能贷的年限算清楚，别看好了房子才发现贷不够，白高兴一场。
首套房和二套房，公积金贷款年限有区别吗？
大部分城市，首套房和二套房的最长贷款年限是一样的，都是 30 年（符合年龄等条件的话）。但细节上差得挺多。
首套房不用说，政策松点，只要你是第一套，年限基本能按最长的来。利率也低，5 年以上大概 2.75%（各地有微调），很划算。
二套房就不一样了，虽然年限能到 30 年，但很多城市会限制贷款额度。比如首套房能贷 80 万，二套房可能就 50 万。你想贷 30 年，额度不够，那年限再长也没用啊。还有利率，二套房通常比首套房高 0.5% 左右，算下来总利息也多了。有个亲戚买二套房，年限一样是 30 年，但额度不够，最后组合贷了点商业贷款，虽然麻烦，但总算解决了。
要是你首套房还没还完，想再用公积金贷二套房，很多城市是不允许的，得把第一套的贷款还清才行。这点一定要注意，别白跑一趟。
房龄和房屋类型，影响公积金贷款年限吗？
影响大了去了，不光是新房二手房，商住两用的房子也有区别。
前面说了二手房房龄，其实新房也有讲究，虽然房龄新，但要是你买的是小产权房，或者商住两用的，很多城市公积金是不给贷款的，更别说年限了。就算给贷，年限也短，比如最多 10 年，因为这类房子产权复杂，银行不爱担风险。
还有那种老公房，就是以前单位分的房子，后来房改卖个人的，房龄可能不算太长，但结构老，评估价低，贷款年限也会受影响。有个同事买的老公房，房龄 12 年，本来能贷 25 年，最后只批了 20 年，银行说这类房子流通性差，得控制风险。
要是贷款年限不够，该怎么办？
这是很多人遇到的问题，算下来年限太短，月供太高，扛不住。有几个办法可以试试。
第一个，增加首付。首付多交点，贷款额度就少了，就算年限短，月供也能下来。比如本来贷 100 万，20 年每月大概 5500，要是贷 80 万，15 年每月大概 5800，差不太多，但首付多了 20 万，适合手里有闲钱的。
第二个，找共同借款人。比如夫妻俩人一起贷，按年轻的那个算年限。老公 45 岁，老婆 38 岁，按老婆算就能多贷几年。我表哥就是这么办的，本来他只能贷 20 年，加上他媳妇，能贷 27 年，月供降了不少。
第三个，换个房龄小的房子。二手房的话，选房龄 10 年以内的，贷款年限能长点。虽然可能贵点，但长远看划算。
怎么查自己能贷多少年？
别瞎猜，自己查最靠谱。
最简单的是打当地公积金管理中心电话，报上你的年龄、想买的房子类型、房龄（二手房的话），工作人员会告诉你大概能贷多少年。记住啊，每个城市政策不一样，别听朋友说的，他那城市和你这可能差远了。
也可以上公积金官网，现在很多城市都有贷款计算器，输入信息就能算出个大概。不过计算器是死的，具体还得以柜台审核为准。有时间的话，去公积金中心一趟，带上身份证、公积金卡，让工作人员帮你算，最准。
小编觉得啊，用公积金贷款买房，年限这事儿得提前算清楚，别等签了合同才发现不合适，来回折腾。年龄、房屋类型、首套二套，这些因素都得考虑到。最好多跑几趟公积金中心，多问几个人，不同的工作人员可能说法不一样，综合一下再做决定。毕竟买房是大事，一步到位最好，省得后面麻烦。希望这些能帮到你，祝你早日买到合适的房子！
